房地产金融05

RealEstateFinance房地产金融RealEstateFinance房地产金融任课教师：施同兵Email:[e-mail]第五章房地产保险•房地产保险是整个社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。本章主要从房地产保险的概述、房地产保险合同、房地产保险的运作、房地产保险的主要险种等几个方面来进行介绍。第一节房地产保险概述一、与房地产有关的风险房地产包括房产与地产两方面，由于土地一般不存在灭失的风险。因而房地产风险一般是指房产风险。房屋从设计、营建到销售、服务等环节都面临着损失的可能。就与房地产有关的风险的潜在损失所涉及的客体即保险的对象来说，可分为财产损失、责任损失和人身损失。•1．房地产财产损失•房地产财产损失除了按自然原因、行为原因、政治原因、经济原因和技术原因分类外，还可以按损失原因的不同分为直接损失和间接损失。直接损失指的是房地产财产因自然风险或行为风险等的作用下造成房地产本身直接损坏或灭失，导致房地产本身价值减少的部分。如房屋被大火烧毁，就属于直接损失。间接损失指的是房地产财产价值因其他财产的直接损失而降低的部分以及因财产直接损失使未来营业收入的减少及支出增加的部分。例如，商场附近修建铁路，使得客流减少导致营业收入相应降低给商场带来损失。•2．房地产责任损失•房地产责任损失是与房地产相关的责任损失，它涉及房屋的设计、营建、销售、消费和服务等环节。由于这些环节的相关人员（单位）的责任，而发生房屋设计不当、营建质量低劣和管理不善等造成的对第三者人身伤害或财产损失，相关人员（单位）就负有赔偿责任。房地产责任损失还包括房屋的所有人或使用人因妨碍他人利益而产生的责任损失。如房屋所有人或使用人擅自移动、改变承重结构而影响邻居，导致他人人身伤害或财产损失，房屋所有人或使用人对此应负有赔偿责任。•3．房地产人身损失•它主要是指个人住房抵押贷款的借款人或个人房地产分期付款的付款人在一定时间内（通常是债务偿还期内）死亡，而给债权人带来的损失；它还包括房地产行业的职工人身伤害损失。•二、房地产保险的含义•房地产保险就是指在房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。就其本质而言，房地产保险是一种经济补偿制度，这一制度通过对有可能发生的不确定性事件的数理预测和收取保险费的方法，建立保险基金；以合同的形式，将风险从被保险人转移到保险人，由大多数人来分担少数人的损失。这个定义有四个核心要点：①经济补偿是保险的本质特征。②经济补偿的基础是数理预测和合同关系。③经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金。④经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担。房地产保险按保险的对象可以分为房地产财产保险、房地产责任保险和房地产人身保险。由于房地产责任损失危及的对象主要是财产与人身两大类，因而从严格意义上来说，房地产保险按保险对象划分为房地产财产保险和房地产人身保险，且以房地产财产保险为主。房地产保险承保的都是具有潜在损失的风险，但不是所有具有潜在损失的风险都要由保险人来承保。保险人承保的是纯粹的风险，并且要符合如下条件：风险必须具有偶然性；风险必须具有意外性；风险必须具有可测定性以及风险必须是导致较大的经济损失。房地产保险只保符合条件的可保风险。三、房地产保险的作用•房地产保险通过对房地产领域因自然灾害和意外事故造成的保险责任范围的损失提供经济补偿或资金给付，对房地产业的发展起积极的作用。这种作用主要体现在以下几个方面：•1．抵御意外事故，实现经济补偿•房地产保险可以使人们在房屋及其相关利益遭受自然灾害和意外事故而发生损失以后，可以获得一定的经济补偿，帮助受灾企业迅速恢复生产经营，帮助受灾家庭迅速重建家园，为企业的经营活动和人们的日常生活提供安全保障，有利于社会安定。•2．推进住房制度改革，解除居民后顾之忧•随着住房制度的改革，居民住房自有化的比例上升，住房这个大商品正逐步走向市场。随着住房改革的深入，个人购买房屋正逐年增加。住房安全与否对一个家庭来说极其重要，对住房的质量要求也十分迫切，这就要求保险公司为拥有私房的居民及时提供保险服务。–3．增强投保人的信用，促进资金融通–随着住房商品化进程的加速，个人住房抵押贷款将成为金融机构资产业务的重要组成部分。银行为了保障贷款资金的安全，要求借款购房者投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全或者要求购房者投保房屋抵押贷款还款保证保险，这可以增强有关当事人的信用，促进房地产资金的融通。–4．保障社会财富安全，增强社会防灾救灾力量–房地产保险的承保人可以对被保险的房屋财产等的安全情况进行检查，运用日常业务活动中积累的防灾防损经验，向被保险人提出消除不安全因素的合理建议和措施，并运用保险费率高低这一经济手段，督促被保险人实行防灾防损，从而起到促进保障社会财富安全的作用。同时，承保人一般设有专门的防灾部门和人员，又有必要的物力和财力，从事防灾工作，增强了社会防灾救灾力量。•5．保证开发商的合理利润，降低开发经营者风险•房地产开发经营者通过少量的保险费用支出，将其在经营过程由于特定的危险所导致的房屋的损失及由此带来的责任和利益的损失转嫁给保险公司，维持开发商的合理利润，降低开发经营者的风险。•6．开展保险融资，推动房地产业的进一步发展•随着房地产业的发展，人们对房地产保险需求的增加，导致房地产保险业务量的急剧增加，保险公司在保险费收取和补偿之间有一个时间差，这就形成了一笔可观的闲置资金，保险公司可以用来进行投资，使暂时闲置的保险基金在运动中增值，支援国家的经济建设，少量的资金还可以用于房地产业的投资，推动房地产业的发展，形成房地产业资金的良性循环。第二节房地产保险合同•一、房地产保险合同的特征•房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己的特点：•房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是由保险人和投保人充分商议之后才达成的。通常情况下，保险合同的内容，即主要条款是由保险人事先制订的，投保人只要表示愿意接受，就是双方意思表示一致，保险合同即告成立。只有在对特殊标的投保时，双方才对保险合同的主要条款进行充分商议。房地产保险合同是要式合同，即保险合同的成立必须履行法定的方式，采用法定的保险合同形式。•房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在保险合同有效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿或支付保险金。由于保险事故或者给付保险金的发生具有不确定性，所以投保人和保险人的利益的取得或者丧失就是一种机会。因此，保险合同是射幸合同，也叫机会性合同。二、房地产保险合同的当事人、关系人•1．房地产保险合同的当事人•房地产保险合同的当事人是指享有合同权利并承担合同义务的人，即保险人与投保人。保险人也叫承保人，是指与房地产投保人订立保险合同，收取保险费，并承担保险合同约定的赔偿责任或者给付保险金责任的保险公司。《保险法》第五条规定：“经营商业保险业务，必须是依照本法设立的保险公司。其他单位和个人不得经营商业保险业务。”在实行保险业务分业经营的经营体制下，同一保险人不得同时兼营财产保险和人身保险业务，那么承担上述房地产保险业务的保险公司就分为财产保险公司（含房屋保险公司）和人身（寿）保险公司。我国目前就开始实行这种体制，房地产保险人的主要权利和义务有：•（1）向房地产投保人收取保险费。投保人，也叫要保人，是指以自己或者他人的财产或者人身利益为标的，与保险人订立保险合同，并支付保险费用的人。•（2）订立保险合同时，应当向房地产投保人说明保险合同的条款内容，对于保险合同中规定有房地产保险人责任免除条款的，房地产保险人在订立保险合同时应当向房地产投保人明确说明。保险合同条款达成协议，应当及时向房地产投保人签发保险单或者其他保险凭证。•（3）根据保险合同的约定，对房屋等保险标的的安全状况进行检查，及时向房地产投保人提出消除不安全因素和隐患的书面建议，经被保险人同意，可以对保险标的采取安全措施。•（4）收到被保险人或受益人的赔偿或者给付保险金的请求后，应当及时作出核定。对属于保险责任的，应与被保险人或受益人达成赔偿或者给付保险金的协议，并按法律或合同约定的期限，履行赔偿或者给付保险金的义务。•2．保险合同的关系人•（1）被保险人•房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地产投保人可以为被保险人，其特征是：•①被保险人是受保险合同保障的人。在财产保险合同中，被保险人是对保险财产具有保险利益的人，如所有权人、经营管理人、使用人、抵押权人等；在责任保险合同中，被保险人是对他人遭受的财产损失或者身体伤害负有赔偿责任的人；在人身保险合同中，被保险人是对自身的生命和健康安全获得保险保障的人。•②被保险人享有保险金请求权。既然被保险人是受保险合同保障的人，那么当合同约定的保险事故发生时，被保险人就享有赔偿和支付保险金的请求权；如果被保险人在约定的保险事故中死亡，则由其指定的受益人或者继承人享有保险金请求权。但是如果投保人与被保险人不是同一人时，投保人则不享有请求权。•被保险人除具备上述特征外，我国《保险法》规定，投保人不得为无民事行为能力的人投保以死亡为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。也就是说无民事能力的人不能作为上述人身保险的被保险人，但父母为未成年的子女投保的除外。•（2）受益人•受益人也称保险金受领人，是指房地产人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人。房地产投保人、房地产被保险人可以为受益人。受益人的特征是：•①受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定，并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同一个人时指定受益人，须经被保险人同意。受益人如未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。•②受益人独立享有保险金领取资格。•③受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。•④受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被保险人的遗产处理。•（3）房地产投保人、被保险人和受益人的主要权利和义务有：•①房地产投保人要按期如数缴纳保险费。•②就房地产保险人对保险标的或者被保险人的有关情况提出询问时，房地产投保人应当如实告知。•③房地产投保人、被保险人或者受益人知道保险事故发生后，应当及时通知房地产保险人，并向房地产保险人提供其所能提供的与确认保险事故的性质、原因、损失程度等有关的证明资料。•④房地产投保人应按保险合同约定履行其对房屋等保险标的的安全应尽的责任。•⑤重复保险的投保人应当将重复保险的有关情况通知各保险人。•⑥房地产被保险人或者受益人有获得保险合同规定的赔偿或所给付的保险金的权利。•三、房地产保险合同的辅助人•房地产保险合同的辅助人，是指与保险合同的订立或履行有一定辅助关系的人，即保险代理人和保险经纪人，在国外还有保险公证人和体检医师等。•1．保险代理人•保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为办理保险业务的行为，由保险人承担责任。同时，保险代理人所获得的有关订立保险合同的重要事项，视为保险人已获知。保险代理必须采用书面形式。保险人对保险代理人权限的限制，可以通过保险合同有关条款或者以口头或书面通知的形式，向投保人明确。•2．保险经纪人•保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法收取佣金的单位。保险经纪人的特点是：•（1）保险经纪人的活动内容以提供订立保险合同的中介服务为限，保险经纪人既非保险人的代理人，也非投保人的代理人，而是为保险人和投保人之间订立保险合同牵线搭桥，但其出发点是为投保人利益。•（2）保险经纪人依法有权向保险人收取佣金。•保险经纪人在办理保险业务中因为过错，给投保人、被保险人造成损失的，由保险经纪人承担赔偿责任。•保险代