房地产论文城市房地产分布分析论文重庆房地产空间分布均衡性研究

房地产论文城市房地产分布分析论文：重庆房地产空间分布均衡性研究提要：本文简要介绍重庆房地产业近期发展概况,从重庆房地产投资、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房价格、房地产资源占有量等方面详细说明重庆房地产业的区域发展状况,重点分析重庆房地产空间分布不均衡的原因,并提出相应的调整对策。关键词:重庆房地产;空间分布;均衡性一、重庆房地产发展总体状况直辖以来,重庆房地产业飞速发展。房地产开发企业从1997年的622个增加到2008年的2,280个;房地产业从业人员从1997年的2.49万人增加为2008年的8.61万人。2008年重庆房地产开发投资完成额991亿元,占全社会固定资产投资比重达到24.50%,近十年平均增长率为27.54%;2008年全市商品房销售面积2,872.19万平方米,近十年平均增长率为25.86%;2008年房地产业增加值达191.21亿元,近十年平均增长率为16.26%。重庆房地产业在高速发展的同时也呈现出一些问题,如供求结构不均衡、房价有所波动且相对居民收入过高、房地产金融市场存在不足、房地产市场秩序略显不规范、房地产行业管理分散等。二、重庆房地产业各区域发展分析2006年12月,重庆市提出“一圈两翼”发展战略:距离主城区大约1小时通勤距离半径范围内的区域为“一小时经济圈”,占全市总面积的34.8%,占全市总人口的59.4%;以万州为中心的渝东北地区、以黔江为中心的渝东南地区为“两翼”。(一)重庆房地产投资区域分布。重庆房地产投资主要集中在“一小时经济圈”区域,2006～2008年累计达23,117,056万元,占到全市总量的94%,“渝东北”和“渝东南”分别只占5%和1%左右。重庆市区域发展正由中心逐渐辐射到周边,城镇化的脚步正在加速。从表1可以看出,虽然在纵向上2006～2008年三年来“渝东北”和“渝东南”房地产投资的同比增速大于“一小时经济圈”,但所占比例依然较小,绝对增加额更是无法和“一小时经济圈”相比。(表1)(二)重庆商品房竣工面积区域分布。重庆商品房竣工总面积稳步增长,2008年达2,367.94万平方米,其中“一小时经济圈”占83.26%,比以往有大幅度下降。近年来,“一小时经济圈”所占比例呈下降趋势,但仍占据主导地位;相对所占投资总额比例,“渝东北翼”所占比例较大,并且呈逐年上升的趋势;“渝东南翼”所占比例波动较大,不利于本地区房地产业的健康发展。(表2)(三)重庆商品房销售面积区域分布。2007年是重庆房地产业发展的巅峰时期,商品房销售面积达3552.92万平方米,其中“一小时经济圈”突破了3,000万平方米,占全市比例更是高达87.31%;“渝东北翼”及“渝东南翼”总量都在不断上升,但所占比例依然较低。(表3)(四)重庆各区域商品房价格情况。2008年重庆“一小时经济圈”商品房均价为3,046.19元/平方米,远高于“渝东北翼”1,596.97元/平方米及“渝东南翼”1,784.55元/平方米,“一圈”的均价约为“两翼”的两倍,见图1,表现出明显的非均衡性。(图1)三、重庆各区域人均房地产资源占有量对比分析从图2可以看出,重庆房地产市场的三个区域在2006～2008年人均投资额、人均竣工面积及人均销售面积都存在着较大的差距。在人均投资额方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的4.73倍及4.74倍,表现出极其显著的非均衡性;在人均竣工面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.86倍及2.28倍,相对投资方面略有好转,但非均衡情况仍相当严重;在人均销售面积方面,“一小时经济圈”分别为“渝东北翼”及“渝东南翼”的1.69倍及2.54倍,即在需求端“渝东北翼”及“渝东南翼”与“一小时经济圈”仍然存在较大差距。(图2)(一)空间分布非均衡性原因分析。重庆房地产市场在“一小时经济圈”、“渝东南翼”及“渝东南翼”三个区域表现出的严重非均衡性,主要是因为三个区域国民经济发展的水平相差甚远,在人均收入等方面存在一定差距。2008年重庆GDP总量为5,096.7亿元,一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼的GDP分别为3,959.3亿元、857亿元和280.4亿元,在全市所占的比重为77.7%、16.8%和5.5%。而同期三个经济区域的人口分别占全市人口的56.1%、33.2%、10.7%。财政收入是地方经济实力的反映。2008年三个经济区域的地方财政收入分别为382.3亿元、48.3亿元和23.5亿元,在全市所占比重分别为84.2%、10.6%和5.2%。由三地区国内生产总值和财政收入的对比可知,“一圈”经济实力最强,渝东北翼次之,渝东南翼较弱。居民的收入和消费与经济发展水平是同步的,由于取得资料的局限和时间关系,本文以城镇经济单位职工年平均工资代替城市居民可支配收入。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城镇经济单位职工年平均工资分别为28,181元、22,323元和23,536元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼26.2%和19.7%。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼农民人均纯收入分别是5,183元、3,639元和3,242元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼42.4%和59.9%。2008年一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼社会消费品零售总额分别是1,639.9亿元、311.8亿元和112.4亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼5.2倍和14.6倍。同期一小时经济圈、渝东北翼、渝东南翼城乡居民储蓄余额分别是3,010.2亿元、792.5亿元和1,817.9亿元,一小时经济圈分别高出渝东北翼、渝东南翼270%和65.6%。无论是消费还是积累,一小时经济圈均高于两翼。重庆市是大城市、大农村二元结构特征非常突出的直辖市,区域经济差距的存在是不可避免的,也是造成房地产市场区域发展不均衡的重要原因,我们要正视差距的存在,但不可让差距拉得过大,因为房地产市场差距不理性地扩大会造成社会不稳定,特别是渝东南地区是少数民族集聚区,需要采取一些措施对“两翼”房地产市场进行调整扶植。(二)调整对策1、实施“强者更强、弱者变强”的差异化发展模式。针对二元结构非常突出的重庆,要想三个区域的房地产市场共同全面发展,各方面的条件还不成熟。因此,我们认为“一小时经济圈”的加快发展,“渝东北翼”、“渝东南翼”发挥后发优势,后来居上,实施“强者更强,弱者变强”的差异化发展模式是重庆缩小房地产地区差异的较好选择。2、加强“两翼”基础设施建设。基础设施是吸引投资的主要因素,在上文的分析中可以看到“一圈”和“两翼”在房地产投资方面存在着巨大差距,因此加强“两翼”基础设施的建设是优化投资环境、吸引更多房地产投资、缩短差距的重要手段。3、加大财政转移支付和扶植力度。对“渝东北翼”及“渝东南翼”,尤其是少数民族集聚区域,通过财政转移支付等措施,促进这些地区房地产业的发展;出台一些扶植性的区域倾斜政策促进这些地区房地产业的发展,比如在税收上相对于“一圈”给予部分减免。4、在“两翼”加强政府服务性建设。相对“一圈”中政府在房地产开发中的服务理念,“两翼”存在着明显的滞后性。不仅要突出政府在房地产开发中的引导作用,更要发挥地方政府在房地产市场中的服务性。同时,这也是吸引投资、促进房地产市场健康发展的重要方面。“两翼”地区应及时更新理念,突出政府在房地产开发中的服务作用。主要参考文献:[1]熊怡.理性成长的市场.今日重庆,2008.10.[2]周婷,夏春蕾.重庆房地产市场存在的问题及发展对策.技术与市场,2010.4.[3]李东,邹环玲.重庆房地产投资对产业结构的影响及对策.合作经济与科技,2008.22.