房地产财务管理制度xj

房地产企业财务管理制度第一章总则第一条本制度仅针对房地产开发企业而定。其它企业可参照执行。第二条本制度仅针对具备独立的房地产开发资质、无投资控股子公司的房地产开发企业。房地产集团公司或控股公司应结合实际情况，通过集团财务管理模式管理修订完善后执行。第三条企业应根据实际情况，通过职能合并或分立方式确定岗位及职责。第四条企业应加强财务管理工作，通过预算管理、成本管理与核算，切实提高资金使用效率，努力降低成本，保证财产和资金的安全。第五条企业应加强会计核算工作，根据管理需要，选择辅助核算功能，编制财务分析报告，加强财务分析与决策支持作用。第六条企业应加强内部控制管理，进行风险管理，理顺业务流程，防漏杜渐，保证企业运营安全。第七条企业应加强职责分工管理，各司其责，建立适当的业绩考核机制，将工作业绩与个人收入相结合，提高工作主动性和责任性。第八条管理是有成本的。企业应结合实际情况，恰当进行管理工作，保持内部控制和效率效果的平衡，根据企业发展的不同阶段，不断完善企业管理制度，保障企业的安全运行。第九条企业应加强风险管理意识，建立风险预警机制，防患于未然，降低损失，将风险管理在企业能力承受范围内。第十条企业应按照不同发展阶段，理顺业务流程，根据业务流程设置岗位，并进行节点和流程管理。第二章岗位职责第十一条组织结构图第十二条部门职责㈠董事会职责：1、执行股东会诀议。2、决定公司的经营计划和投资方案。3、审定公司的年度财务预算方案、决算方案。4、审定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。5、审定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。7、聘任或解聘总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。8、审定公司的基本管理制度。9、负责对公司运营的监督管理。㈡总经理职责：1、向董事会提出公司经营计划和投资方案，经批准后组织实施。2、向董事会提出经营预算和费用预算。3、领导公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利润指标。4、建立和完善公司的工作程序和规章制度。5、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。6、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩董事会股东会监事会总经理规划部技术部项目部工程部成本控制部采购部销售部设备管理部财务部行政人事部法律事务部7、向董事会提出财务决算报告，并接受质询。㈢规划部门职责：1、收集房地产信息，根据公司经营发展战略，提出公司发展市场布局规划。2、根据经批准的市场布局规划，掌握目标市场动态，及时提出项目建议书。3、组织相关部门进行项目的可行性研究，并提出可行性研究报告。4、负责开发用地的取得与储备5、负责市场调研，掌握销售行情及需求变化，进行价格定位，并负责审批销售方案。6、根据公司发展战略，项目实际情况，负责审批项目规划设计方案。7、参与图纸会审工作。8、负责审批工程预、决算，合理使用财力、物力，发挥经济效益。㈣技术部门职责：1、负责规划设计、勘察单位的招标选择、合同确定。2、负责与规划设计有关的咨询，负责与规划设计相关的外部联系和协调，负责组织规划设计、建筑设计、园林景观设计等方案的评审、确认工作。3、协调设计单位按时完成施工图设计,对施工图进行审核和确认。4、组织施工图设计交底和图纸会审，协调解决施工中发现的施工图设计问题。5.对涉及质量、安全等关健部位的施工组织设计进行复核。6.跟进项目管理,及时做好施工图设计变更的管理工作。7、负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。㈤项目部门职责：1、协助办理企业注册等各项审批工作。2、负责项目的立项、申报；负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。3、负责规划、设计报批和有关的手续的办理。4、对开发建设项目施工阶段的进度、工期和质量以及竣工交用前的相关工作负全面责任。5、负责开发项目建安成本的控制工作。6、组织编制项目开发计划，控制开发进度节点。7、根据施工进度总计划和现场施工进度计划,编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划。8、根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划。9、根据施工进度总计划和项目施工进度计划，编制设计、监理、勘察、图审、施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划。10、对工程进度进行监督，定期检查执行情况。11、参与现场定位放线的复核。12、参与分项、分部工程验收和竣工验收。13、及时对甲供和甲定材料进场进行验收并跟督管理；㈥工程部门职责：1、根据项目总计划，编制施工进度总计划及各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。2、协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。3、进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。4、负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。5、做好材料、设备、人员的管理工作。6、整理有关资料、图纸，做好归档工作。7、负责编制工程量清单。8、负责施工现场签证、工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。㈦销售部门职责：1、负责制订推广策划方案，并组织实施。2、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。3、根据市场行情拟订销售方案，根据批准的销售方案制订销售计划。4、负责拟订各项目的销售合同文本及其相关合同。5、负责公司销售工作的管理。6、负责销售代理公司评价选择工作，监督代理公司的代销工作。7、负责与房地产销售、出让有关的法规及相关信息的收集、整理及沟通。8、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。㈧成本控制部门职责：1、负责项目成本控制工作。2、负责工程概、预、结算书的编制工作。3、参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。4、参与工程设计、施工等合同的编写工作。5、负责审核工程进度款。6、负责审核工程量清单。7、审核合同外价格，对工程设计变更进行成本分析并提出意见；8、对项目成本进行预测、分析并提出成本控制建议书。9、根据采购要求，做好材料、设备询价工作。10、负责做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。㈨人事行政部门职责：1、制订公司办公费用总开支的计划，经批准后组织实施。2、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式.3、拟订各部门业绩考核制度与办法，并组织实施。4、对公司中层以下的管理岗位人员任命具有提议权，对其他员工的招聘负责，对公司所有员工的人事储备负责。㈩财务部门职责：1、遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。2、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。3、负责对各项经济合同的商务审核及归档管理。4、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作5、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金。6、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。7、负责会计核算工作，及时编制各类报表，进行纳税筹划，及时申报纳税，妥善管理会计帐册档案。8、负责编制资金收支预算，拟订财务计划，并组织实施。9、利用会计核算资料、统计资料及其他有关的资料，定期进行经济活动分析，负责提供财务分析报告，为决策提供财务支持。10、负责拟订筹资方案，并负责组织实施。11、配合投资策划及项目成本控制。12、参与投资项目的论证与评审。13、参与项目招标、材料设备采购、合作单位甄选等评标及商务谈判等工作；14、配合对公司高管人员的经济责任审计工作。第三章业务流程第十三条房地产开发企业的经营活动主要包括项目决策、项目建设、施工管理、采购活动、销售活动、资产经营活动、融资活动等内容，企业财务管理主要围绕上述经营活动的价值流转过程进行管理。第十四条项目决策流程：行业与市场研究－→提出项目建议书－→项目可行性研究－→决策第十一条由规划部门根据业界经济研究成果，了解房地产区域市场行情，结合企业自身的实际情况，确定企业目标市场，形成企业中短期发展规划，经总经理审议后，报经董事会批准。第十二条规划部门根据经批准的企业发展中短期规划方案，在了解行业动态的基础上，提出项目建议书，报经总经理审议批准。若项目规模较大，占公司投资总额的30%以上，应经董事会批准。第十三条规划部门在调研的基础上，会同其他部门，提出可行性研究报告。可行性研究报告应包括项目进度规划，收支预算、投资报酬率分析、盈亏分析、敏感性分析，企业可利用资源分析，投资规模与融资规划等内容。第十四条项目可行性研究报告报经总经理审议批准，若项目规模较大，占公司投资总额的30%以上，应报经董事会批准。第十五条项目建设流程：确定项目管理团队－→项目准备－→项目施工－→项目竣工验收第十六条项目负责人应在差额人选的基础上，进行内部评议后确定。第十七条项目负责人提出团队配置清单及人员提名，经分管高管批准后，成立项目部（项目部门按项目独立设置）。项目部门根据项目属地政策，办理规划设计、建设项目报建登记手续，确定勘察、设计、监理及施工队伍，申办《施工许可证》。第十八条技术部门根据项目可行性研究报告，项目部门报建进度要求，组织设计单位进行规划施计和施工设计。第十九条成本控制部门根据规划方案、设计方案、规划设计、施工设计等编制成本概算、预算书。第二十条项目部负责编制项目进度计划、资金使用计划、甲供材料采购计划。第二十一条工程部门负责组织施工单位进行项目施工。第二十二条项目部门协调监理单位进行工程监理，协调成本控制、财务、技术等部门进行工程价款结算、工程竣工验收。第二十三条财务部门根据项目预算书、资金使用计划等组织项目资金，并负责项目款项结算事宜。第二十四条当开发房产项目竣工具备验收条件时，项目部门协调外部单位、与技术部门、规划部门等内部部门进行竣工验收，并形成竣工验收条件。第二十五条施工管理流程：工程部门协调施工单位进行施工－→施工单位经工程部门同意后从仓库领用甲供材料－→工程部门协调其他部门及时支付工程款－→配合监理单位对工程质量和进度进行监理，若涉及变更事项，应经技术部门变更签证确认。第二十六条采购活动流程：小额小量材料直接由采购部根据需要在市场即时采购。大额批量材料和设备采购均由成本控制部门对型号、价格调研、供应商比选的基础上，选定供应商，并签订采购合同－→采购部门（采购组）组织采购－→采购部门（仓管组）对材料验收入库，设备管理部门对设备验收。第二十七条销售活动流程：规划部门进行营销策划－→销售部门售前推广－→销售部门办理销售许可－→销售部门进行销售－→财务部收款并出具票据－→项目部进行交房第二十八条资产经营活动指对出租房产、自用房产等不动产进行的经营行为。资产经营部门进行招商－→财务部门收款－→资产经营部门进行服务管理。对自用房产比照对外出租房产计算租金，经资产使用部门确认后，交财务部门作为业绩考核的依据之一。设备经营由设备管理部门负责，比照上述房产经营活动办理。第二十九条融资活动工作流程：财务部门根据公司经营情况、项目投资规模，提出融资建议书－→总经理批准。超过总资产30%的重大融资计划应经董事会批准－→分管财务高管负责实施。第三章资金审批制度第三十条企业的所有经济业务活动包括工作流、票据流和资金流三个方面。工作流指因工作事务通过工作内容、目标、执行人的提出、请示、批准等逐级上报以及反向指令的逐级下达程序；票据流指经批准或指令的经济工作事项在实施过程中取得或自制的有效书面证据的搜集、整理、入账核算过程，是外部力量检查公司工作内容真实性的关键证据；资金流指各类资金的流入确认、流出审批控制过程，是公司资金安全运用的重要保证。第三十一条公司管理活动应区分工作流、票据流和资金流进行分别管理，其中财务管理的重点集中在票据流和资金流方面。第三十二条根据重要性原则，公司经济事项分为经常性事项和例外事项。如工资支付，办公用水电费、通信费、租赁费、物业管理费等支付等，在初始发生时，工作流、票据流、资金流分别进行，包括对事项、金额的确认程序，合法票据的认定程序，资金的支付审批程序。二次发生及后续发生则将三个流程合并为一，