当前楼市调控对利益相关者的影响分析

1目录摘要………………………………………………………………………3引言………………………………………………………………………4一、当前房地产市场的现状……………………………………………5(一)房地产行业的现状……………………………………………51.房地产概念……………………………………………………52.房地产现状……………………………………………………5(二)政府调控的现状………………………………………………7二、利益相关者分析……………………………………………………8(一)何谓利益相关者………………………………………………8(二)购房群体………………………………………………………8(三)投资群体……………………………………………………8(四)开发商………………………………………………………9(五)政府…………………………………………………………9(六)金融机构……………………………………………………10三、利益相关者之间的博弈分析………………………………………102(一)政府与供给方之间的博弈……………………………………10(二)供给方与需求方之间的博弈…………………………………11(三)政府与需求方之间的博弈……………………………………15(四)融资方与供给方之间的博弈…………………………………16结束语…………………………………………………………………18参考文献………………………………………………………………19致谢语…………………………………………………………………203当前楼市调控对利益相关者的影响探析专业：工商管理姓名：才华加指导老师：张平摘要房地产是一个关系到国计民生的保障社会稳定的一个重要行业，涉足着很多个行业，它能否健康的发展会影响到很多相关的利益者，进而影响整个国民经济和政府的下一步规划和政策，政府对房地产实行宏观调控，因此，探析楼市调控对利益相关者的影响有着重大意义。AbstractTherealestateisamatterofbeneficialtothepeople'slivelihoodguaranteesocialstabilityisanimportantindustry,involvedinmanyindustries,itcouldbehealthydevelopmentwillaffectalotofrelevantstakeholders,therebyaffectingthewholenationaleconomyandgovernmentplansandpolicies,thegovernmenttotherealestatemacro-control,thereforeanalysisofthemarketregulation,thestakeholders'influenceisofgreatsignificance.关键词房地产市场楼市调控利益相关者Keywords:TherealestateMarketregulationStakeholder4引言利益相关者的利益系统需要平衡。房地产市场上利益相关者众多，本身房地产这个行业就联系着投资者、政府、建筑性企业等众多行业，关系可为是错综复杂，一旦房地产这个行业本身开始出现病症时，市场这个无形的调控之手是无法在短时间之内起到有效的作用，那么，就需要凯恩斯主义所倡导的政府干预，政府利用行政、经济等手段对房地产市场进行干预，是其这一关系到国民经济能否继续快速稳定发展，从另一方来讲，房地产市场能否健康发展影响到相关的很多行业。因此，政府对房地产市场干预的力度大小触及到很多利益相关者，例如：政府自身的下一步规划，开发商能不能够继续提供和满足一定的住房需求，投资者是否会继续投入资金还是撤资，社会上对住房的需求量有多大的变动等，所以在这个利益系统中，利益相关者都有着自身的利益，他们为自身的利益而精心细算，比如开放商希望能够获得更多的利益或者以低成本，高利润收取高报酬，政府也希望能够在获得一定经济利益的同时，又希望能够促进国民经济的发展，做出理想的政绩，保障人民的利益，满足人民物质需求，购房者希望能够承受购房的压力，投资者希望房价不断上涨，收取额外的利息作为投资的回报，金融机构也希望借房地产这样高利润的市场发展自身，总而言之，利益者之间具有很大的利益冲突，政府需要认真深入分析各利益者的利益需求，合理调节各个利益者之间的利益矛盾，才能出台和制定有利益解决各利益之间矛盾的政策，起到相应的有效调控作用。5一.当前房地产市场的现状(一)房地产行业的现状1.房地产概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业①2.房地产行业现状房地产是关系到国民生并保障社会稳定的一个重要因素，它自身也具有很多特性，包括房地产位置的固定性、地域差别性、房地产的高质耐久性、房地产的保值及增值性，土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动，固定性，使房地产受地理位置的限制，而且每一个地区或者同一个地区不同位置的房地产家价值和市场价格也不相同，这种因素构成了房地产发展迅速且又难以控制其价格的变化，触及到更多相关行业，政府的政策也屡屡失败,。①《房地产市场利益相关者均衡论》唐传兵《现代商贸工业》2008年1期6自2002年开始房地产突飞猛进的发展，从一个不起眼的行业变成为当今最为热门的行业之一，而且牵连着诸多行业，不仅带动着身边的经济，而且还带动起诸多相关的行业，增加和提供了更多的就业岗位，减少了政府和社会的就业压力，成为我国经济快速发展并使GDP保持在8%以上的主要推动力之一，房地产能够快速发展也跟政府相应扶持政策有着密切的联系，主要原因是由于我国改革开放以来开始大兴建设各种基础设施和推进城市化，包括西部大开发。从另一个方面来考虑，我们可以认识到随着我国居民生活水平的提高，对城市化的热烈追捧，对房子的需求不断上涨，使得市场成为一种助推力，促使更多的人参与到房地产这个行业，这也促使出现“低成本，高利润”现象，所以在这一段快速飞越成长的时期内，房地产开发、投资和销售的增长速度均越过较高的百分比，并且保持在相应的百分比，当然也是远远超过国民收入增长的速度，根据国家统计局的有关数据，2002年年初时全国商品房平均价格为每平方米2226元，到2006年底，房地产销售价格开始逐步上升到4523元，比2002年同比增长2303元，上升为百分之51.6%，2010年开始继续上升到13000元，这样的天价，更让人担忧的是二、三城市也上升到8000多元，这种房价增长迅速的现象继续保持着，渐渐开始影响到人们的生活，经济的健康发展，这种发展势头的保持，使房地产开始向畸形发展，国家也相应出台了很多政策来调整向扭曲发展的这个市场，很多经济学家也纷纷提出自己的建议和预测，有一位专家公开在自己的微博中写到“房价必跌，这是毫无可怀疑的未来发展趋势，国家的各种政策能够抑制房地产市场的混乱现象，严厉打击和纠正那些因利益的趋势而走向扭曲的开发商，也会采取相应的对策来抑制与房地产有利益关系的相关者，使其房地产7市场走向良性循环环境。”②另一位专家则大胆预测“房价有可能会上升，导致这一因素的原因归咎于那些与房地产这个行业有着利益关系的相关者，如国家提高存款准备金，诱发金融机构改变相应的对策，因此而加大利息致使增加房地产的压力，还有投资者也相应地给房地产施加压力，促使房价上涨。”无论怎么讨论和研究、预测都是一个问题，那就是利益相关者之间的博弈，使房地产市场过热和利益相关者中的购买者购买能力严重受挫导致房地产市场经济泡沫进入白热化阶段。(二)政府调控的现状房地产过热已经不是什么新名词，而且房地产的低成本、高利润也引来更多的投资者加盟，促使这个市场的不稳定性，“2003年4月，中国人民银行上调存款准备金0.5%，收缩流动性几千亿，”此份文件是中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕，2004年3月到2008年为止采取了很多措施，用经济、政治等手段来调整房地产市场，从政府已制定的政策来看，对房地产市场的调控主要采用的方式有三种，即缩紧“银根”、“地根”以及税收，对银行发放房地产贷款进行控制，并且提高开发商进入房地产市场的门槛，但就目前的实际情况来看，银行并没有切实执行相关政策，而缩紧“地根”主要是通过提高地价，限制建设用地的规模来实现，但是抬高地价只是增加了开发商的开发成本，最后一个就是税收的方法来调控已经是一种常用的手段了③。但是到目前为止，②《宏观调控下的房地产业发展研究》卫恒《现代商贸工业》2008年1期③《宏观调控下的房地产业发展研究》卫恒《现代商贸工业》2008年1期8政府对房地产宏观调控无法得到预期的效果，房价越来越高，越来越多的百姓买不起房，他们与政府及开发商之间的矛盾开始逐步加剧，成为社会的不稳定因素，也许政府因与百姓争夺各自的利益，丧失了原有的公益性，使百姓对政府的信任度降低，成为国家安全隐患。二、利益相关者分析（一）何谓利益相关者利益相关者是从股东这一词套用而来的，是指那些影响企业目标实现或受企业目标实现过程影响的任何个人和团，在房地产市场中包括开发商、投资者、政府、银行，购房者等等诸多利益者，这种利益相关者的提出使得许多学者和经济学领域的佼佼者开始关注各项对策的选择，对其它利益相关者的影响程度，其它利益相关者对策的变化，继而影响和改变自己的影响。(二)购房群体购房群体是这一利益相关中最为基础的利益者，相连着各个利益群体，是对住房的真正需求者，也是房地产市场消费最多的群体，在供求衡定条件下，无论价格上升还是下降，对这一群体的影响是直接的，无法逃避的，从经济学角度出发，就是购房群体对住房价格弹性较大。从根本出发点分析，这一群体是以居住消费为目的，而不是以投资获取利润为目的，他们希望价格不要过于变动，使得房屋价格能够适应当地经济的发展水平，能够适应当地劳动者的收入水平和消费能力，但是那些已经购买到房屋后的利益者对房9屋价格的上升与下降保持冷漠状态或者是忽视，开始对房屋价格不太关注。(三)投资群体投资群体是影响房地产市场的重要组成部分，这一群体是单单为利益而作为一切行动的指标，对房地产市场中发展前景良好的企业进行资金上的投资，扩充企业对开发市场的能力，壮大企业能够赚取利润的能力，使得从中获得资金投资的回报，是以赚取中间差价的群体。但是，投资群体也会对所投资的企业进行监督、提供一定的方案，更为重要的是会按时收发企业所回投的企业资产表，对所投资的企业进行投资评估和制定下一步投资计划，是一种典型的逃避风险的群体，也是促进房地产市场过热的源泉之一。(四)开发商开发商是房地产市场中的产品提供者，是这个市场的产品供给方，是这一市场链中最为关键性的角色，也是整个这个市场中利益追逐者之一，对房价上升持赞同态度的一方，对政府的政策相当敏感的一方，但是，从目前的形势看，房地产市场中开发商对政府的政策开始有了一定的免疫力，相应的对政府的所出台的政策进行适度的对应。开发商也是推动国民经济发展的推动者之一，它甚至能够影响到政府的政绩和规划，具有一定的力量，是整个利益相关者中其核心作用的一个。(五)政府政府在房地产市场利益相关中起着一个重要的角色——调节者。这个10调节者既要保证自己的利益也要保护其它利益者的利益，保证开发商能够获得经济利润，又要保证居民能够获得自身纳税者的利益，房地产市场的开发商与购房群体、开发商与投资群体等利益冲突发生实施调节矛盾作用的一方，也是经济能否健康发展、社会是否能够稳定发展的关键力量，这关键力量也是因为以政府拥有对土地的规划权、开发资格允许权为优势，使得政府自身也成为房地产市场中的主体之一，对开发商进行有效的控制，对购房者运用各种优惠政策，比如经济适用房、保障房等形式来缓解住房压力，调节各个利益相