对城镇混合住宅用地基准地价评估的探讨

对城镇混合住宅用地基准地价评估的探讨随着土地市场的发展,土地有偿使用的范围不断扩大,土地用途的多样性和复杂性对地价管理工作提出了更高、更复杂的要求。这几年,一些大城市制订的基准地价已开始包含其他一些重要用途,如办公(写字楼)用地。而有一种用途我们可能很清楚其在城镇土地利用构成中的重要地位,但始终没有重视研究其基准地价,或者说没有制订出切实可行的地价评估操作办法。这种用途就是笔者要讨论的城镇混合住宅用地。一般而言,住宅用地基准地价指的是城镇单一住宅,并不包含城镇混合住宅。而在日常的地价评估工作中,城镇混合住宅用地占有很重要的份额,特别是在建制镇或规模较小的城市,城镇混合住宅用地已经成为城镇规划区范围内规模较大的用地之一,甚至远超过商业、工业用地。因此,在城镇基准地价用途体系中如何考虑城镇混合住宅用地以及城镇混合住宅用地基准地价评估的问题,应当引起地价管理部门和土地评估机构的足够重视。一、城镇混合住宅用地的界定根据国土资源部制定的《土地分类》,城镇混合住宅用地属于三级类,是指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地,其上一级次(二级类)为住宅用地。在2001年国土资源部制定《土地分类》之前,土地用途体系中并没有单独划分出城镇混合住宅用地。《土地分类》中之所以把城镇混合住宅用地单独作为一个三级类独立划分,正是基于这一用途在各城镇中大量存在这一现实考虑,特别是南方的城镇,“底商上住”形式的混合住宅用地在城镇土地利用构成中占有相当大的比例。这种划分同时也提示我们,城镇混合住宅用地与城镇单一住宅用地相比,不仅用途特征不同,而且地价特征也不同,主要有4方面的特征:1.城镇混合住宅用地主要表现为“底商上住”的形式,即底层建筑作为商铺使用,二层以上建筑作为居住使用。2.城镇混合住宅用地主要分布在具有现实或潜在商业价值的街道两侧,且多为小面积私宅。现实的商业价值指底层建筑现状已作为商业使用;潜在的商业价值指未来底层建筑可作为商业使用而目前处于闲置状态或尚未建设,这部分用地主要处于城镇新开发区域。分布在非商业性街道两侧的则为城镇单一住宅用地。3.城镇混合住宅用地地价对容积率不敏感(注意此处不包括大、中城市)。目前多数小城市和建制镇、集镇对于容积率并无明确的限制,即使在一些新区有所限制,容积率标准也是大体相同,可建楼层的多少(即容积率的大小)主要取决于产权人的经济能力和对建筑面积的需求。同样的宗地,经济条件好的可以建5～6层,经济条件差的暂时只建2～3层,容积率可能相差1倍,但地价水平基本没有差别。4.城镇混合住宅用地地价介于商业用地地价和住宅用地地价之间。有两点需要说明:第一,本文所讨论的“城镇”特指小城市和达到一定规模的建制镇、集镇,不包括大、中的城市。这些小城市和建制镇、集镇中城镇混合住宅用地占有很大比重,而且地价特征与其他用地明显不同,很有必要测算单独的城镇混合住宅用地基准地价。而大、中城市的城镇混合住宅用地所占比例不是很大,而且采用楼面地价形式可以很好地解决城镇混合住宅用地地价评估问题,没有必要测算单独的城镇混合住宅用地基准地价。第二,本文所讨论的城镇混合住宅用地特指“底商上住”的混合形式,不包括居住与商业之外的其他用途(如办公、工业)的混合形式。这是因为“底商上住”的混合形式在城镇混合住宅用地中占有绝对比重。二、当前城镇混合住宅用地地价评估常用的操作办法及存在的问题在没有制定单独的城镇混合住宅用地基准地价的情况下,如何利用基准地价评估城镇混合住宅用地的地价,是地价评估工作中碰到的一个经常性问题。这个问题的具体处理办法是随着地价评估行业的发展而发展,归纳起来常用的不外乎有以下几种基本方法:1.直接按某种基准地价标准进行评估这一方法最为简单,从早期到现在,在城镇混合住宅用地地价评估中都有一定的应用市场。常用的处理方法有4种:一是按商业基准地价标准进行评估(在繁华地段),二是按住宅基准地价标准进行评估(在欠繁华地段),三是以商业和住宅基准地价的平均值为标准进行评估,四是以相应级别商业基准地价的下限或住宅基准地价的上限为标准进行评估。上述4种处理方法在本质上并无区别,无论哪一种都存在致命的缺陷,即不但缺乏理论依据,而且评估结果很容易出现偏高或偏低等有失客观、公正的情况。因此,这种做法无论从技术理论还是实际操作的层面都属于应当摈弃的方法。2.按分摊土地面积进行评估(以下简称分摊法)分摊法的理论基础是按不同用途的建筑面积比例分摊土地面积,这与土地登记中土地使用权分摊发证的理论基础是相同的。在具体的评估操作中,其实就是根据城镇混合住宅用地中住宅、商业建筑面积的比例分摊计算地价:首先采用基准地价系数修正法分别计算出住宅、商业各自的单位面积地价,然后再根据两种用途的比例(权重)得到平均单位面积地价、总地价。分摊法在基准地价工作开展的早期广泛应用于综合用地(包括城镇混合住宅用地)地价的评估,目前应用仍较为普遍。分摊法看似简单明了而且有理论依据,但实际上并不符合本文特指的城镇地价的基本特征,评估结果往往不能科学、客观地反映不同综合用地的真实地价水平,这一点从后面所举的例证中可以得到验证。从理论上说,只要确定了合理的土地价值分摊比例而不是简单地按照建筑面积比例进行分摊,分摊法是可以很好地解决城镇混合住宅用地地价评估问题的。但是,“比例”的确定并非一件简单的事情,如果没有大量经调查得到的样点数据统计分析结果作为依据,我们所确定的“比例”同样是非客观的。而对于日常的宗地地价评估来说,这种调查的工作量是很大的,无论是地价管理部门还是地价评估机构或估价师,都不可能因为宗地地价评估的需要而在这方面耗费大量的精力、财力。3.采用楼面地价进行评估这几年,很多大城市在更新基准地价时,都把商业、住宅用地基准地价的表现形式由地面地价形式改为楼面地价形式。在规划条件(主要是容积率)对地价具有重要影响的城市,基准地价采用楼面地价形式很好地解决了综合用地评估中地价倒挂的问题。从理论上说,无论城镇地价对于容积率是否敏感,楼面地价都是最为科学、客观的形式,这种形式实际上就是分摊法的一个特例,其科学性、客观性在于其通过科学、合理的楼层分配方式对地价进行了分摊。但从实际情况考虑,在小城市和建制镇、集镇采用楼面地价形式的条件尚不成熟,地面地价形式仍是更为合理、实用的选择。这也是本文把讨论范围限定在小城市和建制镇、集镇,而把大、中城市排除在外的原因所在。三、解决问题的思路如上所述的3种处理方法,都是利用既有的住宅、商业基准地价成果进行评估,然而都存在重大的缺陷,不能很好地解决城镇混合住宅用地的地价评估问题,因此我们必须另辟途径。根据笔者多年的对基准地价及宗地地价评估的实践经验,认为制订单独的城镇混合住宅用地基准地价,不但在理论上可行,而且实际操作的难度也不大。首先,从实际操作来看,我们在进行城镇基准地价更新时,调查收集有大量的商业、单一住宅和混合住宅的地价样点资料。根据城镇混合住宅用地的特征,我们不但可以利用调查得到的混合住宅地价样点资料,还可以利用大量的商业、住宅地价样点资料,在测算商业、住宅基准地价之外,额外测算出城镇混合住宅基准地价。这种“额外”的工作量并不是很大,而且有足够的样点数据资料为支撑,因此具有很强的可操作性。其次,从理论上说,我们在测算城镇混合住宅基准地价时,在利用商业、住宅地价样点测算混合住宅基准地价的具体过程中,只要解决了分摊法中的商业、住宅地价所占“比例”问题,就可以得到一个科学、客观的结果。有了大量的样点数据资料,经过统计分析,确定一个合理的“比例”并不难。其实这个思路和楼面地价的思路本质上并无区别,两种思路都是分摊法的特例,后者是通过科学、合理的楼层分配方式对地价进行分摊,前者则是以样点数据统计分析结果为依据得到一个不随建筑面积(容积率)的变化而变化的固定比例。因此,正如我们在分析分摊法时谈到的那样,我们在宗地地价评估中不可能去进行大量的样点调查和统计分析工作,但在基准地价评估中却有很多现成的资料可以利用,那我们为什么不去尝试制订独立的城镇混合住宅基准地价呢?有了城镇混合住宅基准地价,不但地价评估机构在评估城镇混合住宅用地地价时有一个充分的依据,更为重要的是,地价管理部门在日常的地价管理工作中,在涉及到具体的城镇混合住宅用地宗地地价的评估、核定时,就有一个明确、统一的标准作为依据,可以大大减少行政行为中的主观成分。根据笔者的经验,我们在测算城镇混合住宅用地基准地价时应特别注意以下几点:第一,由于样点数量的限制,在实际操作中很难完全依靠混合住宅用地地价样点测算城镇混合住宅基准地价,而是需要充分利用大量的商业、住宅地价样点,通过组合方式“创造”出新的混合住宅地价样点,以满足样点数量的基本要求。第二,城镇混合住宅用地中的商业用地的进深与宗地进深是两个不同的概念,不能混为一谈。具体某一宗地的进深大于或等于该宗地中商业用地的进深。第三,地价分摊比例的确定应以统计分析为依据,切忌主观判断。例如,对地价分摊比例具有决定作用的商业用地进深,应以大量样点数据为基础,通过统计析得到一个最适宜的进深,这一进深就是标准深度。第四,城镇混合住宅用地基准地价不是商业用地基准地价和住宅用地基准地价的简单算术平均值,不同地段(级别)商业、住宅地价占混合住宅地价的比例并不相同,切忌“一刀切”。第五,我们在制订独立的城镇混合住宅基准地价的同时,还须制订相应的城镇混合住宅基准地价修正系数体系。四、例证为了更直观地表述本文的相关论点,现举个假定的例子说明如下:1.基本用地条件假设某城镇混合住宅用地(标准宗地),一面临街,宗地面积100m2,建筑密度100%,临街宽度5m,进深20m。2.基准地价假设商业路线价为1000元/m2,标准深度为12m;住宅基准地价为500元/m2;城镇混合住宅基准地价为800元/m2。3.建设情况假设、评估方法及评估结果(见表1)虽然以上所举例子为标准宗地且不考虑各种修正之特例,但很好地说明了一个问题——在小城市和建制镇、集镇制订单独的城镇混合住宅基准地价的思路在理论和操作上都是可行的。只要我们制订了客观的城镇混合住宅基准地价标准,再辅之以合理的修正系数体系,就可以达到科学、客观地对城镇混合住宅用地地价进行评估之目的。正是基于以上的认识,笔者在基准地价评估实践中,曾尝试测算单独的城镇混合住宅用地基准地价,取得了预期的效果,大大提高了基准地价成果的客观性和实用性。我们各级国土部门在测算或更新基准地价成果时,都不应忽视这一个重要的方向,以适应地价评估和地价管理工作不断发展的需要。综合用地价格如何合理确定——浅谈基准地价系数修正法在评估中的运用来源：中国国土资源报如何运用基准地价系数修正法评估综合用地一直是专家和业内人士探讨的问题，本文以商住综合用地为例，并将综合用地分为平面综合用地和垂直综合用地两种情况，说明如何运用基准地价系数修正法评估综合用地。平面综合用地的地价评估对于平面上由不同用途的土地组成的综合用地，可根据宗地内部的土地利用类型对宗地进行功能分区(商业、工业、住宅等)，利用基准地价系数修正法分别评估各功能区地价，将各区地价相加即得到宗地总地价。垂直综合用地的地价评估垂直综合用地主要以综合楼的形式出现，运用基准地价系数修正法评估综合用地的关键在于评估综合楼的地价，城市中较典型的有商住综合楼、商业办公综合楼等。例如，某商住综合楼1-3层为商业用途，建筑面积3000平方米，4-10层为住宅用途，建筑面积为7000平方米。区域基准地价为商业每平方米4000元，住宅每平方米1000元。商业用地容积率为3时，修正系数为2；住宅用地容积率为7时，修正系数为4，容积率为3时，修正系数为2．3。先计算综合楼的商业用地地价及该综合楼全部为住宅时的住宅用地地价，再计算该综合楼1-3层为住宅时的住宅用地地价。商业用地地价(1-3层)＝4000×2＝8000(元／平方米)住宅用地地价(1-10层)＝1000×4＝4000(元／平方米)住宅用地地价(1-3层)＝1000×2．3＝2300(元／平方米)该综合用地地价＝8