大楼管理手册

12/02第1页综合办公大楼业户手册12/02第2页目录1.简介………………………………………………………………………………………32.物业管理及管理处……………………………………………………………4-53.基本资料……………………………………………………………………………64.查询………………………………………………………………………………………75.管理费……………………………………………………………………………………86.客户服务……………………………………………………………………………97.紧急应变措施………………………………………………………………108.保安………………………………………………………………………………14-199.防火指南…………………………………………………………………………20-2310.提供予业户的服务…………………………………………………………24-2611.业户守则及业户责任……………………………………………………27-3112/02第3页1.简介综合办公大楼周边美景尽收眼帘，并拥有优越的地理位置、交通极其便利。于大厦硬件设施方面亦已具备高级商厦必备之条件，大厦外观设计极富现代感及数码化，设施功能齐全，集办公和酒店于一体。综合办公大楼，占地面积：5,661平方米，41,860平方米，为一幢高15层高之综合性大厦。首层为接待大厅和银行，2层为业主用房，3层～4层作餐饮功能，5层～7层为客房，8层～14层为甲级写字楼，15层东面为设备设施用房，15层西面为物业管理及餐饮办公用房。大厦设施一应俱全，其中包括全电脑自动电梯、高速宽带网、有线电视、先进大厦中控系统、中央广播系统及中央空调系统等。大厦设施已可满足跨国客户极严谨及未来数年的要求。本物业管理处将全面负责综合办公大楼的物业管理工作，为该大厦住业户提供24小时专业物业管理服务。本手册特为综合办公大楼写字楼部份的业户编制，内容包括有关的管理运作资料及管理处的管理策略及制度，并包括管理守则及规例，给各业户遵行。请妥为保存本业户手册，以便阁下雇员能够随时取阅，手册的索引已经细心的安排，以便你们能够很快翻查所需要的资料。因为管理守则规例随时间而变更，有关的部份亦将会不时修订。本处将会按时通知你们有关条例的改变及提供新修订的部份给你们更换。本手册力求完善及实用，以便各业户能够即时翻查所需资料。惟本手册仍无法涵盖所有服务内容，如各业户有任何疑问，敬请莅临或致电管理处查询，本管理处定当竭诚为各业户效劳。12/02第4页2.物业管理及管理处2.1管理服务物业管理处将以资深及专业的物业管理经验全日24小时不停地全面提供优质物业管理服务。管理处的主要服务范围包括：保持本大厦服务系统正常及有效地运作；保持本大厦所有公共地方，包括大堂入口、电梯间、楼梯、车道及外墙等地方的清洁及处于良好状况；确保本大厦的保安及公共秩序；解决／解答业主／用户有关本大厦管理的投诉及查询；联络政府有关部门及与其进行协调工作；保持及不断改善本大厦环境，包括本大厦的节日装饰等；保持本大厦内所有公共地方之绿化设施处于良好状况。2.2管理处业主／用户或访客如需协助或查询，可径到位于「办公大楼」大堂物业助理服务台或15楼的管理处，或致电管理处，电话：。管理处的办公时间如下：每天办公时间：上午08:00至下午18:00时2.3管理人员12/02第5页2.3.1如需要管理人员提供协助或查询管理事项，请随时致电物业管理处。2.3.2此外，本大厦驻有一支资深专业的工程技术人员，为本大厦提供机电及工程上的全面支援服务。2.3.3本大厦物业管理人员均由本大厦物业管理处聘用，并发予员工证，目的在于为本大厦全体业主／用户提供优质管理服务。各业主／用户如对管理员工身份有所怀疑，可要求该员工出示有效员工证或致电管理处查询。2.3.4个别业主／用户不可要求本大厦管理员工为其提供与本大厦管理无关的服务。2.3.5业主／用户不可直接惩戒本大厦管理员工，如对该员工不满，应向管理处提出，由本大厦管理处采取适当的措施。2.3.6各业主／用户无须提供额外服务小费予本大厦管理员工，遇有本大厦管理员工提供服务后索取小费，敬请立即通知本大厦管理处，以便本管理处对该管理员工采取适当措施。12/02第6页3.基本资料3.1「办公大楼」/管理处/各单元的位置及地址3.1.1「办公大楼」的位置及地址地址：邮政编号：3.1.2「办公大楼」管理处的位置及地址地址：邮政编号：3.1.3贵单元的位置及地址每间单元均配有单元编号，所有邮件可按贵户的编号派送。例如：(办公室名称)地址：号单元邮政编号：3.2开放时间大厦写字楼主入口于如下时间开放：星期一至五08:30am～18:00pm及星期六08:30am～14:00pm3.3非开放时间大厦写字楼之电梯将于正常开放时间后部份停止服务，如果需要在非正常开放时间后进入或离开大厦，必须通知当值管理人员，以作安排。此外，为保安原因，所有于非开放时间进入或离开大厦之人员都要在大门岗登记。3.4空调供应时间中央空调正常供应时间为：星期一至五08:00am～18:00pm及星期六08:30am～14:00pm*星期日和公众假期停止空调供应。12/02第7页4.查询如业主／用户有任何查询或建议改善本大厦的管理服务，可致函/致电下列地址：名称：地址：电话：传真：业主／用户可随时致电下列电话向管理处查询及寻求管理处协助：物业部电话：上午9:00时～下午6:00时工程部电话：上午9:00时～下午6:00时中控室报警电话：全天本管理处的员工将乐意解答业户的查询。此外业户亦可亲身前往本管理处，当值的主管或接待人员将会记录各业户的投诉或建议，本管理处会即时调查及尽快作出相应的措施。本管理处深知物业管理是一门不完整的科学，及深信所有政策及方针必须定期检讨，寻求进步，所以贵业户提出之合理意见，必定能使本管理处的管理服务精益求精。12/02第8页5.管理费管理费财政厅准时交付费用，因本大厦的管理开支均由管理费收入而支付。物业管理费主要支出包括如下（但不限于）：管理人员的薪金；所有公共设施及服务的运作支出及维修费用；保安及清洁支出；环境美化及装饰；法律及其他专业费用；经理人酬金；税项。12/02第9页6.顾客服务6.1写字楼内设有卫生间，分别供业户及顾客使用。于非繁忙时间，部份卫生间可能上锁及暂停开放使用，管理处职员会通知各业户及放置指示牌，指示顾客最近开放使用的卫生间位置。6.2顾客咨询处顾客咨询处设于办公大楼首层大厅。由早上09:00时至下午18:00时，管理处会安排接待人员于咨询处值班，为各客户提供协助及服务。顾客可利用该处查询有办公大楼服务的资料。至于有关工程及管理规则及制度的资料，请向管理处查询。6.3失物及寻到的物件如阁下发现任何留在贵单元内或公共地方的物件，请送大厦管理处或当值的管理员，并提供下列资料：发现物件的位置；发现物件的时间，及；发现物件的人仕的姓名及联络电话。12/02第10页7.紧急应变措施7.1受伤/急症「新光商务港」物业管理处管理人员，均曾接受基本急救程序之训练；业主／用户之安全照顾，我处会全力以赴。此外，各业户发现或自己出现需急救事件，可通知管理处管理人员（电话：）或急救中心（电话：120）及提供以下资料：姓名单元号及层数事故的原因7.2停电当阁下的单元遇到停电：7.2.1请关闭所有电气设备，照明灯除外。7.2.2在情况许可下，检查单位内的供电断路装置，试看是否保险丝被烧断或断路掣因短路而跳到关闭的位置。7.2.3管理处会尽快通知业户有关停电的原因及预计修复的时间。在本大厦全面停电时，后备照明系统会自动开启，以方便业主／用户离场。如需疏散本大厦内人仕，管理员会通知本大厦内个别／整体人仕撤离。届时，所有电梯会停止运作。请利用紧急出口离开本大厦。7.3恶劣天气12/02第11页7.3.1暴风正常开放时间内1)于广州市气象台宣布超过九级暴风吹袭广州市时，写字楼将会暂时关闭，直至风力平服为止。2)管理处会利用公共广播系统宣布写字楼暂时关闭的通知。于正常开放时间外1)倘暴风于正常开放时间后或深夜吹袭时，写字楼将于风力平服后方正常开放。2)如暴风于吹袭当日下午三时后仍然影响广州市，写字楼将不会于当天开放，直至翌日为止。3)如暴风于中午后不再影响广州市，写字楼将会于当天余下的时间开放，各业户可以自行解决是否于当天继续营业或待翌日才重新营业。7.3.2豪雨1)在一般下雨情况之下，写字楼均会对外开放。2)倘豪雨持续而可能造成水灾的情况，管理处会安排防洪措施及决定是否暂停开放，而各业户可考虑暂停营业，直至情况改善为止。7.4意外盗窃12/02第12页如发现可疑人物或目睹罪案发生，请立即致电本大厦管理处指出正确地点，并请留意下列各项：7.4.1通知管理人员；7.4.2保持镇静，留意窃匪人数、外貌及特征；7.4.3等候公安或管理人员到场；7.4.4向公安人员或管理人员详述案件发生经过。7.5水灾虽然于高层建筑物如「新光商务港」内发生水灾的机会是很小的，但因恶劣天气，消防喷淋系统滴漏，去水渠淤塞等情况等情况下，水灾仍是会发生的。于水灾发生后，请：12/02第13页7.5.1立刻通知管理处(电话：)，工程人员会尽快找出水浸的原因及立即采取措施以减小及阻止水继续涌进写字楼。如果水源来自天台，工程人员会待雨停后始进行维修。7.5.2如果被发现的水有污水的气味，应阻止其他人行经受淹的地方。7.5.3尽量拖扫积水的地方。管理处的清洁队伍可能会利用器材去清理公共地方。在情况许可下亦会协助清理贵单元内受积水的地方。(清洁费用会由业户缴付)7.5.4于清理积水后，请用消毒剂清洁受影响的地方。7.5.5向有关业户的保险公司提出受损索偿(如有需要)。管理处的工作人员会准备事件报告存案，请予以协助，尽量提供有关资料给他们。管理处的宗旨是帮助有关业户于最短时间内重新开业，及确保受水淹地方的卫生清洁。7.6疏散/撤离程序于「新光商务港」内，顾客及雇员的安全是管理处首要关注的事情。于需要疏散写字楼内人群的时候，管理处会透过公共广播系统发出通知。届时，管理处工作人员会很忙碌地与各有关部门联络，故此，如非必要，请不要致电管理处。但请按以下程序疏散单元内人仕。7.6.1保持镇静；7.6.2指示单元内人仕前往最近的疏散出口离开写字楼；7.6.3协助顾客保持镇静，尽量避免出现恐慌情况；12/02第14页7.6.4当单元内人仕已完全撤离后，请锁上贵单元及利用最近的疏散出口离开写字楼。我们会通知你们何时可以安全地进入「新光商务港」。如阁下对上述程序有任何疑问，请与管理处联络。12/02第15页8.保安8.1本大厦保安本大厦的保安任务由一队优秀的管理员队伍担任，并配以本大厦的精密保安系统，例如闭路电视及巡逻系统、通讯设备等。所有系统及本大厦巡逻均为全天候及24小时不断运作，并由本大厦自动系统中央监控。此外，管理处高级职员将密切指挥管理员队伍的服务，并对任何投诉积极地作出适当的处理。管理员队伍的目标是为顾客，业户及其雇员提供一个安全舒适的购物及经营环境。管理员队伍的主要工作为：8.1.1处理紧急情况直至有关当局的人员抵达；8.1.2为顾客及业户提供所需协助；8.1.3监控维持安全及灭火的行动；8.1.4于举行特别假日宣传或音乐会等日子协助控制人流。「管理员不象公安人员一般赋有逮捕的权力，但管理部与公安局有紧密联系，并于有需要时提供迅速的援助。8.2业主／用户的合作管理处希望各业主／用户能遵照物业管理规则，确保本大厦的保安系统能全面地发挥作用。此外，如发现任何可疑人物或物件，请立即通知管理处处理。8.3中央监控中心电话12/02第16页业主／用户如遇紧急事故，请随时致电中央监控中心报警电话：xxxxxxxx12/02第17页8.4写字楼日常保安工作开放时间于开放时间内，管理员会巡逻所有公共地方。他们会通知违反防火或保安规定的商户作出改善。请记着，管理人员是获管理处的授权而执行他们的职务，以保持最高的服务水准。为写字楼所有业户的