地下商业街ppt.

southwestjIaotongunIversIty西南交通大学SouthwestJiaotongUniversity《地下空间利用》课程第三章地下商业街龚伦讲师概述1地下街的规划2地下街的总体布置3内容提要地下街的内部环境4地下街的内部防灾5地下街的建筑艺术处理6城市再开发与地下街建设7开发实例8一概述地下街是城市建设发展到一定阶段的产物，也是在城市发展过程所产生的系列固有矛盾状况下，解决城市可持续发展的一条有效途径。由各国城市地下街建设的经验可知：城市空间容量饱和后，只有向地下开发，获取空间资源，才能解决由城市用地紧张所带来的系列矛盾。同时，地下街也承担了城市所赋予的多种功能，是城市的重要组成部分。（一）地下街的定义与涵义“地下街”最初是因为与地面上的商业街相似而得名，因为在地下街发展初期，其主要形态是在一条供步行用的地下连接通道的两侧开设一些商店。经过几十年的建设，地下街的内容与形式都有了很大的发展和变化，但至今仍沿用此名。国外1：地下街是供公共使用的地下步行通道（包括地下车站检票口以外的通道、广场等），和沿这一步行通道设置的商店、事务所及其他类似设施所形成的一体化地下设施（包括地下停车场），一般建在公共道路或站前广场之下。（一）地下街的定义与涵义国外2：地下街是在建筑物的地下室部分和其他地下空间中设置商店、事务所和其他类似设施，即把为群众自由通行的地下步行通道与商店等设施结为一个整体。除这样的地下街外，还包括延长形态的商店，不论其布置的疏密和规模的大小。地下商业街的涵义已从单纯的商业性质演变为包括多种城市功能的，同交通、商业及其他设施共同组成并相互依存的地下综合体。（一）地下街的定义与涵义（二）地下街的发展过程地下街建设到目前为止经历了三个发展阶段：第一阶段是二次世界大战以前。在地铁车站内开设商店，以及地铁沿线一些新建的地下室中，开设了若干食品商场。第二阶段是从战后的1955年到1973年，随着城市人口的增多和交通的发达，特别是地下铁道的大量兴建和许多大型车站的改建，地下街有了很大的发展。（二）地下街的发展过程第三阶段是1973年至今，以世界性的石油危机为转折点，经济从调整发展进入停滞和低速稳定发展时期，地下街建设也反映了这一变化。1973年决定限制地下街的发展，整顿地下街建设。数量上有所减少，但单个地下街的规模越来越大，质量越来越高，抗灾能力越来越强。（二）地下街的发展过程表现了在以上三个阶段中地下街在规模上的增长趋势。地下街的规模大小差异很大，最小的只有几十或几百m2，多为早期地下街，或是附设在地铁车站内的商场；最大的有几万m2。（三）地下街的类型（三）地下街的类型地下街多按其规模和形态分类。按规模分类，以建筑面积的大小和其中商店数量的多少，可以分为：小型——面积在3000m2以下，商店小于50个；中型——面积在3000～10000m2，商店30～100个；大型——面积大于10000m2，商店数在100个以上。（三）地下街的类型按形态分类，以地下街所在位置和平面形态，可以分为：街道型——多处在城市中心区较宽阔的主干道下，平面为狭长形。广场型——一般位于车站前的广场下，与车站或地下连通，或出站后再进入地下街。平面接近矩形，特点是客流量大，停车需要量大，地下街主要起将地面上人与车分流的作用。复合型——即街道型与广场型的复合，兼有两类的特点，规模庞大，内部布置比较复杂。地下街的形成和发展都不是偶然的，是在国民经济发展的总背景下城市发展到一定阶段的产物，同时国情也赋予地下街在城市中的特殊地位，承担了多种城市功能，不但在城市生活中发挥着积极的作用，而且在国际上的知名度很高，成为现代化城市的一个橱窗。地下街的城市功能主要表现在以下四个方面，其中改善城市交通是主要功能。（四）地下街的功能地下街的城市交通功能地下街对城市商业的补充作用地下街在改善城市环境上的作用地下街的防灾功能（四）地下街的功能（1）地下街的城市交通功能建造地下街的主要出发点是为了所在地区交通的治理与改善，从地下街的组成情况就可以说明这一点。停车场占有相当大的比重，公共通道所占比重大于商店，两项交通内容的面积占到总面积的60%以上，可以看出地下街的主要功能和作用在于改善交通。（1）地下街的城市交通功能从地下街的基本类型和形态，同样可以明显看出其在城市交通中的作用。地下街所在的广场主要在车站前或附近，街道则是在城市中心区较宽阔的主干道。这些位置都是地面交通量大、停车需要量多、行人与车辆最容易混杂的地方，也常常是地上交通与地下交通网的转换枢纽。因此，在这些地方建设地下街，改善交通就成为最主要的目的。（1）地下街的城市交通功能发展地下铁道，兴建与地下街结合的地下步行道和地下停车场，就可以在少增扩城市道路的条件下使地面交通得到改善。由于在地下换乘，在地下购物，在地下通行，在地下停车，就自然吸引大量人流到地下空间中活动，地面上的人车混杂问题和提高车速问题就有可能得到解决。（1）地下街的城市交通功能国外7大城市的主要车站有关情况表。（1）地下街的城市交通功能从几个大型车站的统计数字看，地下街中的公共步行通道一般可以起到40%～50%的分流作用，同时又具备停车和购物等条件，利用效率很高，对改善地面交通起着重要的作用。地下街在治理城市交通中的作用，还表现在对静态交通的改善上。新建地下街的指导方针中就已经把是否有兴建地下停车场的需要作为批准建设地下街的一个前提条件。（2）地下街对城市商业的补充作用从地下街的组成情况看，商业在地下街中一般占1/4左右，面积并不很多，但却是地下街中经济效益最高的部分，社会效益也很显著，因而在地下街中是不可缺少的。地下街中的商业，是中小型零售商店和中低档餐饮业的一种集合体，采用商业街的布置形式，不同于大型百货商店的地下商场，经营方式以分散租赁为主。总体上看，地下街中的商业在整个城市商业中所占比重是很小的，因为相对于全市，地下街的数量和规模毕竟是有限的。（2）地下街对城市商业的补充作用主要地下商店营业额与地面同类商店比较从表3-2中可以看出，地下街商店的营业额与所在地区地面上同类商店相比是比较小的。（2）地下街对城市商业的补充作用地下街对于广大消费者具有很强的吸引力，因为那里方便、舒适，特别是不受气候条件对购物的影响，雨天或雪天顾客就更多。在地下街中对商业部分采取限制的原因：主要是出自防灾的考虑，有些过去的地下街中商店面积比公共通道多1倍，对防灾疏散是很不利的，因此做出了商业面积应小于通道面积的规定；另一个原因是地下街都建在“公地”之下，投资和租金都比在地上买地建房便宜得多，因而出现地上商店与地下商店店主之间的所谓“不公平”现象，故政府采取适当限制地下商业发展的政策以缓和这一矛盾。（3）地下街在改善城市环境上的作用城市是一个大环境，空气、阳光、绿地、水面、气候、空间、交通状况、人口密度、建筑密度等都对城市环境质量的高低产生影响。地下街的建设虽然并不涉及到以上所有因素，但是城市再开发和地下街的建设，使城市面貌有很大的改观：地面上的人、车分流，路边停车的减少，开敞空间的扩大，绿地的增加，小气候的改善，容积率的控制等，对改善城市环境的综合影响是相当明显的。（4）地下街的防灾功能从地下空间的防灾特性看，与地面空间相比，具有对多种城市灾害的防护能力强的优势；在相连通的地下空间，机动性较强，有利于长时间的抗灾救灾。地下空间在城市综合防灾中的主要作用是抗御在地面上难以防护的灾害，和在地面上受到严重破坏后保存部分城市功能和灾后恢复能力，同时与地面上的防灾空间相配合，为居民提供安全的避难场所。二地下街的规划地下商业街的出现，是与社会生产力的提高相适应的，是国际化都市商业成熟的重要标志之一。近一段时期，各地纷纷涌现出一些地下商业街，一些开发商对地下商业街的开发也很热衷，但深入探讨，其开发需要一定的市场条件（见下图），而其市场条件又是有一定规律可循的，其出现的内在机制受供需两方面因素影响，同时地下商业街的开发价值也是受各种客观因素限制的。地下街开发条件（一）地下街的市场开发条件1）经济发展水平人均GDP进入500美元以后，就具备了大规模开发利用地下空间的条件和实力；人均GDP在1000美元至2000美元之间时，就达到了开发利用的高潮。2003年我国人均GDP水平首次超过了1000美元，尤其是北京、上海等大城市，更具备了大规模开发地下空间的基本条件。2）城市容积率水平城市中心区建设日益密集，一般来说，容积率达600%～1000%，甚至1000%以上，地上空间已几近饱和状态，地下商业就具备了开发的必要条件；随着城市发展，地价必然不断攀升，按照土地的高效率利用原则，地价上涨一方面刺激容积率提高，另一方面使中心区再开发受到限制，开发商要想继续获得利润，地下商业的开发则自然成为一条值得考虑的途径。（一）地下街的市场开发条件3）交通条件恶劣随着城市人口的不断增加，城市交通流量越来越大，交通矛盾加剧，停车场缺乏，地下商业街是疏导交通、缓解交通压力的重要手段。当街道上的步行人数超过2万人/d，就有必要设置地下步行道。停车场所占比重与公共步行通道和商店面积的总和相近，设置的地点多在广场、车站前或附近，商业街则多在城市中心区较宽阔主干道下。这样的设置比较有利于发挥其交通功能。4）基础设施不足与环境恶化从人防的角度来看，当地上存在危险时，地下空间可成为重要的人防设施，与地面空间比，它具有对多种城市灾害防护能力强的优势，有利于长时间的抗灾防灾，是城市地下防灾空间的主要组成部分之一；当城市环境恶化，城市环境急需改善时，地下商业可使地上可绿化面积增加，局部改善城市气候，优化城市环境。（二）出现的内在机制1）从需求角度来看一方面，政府相关部门为了克服城市发展中的自发倾向和已经发生的各种矛盾，需要对原有城市进行更新与改造，或称为再开发，形成立体化再开发或城市的三维化发展模式，一些大城市已相继出台或正在制订关于地下设施建设的规划；另一方面，充足的消费需求需要多种形式的商业形态，需要更加便捷的购物方式，地下商业这种连接交通的功能更易为繁忙的现代人所接受。（二）出现的内在机制2）从供给角度来看开发商为继续挖掘利润点，最大限度地发挥土地利用价值，将从平面开发转向立体开发，向空间要效益，地下商业街的开发自然会成为新一轮的资本聚集地和利润角逐场。仅以北京为例，几大繁华商业区均将进一步发展的目光瞄准了地下，西单已建成了西单文化广场地下商城，王府井、南中轴路以及奥运匹克公园内建成了大量了地下商业，今后地下商业将成为一种重要的商业形式而存在。这些均构成了地下商业出现的内在市场机制。（三）地下街的开发价值地下空间在自然状态下只具有潜在的价值，以开发形成空间后，就具有一定的使用价值，主要表现为使用后所能创造的效益；在使用价值中扣除开发成本（工程投资）后即为开发价值，如果为正值，说明开发是合理的。地下空间的开发利用有两种情况，一种是盈利性的，如商业空间；另一种是非盈利性的，如地下交通设施、地下公用设施等。（三）地下街的开发价值同类型同规模的公共建筑，建在地下时（不含土地费）耗费的资金一般比在地面上高出2～4倍；如果要保持不低于地面建筑的内部环境标准，耗费的能源比在地面上要多3倍左右。有关这些方面的比较分别见表3-3和图3-1.（三）地下街的开发价值地下街的建设只有在土地无偿使用或只需支付少量补偿费的前提下，才可能有较高的开发价值。（四）地下街的规划与调查地下街的规划与调查，首先应该建立在现状调查及未来预测的基础上。其内容包括：1）周围地区的土地利用在考虑交通规划或商业区条件时，应该掌握包括地点在内的周围地区的土地利用现状，并预测其以后的动向。主要掌握：•地价的状况；商业建筑的分布、数量、就业人数；夜间入口；按产业和职业类型划分的就业人口；住宅户数和规模；建筑物的用途构造、面积；城市设施；建设的动态等；土地区域规划、道路规划等的执行情况。（四）地下街的规划与调查2）周围地区的交通地下街是一个很大的商业中心，对其周围的商业以及与商业相联系的事务