格林春晓、格林春岸物业后评估报告物业篇

－－以下问题仅从小区物业管理的角度提出，有所欠缺之处，请各位领导、同事多指教！第一部分小区入口第二部分小区道路第三部分小区停车场（库）第四部分小区私有住宅第五部分小区公共部位第六部分配套商业设施第七部分小区会所第八部分物业用房格林春晓项目第一部分小区入口问题一：岗亭的设计具体案例：设备房与岗亭存在混用现象风险分析：1.设备房与岗亭存在混用现象，导致岗亭的实际使用面积减小，不便于保安人员在岗亭内放置相应的保安设备。2.由于岗亭内放置配电设备保安人员在日常工作中产生了安全隐患（如不小心将茶水泼入设备箱）改进措施：建议在新项目设计时将设备房与岗亭分开，使岗亭确实起到安全和疏导交通的作用。岗亭前视野不开阔，不利用保安观察四周具体案例：风险分析：警卫室造型造成保安员视线不开阔，不利于保安人员观察周围情况。造成安全防卫的盲点，存在安全隐患。改进措施：建议在新项目设计时加大岗亭的可视面积。问题二：出入口的设计具体案例：存在的问题：进出口太小（大致3.5米左右，同时道闸设备占用道路宽度），车辆进出不方便。门岗左右两棵冬青挡住视线，不利于驾驶员观察周围车况，存在安全隐患。改进措施：建议在新项目设计时在大门出入后种植较矮小和稀疏的灌木或植被。存在的问题：进出口转盘弯度太小，车辆交汇不方便，容易引起交通堵塞和车辆擦碰，给小区的车辆输导带来一定的难度。改进措施：建议在新项目设计时加大进出口转盘的弯度，或实行单行道管理。具体案例：第二部分小区道路问题一：小区道路的宽度与路灯的位置：路灯靠道路太近，车辆倒车容易碰坏。小区支干道过窄，不宜车辆交汇。具体案例：路灯靠道路太近，车辆倒车容易碰坏。小区支干道过窄，不宜车辆交汇问题二：窨井盖的设置小区道路窨井盖二标的质量太差，一标将轻型窨井盖铺设在主干道上，窨井盖铺设不平，车辆通行时造成很大噪音，影响小区业主正常休息。存在的问题：1.小区道路窨井盖二标的质量太差2.窨井盖铺设不平，车辆通行时造成很大噪音，影响小区业主正常休息。具体案例：3.一标的将轻型窨井盖铺设在主干道上改进措施：建议小区主干道上使用重型窨井盖。放大图第三部分小区停车场（库）存在的问题：1.车库门前转弯处角度太小，车辆出入困难。（如18号）2.车库门前路面斜度过陡，车辆难以出入。（如135号至142号）具体案例：1.小区无公共车位，业主客人来访无车位停放。2.73至79号地上车库公共车道上顶排水管较低存在隐患，车辆容易发生碰擦。第四部分小区私有住宅空调位预留过少，未考虑安排中央空调位，造成业主将外机安装在房屋外，影响邻里休息，引起邻里矛盾。具体案例：问题一：空调机位、脱排孔的设置脱排油烟机孔位普遍过低，装修后排烟管在吊顶以下，较难看。造成业主擅自外墙开孔。对讲系统原安装位置不合理，造成业主自行改动，建议以后设置在靠门的位置。布防系统质量问题，如：窗磁安装时只安装了磁头而没有进行布线，使布防系统局部无法启用。电子巡更点过少，不利于保安措施加强。问题二：家庭安防系统问题三：阳台栏杆、装饰木条大部分阳台栏杆、装饰木条油漆易脱落变形、松动，影响房屋外观，增加物业维护成本。具体案例：问题四：阳台雨棚的设置双拼别墅南面阳台雨蓬可上人在两户之间自由行走，缺乏私密性和安全感。问题五：叠加房型下水管的设计叠加房型下水管设计不合理，楼上户排水经过楼下户阳台，雨水过急时，地漏排水不畅，使楼下阳台严重积水。问题六：推拉窗的问题推拉窗关上时，从外边可以打开，存在严重的安全隐患。入户大门设计朝向及雨棚制作不合理，下大雨时雨水顺着门板渗透到室内。露台和平台设计过多，造成大部分房屋内进水且容易造成违章搭建。E型房型201室弱电线路在101室车库门内留有过线盒，给装修管理不便，也极易造成邻里纠纷。其它问题：第五部分小区公共部位1.小区绿化某些树种类存活率较低，如：香樟、银杏、枫树等。2.小区组团绿化不宜栽种剑麻，会造成安全隐患。3.小区内不宜栽种八角金盘、海桐，夏天时易招苍蝇。问题一：绿化种类的选择、栽种和绿化水井具体案例：绿化树木种植太靠路面，影响行人行走。1.小区绿化用水水井的井圈固定不牢，在掀开井盖时会将井圈同时带出。阀门质量太差，容易漏水，波轮容易滑脱。2.水景喷泉阀门开关过深，不宜操作开关。存在的问题1.排污泵站不宜设置中央绿化区。雨水泵站所产生的噪音和污染会影响到周围业主的正常生活。2.配电房及蓄水池设在小区中心区域，人员流动几率较其他区域大，存在安全隐患。3.设备房配置没有必要的计量器具、防鼠设施和应急灯。改进措施将排污泵站、配电房及蓄水池设置在小区边缘地带。问题二：排污泵站和配电设施的设置变电箱部分设置在围墙边，非常容易攀爬，有不安全因素。存在的问题1.垃圾房设置在小区东侧，且靠业主居所太近给周边业主带来空气污染。2.小区垃圾房的设置没有配置垃圾压缩或者生化处理的相应的设施设备。改进措施建议在今后建造的小区内将垃圾房设置在小区边缘地带或者小区外并按照国家的相关规定配备相应的垃圾压缩或者生化处理设备。问题三：垃圾房的设置小区公共照明、水景照明过多，物业开支过大。问题四：公共照明、水景照明的设置小区内水景灯易进水，造成线路短路。存在的问题路灯灯罩设计不合理，灯光会影响到周边业主的休息。改进措施建议使用半圆形灯罩，遮蔽光污染。南边围墙边煤气箱存在不安全因素，煤气管道应按规定涂刷上黄色油漆。问题五：煤气箱及管道的设置问题六：小区巡逻道的设置业主庭院围墙小区南边围墙处未设置巡逻道，在安全防范时，只能在小区外围设置岗亭。存在的问题1.不法分子翻越围墙后，可直接进入业主家的庭院，对业主的安全构成威胁，不利于安全。2.在小区围墙内侧未设置巡逻道，安全人员无法在小区内对该区域进行巡逻，且该区域触警后，由于没有巡逻道，会减缓到达的速度。3.即使安全人员达到了触警地点，由于业主庭院内的各种绿化会遮挡视线，尤其是在夜间，很难发现不法分子。第六部分小区配套商业设施1.停车位未使用水泥质的植草砖，维修率高；进出车道过窄，车辆进出不便，易发生事故；车位数过少；2.商业指示系统和商铺外置式店招不醒目，无法推广和吸引顾客。问题一：停车场及商业指示系统的设置问题二：水景的设计商铺内设置大面积水景影响到顾客的行走和通达，并存在安全隐患。商业水景能耗过大，增加物业管理成本；建议：商业广场的绿化应选择灌木或者草坪。绿化将商铺遮挡绿化种植成活率低，选用品种和种植位置不科学，成本较高、效果差；问题三：商业绿化品种的选择玻璃廊檐维修率高，不易保洁，增加物业管理成本；问题四：玻璃廊檐1.商铺离小区大门较远，业主购物不方便；2.未配置足够电容量的供电局表，使商铺租户不能使用高功率电器，影响商铺租售；3.商铺内未安装技防系统和中控室连接，使商铺保安缺乏技防措施；4.商铺未安装防盗卷帘门，安全措施不到位，增加物业保安成本；其它问题第七部分小区会所1.会所定位忽略了中老年人活动需要，缺少户外运动项目，吸引不了更多的客户；2.会所无冲凉房，配套措施不到位，影响会所经营；3.会所离大门较远，且设置在三楼，使用不方便，影响会所经营；第八部分物业用房1.物业用房面积不到小区建筑面积的0.2%。2.物业用房产权归属不合法，应该归全体业主所有，现在提供的物业用房产权归开发商。3.物业用房设置在小区外，且位置设置在楼上，不方便业主来访接待；4.业主委员会用房和居委会用房未装修，配套不到位。格林春岸项目•项目存在的其他问题改进措施建议将门岗设在小区出入口的中央；小区非机动车入口安装门禁系统。存在的问题道闸系统安装在大门以内，不能将车辆有效地阻拦在大门以外并且在大门口难以做到人车分流，存在一定的安全隐患。道闸系统的位置与保安门岗的距离较远，不便于日常管理。小区次入口缺乏门禁系统，增加了小区长期的安全管理投入。GemdaleCorporation问题一：车辆回车问题存在的问题此处未设置回车道，车辆回车困难，容易将路牙和草坪压坏，增加物业的后期维护成本。路牙被压坏了建议在道路系统组织过程中，行车道的设计尽量能够闭合。建议将路牙切角或改装成圆弧形；小区日常行人道的设计尽量平坦，一些台阶类设计最好能放在小区集中的休闲区内。路牙边未设计切角影响业主行走问题二：人行道的设计在日常行人道路上设计台阶不便于行走，道路旁的草地被踩坏。问题三：拐弯处反光镜问题拐弯处未设置反光镜，车辆拐弯容易引起交通事故。建议在此处安装反光镜桥面无交通警示牌，易产生因车辆超负荷载重而引起桥面跨塌事件。桥面无防滑措施冬天容易造成业主摔伤。问题四：桥面的防滑和加固问题建议在桥头处设立桥面通行承载警示牌，桥面采用表面较为粗糙的面砖铺设。油车桥年久失修，已有多处桥栏断裂，存在严重安全隐患。建议：对油车桥进行修补加固。停车位地面内绿化及石板未固化容易松动脱落，且导致车辆将泥土带至道路上，影响现场效果。停车位内种植草皮的泥土太薄，草皮无法存活。停车位松动放大图问题一：停车位绿化石板的问题建议：采用植草砖铺设停车场地。存在的问题1.地下车库的道杆长度较短，无法起到车辆管理的作用。2.道杆的方向装反，橡皮条处于道杆上方，无法起到保护车辆不被道杆刮坏的效果。建议：采用曲杆以增加道杆的长度并将橡皮条一端朝下设置。问题二：地下车库入口道杆问题GemdaleCorporation问题三：地下车库车位划分问题人防入口设备间入口消防栓1.车位设置在人防入口处，若有人从该入口推门而入，容易造成车辆的撞伤或刮伤。2.车位设置在设备间入口处，若停车，维修工则无法进入设备间。3、车位设置在消防栓前，若停车，消防栓的门则无法开启，失去消防作用。建议：取消以上三种停车位的设置。车库出入口雨水井盖松动无降噪声处理，建议做橡胶垫或填实，以免影响业主的正常生活。车口出入口沉降缝渗水严重问题四：地下车库渗水问题556弄车库人行入口处渗水现象严重，影响外观并造成后期难以修补。建议：在做好墙体外侧防水和铝合金门窗防水的同时，降低墙外填土高度。问题五：地下车库积水问题消防水池的溢出水的排水口设在地下车库，造成地下车库积水严重。建议：改变消防水池溢水排水组织或在地下车库溢水排水口处设置排水系统。问题六：地面机动车位问题部分地面车位离业主家中较远，业主将车停放完毕之后还要走较远的路才能到家，致使业主将车停在家门前的道路上。为了不影响其它车辆的通行，业主就将部分车身停泊在草皮上，造成植被的破坏。问题七：地面非机动车棚问题小区内未设计地面非机动车辆停车棚，造成非机动车辆在小区内乱停乱放，给小区的安全管理造成一定难度。小区内机动车与非机动车混合停放，容易造成车辆的相互刮伤。建议：在小区内设置业主停放便利的地面自行车棚。具体案例消防栓设计在门口业主反映“开门见红”，对此比较忌讳，要求将管道封闭。问题一：消防管道位置设置问题718弄底层蝶阀关闭后，给业主出门带来严重不便GemdaleCorporation原因分析将消防管道设置在业主入户门的一侧，一则业主平时出入容易被消防箱体或管道扣件（特别是底层的管道阀）磕碰，造成身体损伤，二则消防管道刺眼的红色容易对业主的心情造成影响。风险分析业主被消防设备碰伤以后，容易造成业主投诉和索赔。相关建议建议在以后的设计中，尽量减少消防管道对业主日常生活的影响。问题二：联排别墅入口雨棚问题联排别墅入口未设置雨棚，在雨雪天给业主的生活带来不便，造成业主自行设置雨棚，颜色、材质、外形都无法统一，影响建筑外观。此为业主设置的入户雨棚建议：以后的设计中，尽量考虑业主日常生活的实用性。问题三：公共走道设计问题公共走道与业主的私人空间相连，使不法分子容易攀爬跨越，对小区的安全管理不利。容易翻越建议：在建筑设计中，尽量减少公共空间与私人空间的连接。问题四：房屋顶棚的平整问题房屋室内顶棚，装修工人采用靠尺检验，发现顶棚平整度的误差过大，造成业主投诉。建议：在房屋施工中，增加施工的监管。问题五：室内电路控制箱位置设置问题想在这面墙上设置装饰背景墙，可是电路控制箱怎么办建议：电路控制箱最好设计在入户门处的角落里。电路控制箱设置在客厅里，一则容易影响客厅的美观，