第六章-房产图绘制(1)

6.1房产图的分类房产图是房屋产权产籍管理的基础资料，它全面反映了土地和房屋基本情况和权属界线，是房产测量的主要成果。按房产管理的需要，房产图可分为房产分幅平面图（简称分幅图）、房产分丘平面图（简称分丘图）和房屋分层分户平面图（简称分户图）。第6章房产图绘制房产图测量是在房产平面控制测量和房产调查工作的基础上，对各房产要素的信息进行采集和表述的一项房产测绘工作。6.2房产分幅平面图的规格1、房产图的比例尺房产分幅图：1:500（建筑物密集、城镇建成区）,1:1000（建筑物稀疏、远离城镇建成区）房产分丘图：根据丘的大小选择，一般在1:100到1:1000之间分户图：一般为1:200，房屋过大或过小时，可适当放大或缩小2、房产分幅平面图的分幅规格：仅对分幅图，房产分丘图和分层分户图没有分幅的问题。采用50cm×50cm正方形分幅。6.3分幅图的编号6.4分幅图的内容房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础图。分幅图的测绘范围包括城市、县域、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点，并应与开展城镇房屋所有权登记的范围一致。分幅图应表示的内容包括：测量控制点界线房屋房屋附属设施围护物房产要素和房产编号地形要素地理名称注记一、分幅图应表示的主要内容有：1.控制点基本控制点包括二、三、四等控制点房产控制点包括一、二、三级控制点根据用图需要表示2.界线(1)行政境界行政境界一般只表示区、县、镇的境界线。街道或乡的境界线可根据需要而取舍。两级境界线重合时，用高一级境界线表示；境界线与丘界线重合时，用境界线表示，境界线跨越图幅时，应在图廓间的界端注出两侧的行政区划名称。乡、镇界（2）房产区界包括房产区界和房产分区界分幅图和分丘图上都要表示（3）丘界线：指房屋用地范围的界线，包括共有院落的界线，由产权人指界与邻户认证确定。组合丘内还可划分支丘，支丘在房产图上应表示。丘界线是一条闭合曲线或折线，不在本幅图闭合，也应在另一幅图闭合。房屋应分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓为准。墙体凹凸小于图上0.2mm，以及装饰性的柱、垛和加固墙等均不表示；临时性的过渡房屋和活动房屋不表示；同幢房屋层数不同的，应测绘出分层线，分层线用实线表示。（1）一般房屋一般房屋不分种类和特性，均用实线绘出，轮廓线内需注明产别、建筑结构、层数和幢别。3.房屋（2）架空房屋架空房屋是指底层架空，以支撑物作承重的房屋。其架空部分一般为廊房、骑楼、过街楼、水榭等。廊房23042305架空房屋3501架空房屋以房屋外围轮廓投影为准，用虚线表示，虚线内四角加绘小圆表示支柱。轮廓线内也应和一般房屋一样注记相同的内容。1302过街楼（3）窑洞窑洞是指在坡壁上挖成洞供人使用的场所。窑洞只测绘住人的，符号绘在洞口处。2.02.5地面上窑洞地面下窑洞包括柱廊、檐廊，架空通廊、底层阳台、门、门墩、门顶和室外楼梯，以及和房屋相连的台阶。（1）柱廊柱廊是指有顶盖和支柱、供人通行的建筑物，如长廊、迴廊等。柱廊以柱的外围为准，图上只表示四角和转折处的支柱，支柱位置应实测，柱廊一边有墙壁的，则墙壁一边用实线表示。4.房屋附属设施（3）架空通廊架空通廊是两幢房屋间上层贯通的架空建筑。建筑物间的架空通道用虚线表示。（2）檐廊檐廊是指房屋檐下有顶盖，无支柱和建筑物相连的作为通道的伸出部位。按外轮廓投影测绘，内加简注“檐”。檐廊檐架空通廊（5）门廊门廊是指建筑物门前突出有顶盖和支柱的通道，如门斗、雨罩等。按柱外围或围护物外围测绘，独立柱的门廊按顶盖投影测绘，内加简注。转角处的柱位和独立柱位应实测。（4）底层阳台突出于外墙面或凹在墙内的阳台，挑出的称挑阳台，凹进的称凹阳台，还有半挑半凹的阳台。凹进墙体的阳台和一层封闭的阳台，按房屋表示，一层不封闭的阳台用虚线表示。二层以上的阳台不表示。门廊斗不封闭的底阳台（7）门顶大门的顶盖，按顶盖投影测绘，柱的位置应实测。（6）门、门墩门、门墩是指机关单位和大的居民点院落的各种门和墩柱，门墩以墩外围为准，大于图上1.0mm时，按比例测绘，小于图上1.0mm时，按1.0mm表示。依比例尺门墩不依比例尺门墩1.0（8）室外楼梯室外楼梯按楼梯投影测绘，楼梯宽度小于图上1.0mm的不表示。示意上楼梯方向。（9）台阶台阶只表示与房屋相连的台阶，按投影测绘，小于五级的台阶不表示。5.房屋围护物包括：围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等。它们均应实测，其符号的中心线是围护物的中心位置。其它的围护物根据需要表示；临时性或残缺不全的、以及单位内部的围护物可不表示。（1）围墙围墙不分结构，均以双实线表示。围墙宽度小于图上0.5mm的按0.5mm表示；大于图上0.5mm的，则依比例实测表示。（2）栅栏、栏杆各种类型的栅栏均用此符号表示。（3）篱笆用竹、木等材料编织成的各种永久性篱笆以实测表示，临时性的不表示。（4）铁丝网各种永久性的铁丝网均以实测表示，临时性的不表示。6、房产要素和房产编号房产要素－房屋产别、建筑结构、层数、建成年份、房屋用途和用地分类等，以相应的数字、文字、符号表示。房产编号－丘号、幢号、房产权号、门牌号。7、地形要素：包括铁路、道路、桥梁、水系、独立地物、公共设施和绿化地等。亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示，并加注相应符号或简注。8、地理名称按房产调查中的规定注记二、房产分幅图的测绘方法1.实测法如果测区内没有现势性较强的地形图，为建立房地产档案，必须进行房产分幅图的现场实地测绘。测图的步骤与大比例尺地形图测绘基本相同，在房产调查和房产平面控制测量的基础上，测量界址点坐标和房屋等地物的平面位置。常用方法：全站仪野外数据采集、GPS-RTK等。重点在于土地和房产的权属界线和房屋细部，并根据房产调查注记房产要素，整饰成房产分幅图。2.编绘法利用现有地形图或者地籍图，在房产调查的基础上，进行必要的修测补测，然后根据《房产测量规范》进行综合取舍，编制出符合要求的房产分幅图。3、城市地形图、地籍图、房产分幅图的三图并测法城市地形图是一种多用途的基本图，主要用于城市规划、建筑设计、市政工程设计等；地籍图主要用于土地管理；房产图主要用于房产管理。三种图都根据城市控制网来进行细部测量，最大比例尺1：500，需要测绘城市地面的主要地物。基本思想：首先建立统一的城市基本控制网和图根控制网，实测三图的共性部分，绘制成基础图，并进行复制，然后在此基础上按地形图、地籍图、房产分幅图分别测绘各自特殊需要的部分。对于地形图，增测高程注记（或等高线）和地形要素如电力线、通讯线、各种管道、井、消防龙头、路灯等；对于地籍图，在地籍调查的基础上，增测界址点和各种地籍要素；对于房产分幅图，在房产调查的基础上，增测丘界点和各种房产要素。在地籍图的基础上完成房产分幅图的测绘最为合理。应在城市规划、房产管理、土地管理、测绘部门共同协作下完成。6.5分丘图的内容房产分丘图的测绘：分丘图实质上是房产分幅图的局部明细图，用来更详细地表示各丘的房屋及其用地的房地产要素，满足房地产管理的需要。每丘单独绘成一张。一、分丘图的规格和精度要求没有分幅编号问题，其编号按分幅图上的编号。比例尺:l∶100～1∶1000。幅面可在32开~4开之间选用。分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应该相同。分丘图上各类点物精度要求，与分幅图相同。二、分丘图表示的内容房产分丘图的内容除了要表示出分幅图已有的内容以外，还应表示出：1）房屋权界线及房屋墙体的归属；2）界址点的点位和点号，包括界址点间的边长；3）房屋建成建成年份代码，加在房屋产别、房屋结构和房屋层数之后；4）房屋用地面积和房屋建筑面积；5）房屋各边长尺寸以及阳台、廊等有关轮廓尺寸。（1）权属要素(a）界址点界址点的编号以图幅为单位，按丘号的顺序，顺时针统一编制。界址点按精度可分为三个等级，在图上分别用不同的符号表示，并注记点号，点号前冠以英文字母“J”。一级界址点二级界址点三级界址点1.51.00.5房屋权界线是组合丘内，毗连一起的不同产权人房屋之间的权属界线。毗连房屋的墙体属于一户所有时，在房屋权界线的一侧，绘制短线，短线朝向哪一侧，就表示墙体归属哪一方；毗连房屋的墙体属于双方共有时，短线分别朝向毗连的双方，表示共有墙；当房屋权界线有争议或权属界线不明时，用未定房屋权界线表示。(b）房屋权界线及墙体归属14以墙体一侧为界以墙体中心为界未定房屋权界线0.20.2界长界长1.04.0房屋所有权界14（2）房屋用地的面积与边长(a)房屋用地面积房屋用地面积注在丘号下方正中，下加两道横线，单位为m2。(b)房屋建筑面积建筑面积以幢为单位注记在房屋产别、建筑结构、层数和建成年份数码的下方正中，下加一道横线,单位为m2。(c)房屋边长房屋边长注记在房屋边线的中部，单位为m，标注精确到0.01m。矩形房屋可只注记对称边中的一条边，但测量边长时，每条边均应实测。(d)用地边长用地边长指相邻两个界址点之间的水平距离，标注在丘界线的中部外侧，单位为m，标注精确到0.01m。用地界线与房屋界线重合且用地边长与房屋边长完全相同时，可不再注记，以房屋边长代替即可。（3）建成年份房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建者，应以翻建竣工年份为准。（4）四至关系为了更清楚地表示本丘的相对位置及与周围权属单元的关系，在测绘本丘的房屋和用地时，应适当测绘出四周一定范围内的主要地物，并将其主要房产要素如单位名称、丘号等标注出来。三、分丘图的测绘方法利用分幅图结合房地产调查资料，按本丘的范围，展绘界址点，描绘房屋等地物，实地丈量界址边、房屋边等长度，修测、补测成图。6.6分户图的内容房产分层分户图(简称分户图)是在分丘图的基础上绘制的局部图，当一丘内有多个产权人时，分丘图无法反映各户之间的权属界线，必须测绘更详细的分户图，以一户产权人为单元，分层分户地表示出房屋权属范围的细部，用以作为房屋产权证的附图。一.房产分户图的有关规定幅面：32开或16开比例尺：1∶200，可适当放大或缩小。分户图不必与分幅图的坐标统一，可以不绘坐标格网线。分户图的方位应使房屋的主要边线与图廓边线平行，按房屋的朝向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。二.分户图的内容1）本户所在的丘号、幢号、结构、层数、层次、产权主姓名、坐落、户（套）内建筑面积、共有分摊面积、产权面积。2）房屋层（户）的轮廓线、权界线（墙体归属）、共有部位，并注出房屋边长。3）指北方向线及概略比例尺。分户图上房屋的丘号、幢号应与分丘图上一致。房屋边长应实际丈量，注记取至0.01m，注在图上相应位置。三、分户图的成图方法分户图的成图可以直接利用测绘的分幅图上属于本户地范围的部分，进行实地调查核实修测后，绘制成分户图。分幅图测绘完成以后，可根据户主在登记申请书指明的使用范围制作分户图。如没有房产分幅图，可按房产调查的范围在实地直接测绘分户图，然后再按房产分户图的要求标注相应的内容。6.7图幅接边处理对同精度的图幅在接边时，要求相邻图幅中同一地物点的接边误差不超过地物点点位中误差的倍。对不同精度图幅且精度相差较大时，图幅间的接边误差不大于地物点点位中误差的2倍，其中的点位误差以精度差的点位误差计算。22练习题：一、判断1、房产分丘图是房产分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。（）2、建筑物密集地区的分幅图一般采用l：1000比例尺，其他区域的分幅图可以采用1；500的比例尺。()3、房产分户图的比例尺一般为1：200。()4、房产分丘图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点。()5、丘界线可以不闭合。（）6、对于同精度的房产分幅图在接边时，要求相邻图幅中同一地物点的接边误差不超过地物点点位中误差的2倍。（）二、单选1、房产分幅图采用（）分幅。A.50cm×50cm正方形B.787mm×1092mm的1/32大小C.787mm×1092mm的1/16大小D.787mm×1092mm的1/8大小2、房