住宅本质论

〖机体本质--似海怡家质量观〗宅，所托也。--汉·许慎·《说文解字》人的生理需求对住宅的相应种种要求中，住宅的建筑质量便是最为综合、最为基础的关键方面，因为城市家庭的一切社会活动、家庭活动、审美活动，如果没有住宅建筑体的稳固耐久做保障，便统统成为空谈。在今天北京城市住宅的销售中，购房人更多会将视觉焦点集中于表象的、可随时由业主自行更换的厨卫装潢、门窗品牌、水暖终端等硬件设施，而对肉眼难以评判的建筑体主体材质，亦即建筑体恒久性材质及几乎难以眼见的施工工艺，却是常常忽略。究其原因，是在于房屋建造的专业性、复杂性过强，以致造成房屋交易过程中双方信息交流的平台不对等，而恰恰是这些肉眼难辨、恒久不变的建筑机体要素，更为严肃地制约着城市家庭的生理需求、社会需求、审美需求，所以?quot;似海怡家的建造之初，便订定了完整、严格的设计、施工、监理体系，用以确保建筑体的安全、稳固、万无一失。似海怡家外墙采用全现浇钢筋混凝土剪力墙，牢固、安全、防水性能好、传热性能适中、冬暖夏凉，抗8度设防。外墙表面以灰白色的知名品牌钻石牌外墙砖为主，配以红、橘黄、蓝三种颜色线条的环保涂料，使楼体更显活泼和现代气息。钻石牌外墙砖强度高、含水率低、抗风化、坚固耐用。内墙采用轻质陶粒混凝土条板隔墙，抗冲击性强，同时，采取大多数住宅罕有的整墙粘贴玻纤布的做法，大大加强了防止内墙裂缝的保障系数。除此之外，似海怡家在结构设计、空间设计、景观设计、建材甄选、施工工艺等细节方面，更为突出了建筑的坚固性与居者心理需求、生理需求的统一结合，达到建筑功能性与审美性融通整合的更高境界--[大堂]：大堂的设计以海洋为主题，四块落地水文玻璃代表了水的韵律以及水的柔和，配以弧型的玻璃吊顶，将水的氛围发挥得淋漓尽致。大堂中最引人注目的是布置了北京市最大的民用水族箱，在墙面及地面上再配以色泽明快的微晶石和大理石，使大堂的海洋氛围充满了生机和活力。大堂的墙面及地面采用微晶石和大理石铺装，微晶石是在与天然花岗岩形成条件类似的高温下，经烧结晶化而成的材料，具有自然柔和的质感、丰富多彩的颜色、优良的耐候性及持久性、和强度大，可轻量化等特质。独具匠心的主题设计与尊贵时尚的建材选配，使似海怡家楼宇大堂完全区别于时下众多拜金主义式大堂设计的套路，将更为合乎城市现代人时尚主张的审美格调融于坚固、精致的建筑之中。[电梯厅]：公共电梯厅的设计思路与大堂相结合，以海洋为主题，以磨沙玻璃和色彩明快的瓷砖搭配，比常规有新的突破，且加以通风采光用的天井，使公共电梯厅的通风和采光状况有明显地改善，同时精选合资三菱电梯（1000kg），极大程度地满足了人体对乘梯舒适感的要求.风格独特的装饰设计与名品设备的强势结合，同时满足了居者生理、心理双重需求的高品质享受。[五金]：似海怡家采用国内素有箱包五金大王之称的国强集团生产的五金配件。国强集团十年来先后投资6000万元引进了美国、德国、日本最先进的模具制造、五金压铸、电镀技术与设备，所生产的各种软包五金和公文、旅行箱用号码锁、长条锁、配套五金件据东南亚60%的市场。即使居者肉眼常常忽略的小小细节，似海怡家也毫不敷衍，除上述细节之外，对于公共楼梯、户内阳台、公共走廊、门窗型材、电路开关等所有细节的工艺标准、施工标准，无不以同样的理念精雕细琢。在每一个环节的把握上，更加注重与建筑体同等寿命材质的甄选，在设计环节、施工环节上，同时考量建筑的功能性与审美性的和谐统一，以坚固可靠的建筑综合质量诠释城市住宅的机体本质内涵。住宅品质的保障不仅在于形态，更在于其形成的要素和形成的过程。住宅基因本质的充分挖掘和空间本质的塑造和提升，最终取决于集合成住宅的基础材料的质量，每一道工序的质量及对以上所有要素严格有效的监控。惟有对建筑体各要素全过程彻底精准的把握，才能使住宅成为达成本质职能的生命肌体。无此，所有事关住宅品质提升的意图，都将是空中楼阁。〖功能本质--似海怡家价值观〗居必常安，而后求乐--墨子城市文明的发展演化，不断延伸着人们对住宅的功能需求，由此，才会出现时下的第一居所、第二居所、乃至第三居所以及自住、投资的功能区隔。对于似海怡家此类第五代城市住宅而言，其功能界定是较为模糊的。就现阶段区域特征、住宅发展来看，城市第一住宅仍为时下大多人群的主体选择，同时，从可持续发展的角度来看，投资型置业动机也同时存在，例如选择似海怡家等第五代城市住宅的人群，便大都以自住型第一住宅为置业动机，而随着广安大街建设的完成、街区功能的转变、经济地位的确定，此一区域的第五代城市住宅渐渐呈现出的明显投资价值，吸引了为数不少的投资型购房者，使得自住、投资两种置业动机的消费形态同时并存。由此可知，城市住宅的使用功能本质，有着双重复合的特性，此种需求，自然要求现代城市住宅的规划设计，要充分体现出对自住、投资双重购房动机的弹性满足。对于投资型第二住宅而言，其特征在于：区域便利繁华度高、社区整体形象优秀、社区规划个性鲜明、社区入住率高、户型适中、基本功能完备、社区服务品质高等。结合似海怡家的现时情况看，区域繁华便利及未来前景自不必多言，社区的个性形象自是时尚、前卫、独树一帜，此外，适中的规模将确保现房实现进程加快、入住加快、一次成形，合理的功能配备减少了居者额外开支、适中的户型又减少了居者的装修投入，并降低了未来租住者的心理障碍。在物业服务方面，发展商拟请久负盛名的戴德梁行进行国际水准物业服务，再度拉升似海怡家的人居品质。在住宅功能本质的考虑上，似海怡家正是以自住为先、投资延展为主题脉络进行设计。自大环境、中环境、小环境、至微环境的综合打造，整体上营造了自住空间的充分舒适度，另外，随着区域风貌定位的改变，似海怡家的投资价值将在户型、规模等方面得以尽情发挥--以一居室62平方米户型为例，建筑师特别设计了双厅布局，其中餐厅部位，完全可以通过软隔断的二次装修单独辟出一间书房，而餐厅功能则可以通过消除现有厨房隔墙，实现开放式餐厨合一的时尚布局，可以预想，住宅租赁市场中，二居室的价值与一居室的价值有着本质的区别--而不取决于面积大小。更关键的是，似海怡家整体约7.2万平方米的社区规模，开发周期短，社区易于一次成形、一步到位，对于自住而言，入住后无需长期忍受工程施工干扰，对于投资而言，更多几年投资收益，两全其美。住宅的功能并非一成不变，因为城市的变化、区域的发展、人群的需求都在一种动态的进程中不断调适，因而住宅设计中对功能本质的思考，自然应该充分考虑到种种可能性，并以此为基点，在现时营造中竭力以前瞻性的理念创造出住宅今日、未来的双重价值属性。这种考虑，第五代城市住宅都应具备。〖基因本质--似海怡家区位观〗与人一样，住宅也有基因；与人一样，城市也有基因。人类基因决定着不同个体的性格、喜好、甚至可以决定未来的职业、成就。城市基因决定着这座城市的功能定位、产业结构、甚至未来的兴衰。住宅基因，决定着住宅与人的内在关系、住宅的形态把握、住宅的个性特征、以及住宅的建筑风貌、人文风貌。基因亦有显性与隐性之分，显性基因浮于表象，人力不可改变，隐性基因藏于本质，大可塑造发挥，人如此、城市如此、住宅亦如此。住宅的基因，便是住宅所处区位的现时价值与未来趋势。似海怡家基因便出于北京广安大街。广安大街东起广渠门，西至广安门，横穿南城，地跨崇文、宣武两区，全长6公里，与长安街平行，距天安门不足一公里，建于二十世纪五十年代。似海怡家位于广安门内大街与牛街相交路口的西南角。从显性基因的角度来看，广安大街沿线所处区域自二十世纪五十年代以来的五十年间，这一区域始终处于相对静态的缓慢发展中，五十年的风雨沧桑，尽管在这里没有引发天翻地覆的变化，但仍扎实地造就了这一区域成熟便利的生活氛围：教育方面，自学前教育（和平门幼儿园、宣武幼儿园、老墙根幼儿园、长椿街幼儿园、烂漫胡同幼儿园）至初级教育（回民小学、北京小学、广安门大街第一小学）、自中等教育（市十四中、回民学校、和平门中学、菜市口中学等）至高等教育（中国戏曲学院、中央音乐学院、联大建材轻工学院等），全面覆盖了不同年龄层面的教育需求；医疗保健方面，市回民医院、宣武医院、中国中医研究院、广安门医院等十余所大中型综合、特色门诊医疗院所充分满足区域内人群的医疗保健需求；此外，与日常生活息息相关的餐饮、购物、文体娱乐方面，该区域亦是面面俱到：菜市口百货商场、SOGO、菜市口食品大楼、天缘市场、白广路商场等购物场所及麦当劳、多类风味酒楼和多种文体娱乐场所，使本地区形成了一个成熟、纯粹、便利的城市生活大社区，织就一张巨大、成熟的生活便利网络，?quot;似海怡家恰好位居这个生活便利网络的核心原点，极大程度地满足了区域人群家庭户外空间的社会生理需求。这样的先天优势是众多新兴住宅区所难以比拟的。除此以外，显性基因中的人文氛围亦在此区域有着上好的基础：国家经贸委、水利部、新华社、全国节水办、市计生委、市卫生局等众多国家级、市级机关部委均在这一区域设址，人文氛围自然得天独厚。当然，显性基因中亦存在不如人意的方面，其中，街道狭窄、现状居住区破旧，便是最为突显的两个方面。而似海怡家的隐性基因，便是解决这两大难题的不二法门--所谓隐性基因，便是住宅所处区域未来发展趋势的价值。就似海怡家来看，广安大街的全面改造，便是最具张力的隐性基因：广安大街工程，被列为北京市年度五十项重点工程之一，工程建设及拆迁工作动用资金近50亿元人民币，2000年7月10日，宣武区与北京市商业银行签署协议，贷款13.5亿元，7月11日，崇文区与中国工商银行签署协议，贷款21亿元，如此规模的政府举债，在近年来北京城市重点工程建设中前所未有，而中国工商银行北京分行自建行以来，一次性贷出20亿元以上款额的案例，也是在这里首开先河。此外，为了加快广安大街建设，市长刘淇亲率区政府各相关职能部门的负责人现场办公，共同研讨拆迁方案、设计方案，并要求各方面对广安大街的建设要给予最大限度的支持。与此同时，市计委、规委、房地局和开发办等部门积极配合，在各环节上保障该工程一路绿灯，例如：工程办理立项手续，市计委从接到申请到审批发文，仅用了三天！2000年7月18日，广安大街正式开始拆迁，全项工程预计2001年9月全部竣工，届时，将与长安街、平安大街一道并列成为北京城市经济发展的三条重要的主动脉，广安大街的建设，将带动该工程周边地区的商业发展，例如，一座汇集中外众多世界知名品牌体育用品的商业街--奥林匹克精品走廊将出现在磁器口附近，具体场所将定在磁器口至珠市口路段的南北两侧，计划建成500米长、营业面积7000平方米的奥林匹克精品走廊，崇文区政府与国家体育总局器材装备中心已达成合作意向，由装备中心负责向国内外知名体育用品企业招商，力争使奥林匹克精品走廊成为亚太地区乃至国际上具有影响、集展览和销售为一体、荟萃各类体育用品名牌和精品的商业区，成为以体育用品和体育产业为主题的商贸平台、永不落幕的体育用品博览会。种种现象表明，似海怡家拥有着极为优越的基因本质，也即为人们常说?quot;地段好，而对于一个地段的认识与认知，恰恰需要从显性基因与隐性基因双重视角去研究，缺一不可，显性基因固然重要，包含了该区位的繁华性、便利性、成熟度、社会效率等诸多方面，显而易见、一目了然，但更为关键、更具决定意义的是隐性基因，更是关键中的关键，包含着该区域的未来规划发展、建设方向、区域功能转型、在城市中的地位等诸多方面，这些要素将决定该区域的房产投资价值、居住品质、居住人口结构，直接关系到一所住宅未来十年、二十年、甚至更久远的综合人居品质，所以，成熟的发展商、理智的消费者更会从地段要素的隐性基因中判断住宅的真正价值，因为只有隐性基因，才是主导了人居品质中更高层次的生活基本生理需求、社会效率需求和审美需求的关键要素。是为似海怡家的区位观。〖空间本质--似海怡家环境观〗建筑首先是精神的庇所，其次才是身躯的蔽所。--挪威现代建筑理论家·诺伯格·舒尔茨住宅应该是实用的、美的。实用性关乎到城市家庭的基本生活需求和社会效率需求，唯美性关乎到城市家庭的审美需求以及与城市风貌的延续、融洽，缺一不可。住宅设计的思考基点，决不仅仅限于市场、同