东莞地区房价预测研究

东莞地区房价预测研究作者：叶鹏博士主要研究方向城市和区域规划设计及房地产最近有很多的人对于东莞未来房价何去何从展开争论，有人说东莞未来房价将会直线上扬，有人说随着深圳客的离去，未来东莞房价将会“裸奔”。本人从专业的角度对于未来五年的东莞房价进行一个科学的预测分析。分析东莞房价首先将从供需角度展开，因为一件商品的价格曲线核心是由供求和需求相决定，东莞房事的供需端主要由内需和外需构成。（一）、东莞房市的“内需”根据东莞市“十三五”发展规划，2020年东莞GDP总量超过9200亿元，年均增长8%左右。2015年东莞常住城镇人口为733.13万人，当年东莞就业人口约为240万人，利用就业弹性系数法可以预测得到2020年东莞市城镇常住人口约为830万人，根据国家城市建设人均用地指标核算，东莞2020年城市建设用地总量约为830—996平方公里。根据东莞市2006—2020年土地利用总体规划，2020年东莞市城乡建设用地总量为956平方公里，如果对于人均建设用地指标加以控制，则用地供需问题基本可以保持平衡。（二）、东莞房事的“外需”（1）、深圳因素；东莞位于深圳和广州之间，深圳和广州因素是影响东莞房市脉搏的主要因素。在此，对于这两个因素分别进行分析，首先深圳方面。根据深圳市“十三五”发展规划，2020年深圳GDP总量将达到2.6万亿元，年均增长约8.2%。2015年深圳市常住人口为1138万人（深圳目前已经没有农村户口的概念，全部为城镇居民），其中就业人口约488万人，预测到2020年深圳市常住人口约为1284万人，据此预测2020年深圳市建设用地总量需求为1156平方公里（最小值），但是根据深圳市土地利用总体规划（2006—2020年），到2020年建设用地总规模要控制在976平方公里以内，据此可以估算出到2020年深圳建设用地至少有近200平方公里的缺口，即需要外溢约200万人到周边城市居住，而由于地理位置的便利性，其中大部分将会首先选择进入东莞地区居住。（2）、广州因素，根据广州“十三五”发展规划，到2020年广州GDP总量约为2.8万亿，年均增长7.5%。广州2015年城镇常住人口为1161万人，就业人口约470万人。据此预测得到，2020年广州市城镇常住人口约为1300万人，预测得到广州2020年城市建设用地需求总量约为1300平方公里左右，根据广州市（2006—2020年）土地利用总体规划，截止2020年广州市建设用地总量将控制在1772平方公里范围内。所以，据此分析可以看出，广州的用地供求关系可以基本保持平衡，而深圳“外溢”的需求量明显较大，深圳对于东莞楼市的影响较多。（三）、“花开百样红”，深圳影响的范围圈层；深圳对于东莞楼市的影响并不是均一的，而是根据距离画出不同的圈层，第一个圈层即是以距离深圳市中心福田70公里为界，也就是到达东莞的南城片区，以此一分为二，分别是广州辐射圈和深圳辐射圈，所以很多在南城的童鞋在去年的一片涨声中，感觉自己的房子没有涨，原因就是你的楼盘是在70公里范围以外，不受到深圳辐射的影响。第二个圈层就是距离福田中心区50公里以内的圈层，主要包括清溪、凤岗、塘厦和樟木头四个镇区，这是距离深圳最近的圈层，直接受到深圳的辐射，也是本轮涨幅最大的地区，不过根据笔者的研究，未来五年这四个镇区的新增建设用地总量远远低于200平方公里，不足以完全满足深圳“外溢”的需要。还有一个圈层就是50—70公里内的中间圈层，包括大岭山镇、长安、松山湖、大朗、寮步等镇区，这一片区目前受到深圳的“外溢”也是十分明显，房价在去年一年大多翻了一番。（四）、未来走势预测在此预测中，主要是针对第二和中间圈层的商品房均价展开研究，根据以上分析可以看出这两个片区的房价很大程度上受到深圳房价走势的影响，根据目前的情况可以看出这两个片区的均价，特别是凤岗、塘厦、松山湖等地区大概是深圳中心福田区均价的3分之一左右（目前福田均价约为6万左右，同时松山湖等地约为2万左右），而福田区均价约为深圳商品房均价的两倍（2015年深圳商品房均价约为3.34万元）。影响房价走势的主要因素有土地的供求关系和国家的货币政策两者，鉴于深圳目前已经处于土地供不应求的状态，所以将货币政策作为一个变量考虑，在此带入M2（广义货币量）和房屋均价考虑（具体资料来源历年统计年鉴），具体参考下表：2011（年）2012201320142015M2（百万亿）0.85160.97421.10651.22841.3923房屋均价（万元/平方米）1.951.8922.43.34观察历年数据可以发现，在2011年—2014年深圳房价和国家M2之间基本上呈现出y=2x的比例关系，2015年随着国家一系列房地产利好政策的落地，房价和M2之间呈现出y=2x+0.7的关系，M2的增值和年限呈现出y=0.1336x+0.7099的函数，据此估算得出到2020年m2总量约为200万亿元，届时深圳房屋均价约为4万/平方米（国家不放水）—5万/平方米（国家放水）左右，福田中心区的房屋均价约为8—10万元/平方米，届时东莞临深片区均价约为3—4万元/平方米左右。y=0.1336x+0.7099y=0.329x+1.32900.511.522.533.5412345深圳房价和M2的关系系列1系列2线性(系列1)线性(系列2)