龙湖物业管理用房前期介入指引(46)页

龙湖物业管理用房前期介入指引物业品保部目录什么是物业用房？有什么类别？物业用房的配置依据是什么？新建项目如何确定物业用房选址？物业用房前期介入的关键节点有哪些？各部门功能用房如何分隔？物业用房实例图片展示。什么是物业用房？有什么类别？物业用房是根据有关法律的规定，由建设单位在物业管理区域内配置的供物业服务企业在物业服务活动中使用的房屋。永久性物业用房物业用房类别根据物业管理法规，建设单位提供物业公司使用的正式永久用房。包括行政办公区、客户中心、库房、工程用房、宿舍用房、保洁用房、绿化用房。销售中心物业用房在建项目远离已有项目，物业提供项目部或销售中心物业服务，需提供保安保洁使用的临时物业用房，包括保洁休息室、保安用房和食堂。因项目分期建设，永久物业用房尚未竣工，项目即交付业主，按配置标准提供的临时物业用房。过度物业用房物业用房的配置依据是什么？配置依据379号国务院令《物业管理条例》第三十一条：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。渝办发[2007]280号文《关于进一步加强物业管理工作的通知》三（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本。物业管理企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修。龙湖地产与物业公司界面文件《物业用房配置标准》。物业用房面积要求建筑规模（平方米）物业管理用房提供比例1万至10万5‰10万以上至20万4‰20万以上至30万3.5‰30万以上3‰渝办发[2007]280号文《关于进一步加强物业管理工作的通知》规定最低要求：物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于50平方米。物业用房面积要求龙湖地产与物业公司界面文件《物业用房配置标准》规定企业标准为：430平方米+项目总建筑面积×3.5‰新建项目如何确定物业用房选址？行政办公区及客户中心相同名称项目集中设置一个行政办公区域和客户中心，下列情况可例外设置：1.大型购物广场类持有型物业和住宅类项目应分别设置商业运营和物业服务公司办公区及客户中心，如北城天街项目。2.根据有关法规划定为不同物业管理区域的项目，独立设置。如龙湖区域南苑和西苑。3.客户步行至客户中心距离大于700-1000米时，独立设置客户服务中心，以方便客户到达，如蓝湖郡好望山。客户服务中心应设置在平街层或有自然采光和通风条件的半地下室，向项目外围开门，方便人车来访。有条件时宜设置2-4个临时停车位。行政办公区和客户中心应集中设置，确需分开设置时，独立设置的客户中心需增设30平方米资料室、2-4人办公区和卫生间。工程、保洁、绿化和库房设置在项目隐蔽处，可集中或分散布置，集中设置时应分别设计独立出入口。工程用房应布置在项目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不应布置在没有防潮或潮湿处理的地下室。不具备自然通风条件时需设置机械通风，满足规范要求的人均新风标准。库房应与工程用房集中设置，方便材料领用和工具借用。大型购物广场工程用房宜靠近中央空调和变配电室附件设置，以方便设备值班，避免重复配置设备运行值班用房。不宜设置在项目以外。宿舍用房设置在项目隐蔽处，避免在设备机房或商业门面等噪音源附近，以免影响住勤轮岗队员睡眠质量。设置在有自然采光和通风的空间，不应设置在地下室和潮湿环境。独立设置出入口，避免与其它功能房公用通道。物业用房前期介入的关键节点有哪些？项目启动会阶段：由研发部和物业共同确认物业用房的选址及功能用房分隔。（包括：永久性、过渡和销售中心物业用房）施工图设计阶段：项目预计交房前8个月应协调研发完成建筑、水电、暖通和装饰等施工图纸设计成果。交房前6月应协调造价和项目部完成装修施工单位确定。施工阶段：预计交房前4个月应完成土建安装施工向装修施工单位的现场移交，开始装修施工。跟踪施工质量及工期，督促物业用房在预计项目接管前30日完成物业用房各项施工。协调项目部在预计交房前30日，完成物业用房施工开始向物业移交。各部门功能用房如何分隔？主要物业用房功能介绍行政办公区提供管理处部门经理以上岗位和客户中心员工日常办公使用的场地，分为区域总经理室、部门经理室、财务室、人力行政部、资料室、会议室、呼叫中心和值班室等功能房。客户中心用于接待客户来访和办理对客服务的房间，分为接待大厅、小接待室、设备间和资料室等功能房。该房间系展示龙湖企业形象的重要窗口，应按项目特点进行精装修。工程用房提供工程维修人员值班、会议和休息的房间，分为值班室、电梯值班室、休息室、资料室、加工间和工具间等功能房。宿舍用房提供住勤队员换班休息生活的房间。分为宿舍、洗澡间、洗衣间、晾衣间、储物间、活动室、培训室等功能房。队员需长时间生活在该空间，必须考虑自然通风，避开噪音源。环境用房提供保洁、绿化人员值班、会议和休息的房间，分为保洁值班室、绿化值班室、工具间、储物间、农药间和更衣间等功能房。根据业务要求，结合房屋现有结构，满足使用功能，避免出现相互干扰。结合正在开发建设的郦江项目介绍功能用房分隔。郦江项目总建筑面积40.7万平方米，主要业态为公寓和花园洋房，其中住宅32万平方米，社区商业1.5万平方米，公建7.2万平方米。预计物业工作人员约150人，人均管理面积2700平方米。客户服务中心房间名称功能介绍面积需求m2接待大厅用于接待客户来访，办理物业手续。能满足3-4人的接待能力。35小接待室用于接待客户进行比较私密的交流。10资料室用于存放业主档案、装修资料和寄存客户物品等。10客户服务中心行政办公区及呼叫中心房间名称功能介绍面积需求m2呼叫中心3-4人接待客户电话报事，处理报事跟踪，系报事处置指挥中心，配置有3-4台电脑。15行政办公客户中心、保安、环境、工程员工使用电脑的办公场地，配置10台电脑。55更衣室员工存放工装、更换工作服的场所。8行政办公区及呼叫中心人力资源行政中心及财务室房间名称功能介绍面积需求m2人力资源行政中心提供该部门2名工作人员日常办公，因涉及员工关系和薪酬管理等工作内容，需独立设置办公室。10财务部提供该部门1名工作人员日常办公，因涉及大量财务票据，需独立设置办公室。10面试室提供招聘面试人员时使用。10财务室人力资源行政中心面试室人力资源行政中心及财务室部门经理室房间名称功能介绍面积需求m2经理办公区提供项目经理、保安、客服、工程、环境等职能经理办公的房间，有条件时宜独立设置，5-6人办公。20值班室提供深夜值班休息用。8部门经理室其它必须的房间其他必须的房间会议室房间名称功能介绍面积需求m2区域总经理室区域总经理1名办公。10会议室用于区域每周例会，班长以上均要参加，20人左右。30资料室用于存放项目竣工资料、物业档案等。40工程用房和库房房间名称功能介绍面积需求m2值班室用于维修人员值班和会议，有20人在此工作应配置卫生间。55电梯值班室提供专业电梯公司2人值班，存放电梯图纸、工具和常用配件10加工和工具间用于安装钻床、砂轮、龙门钳、台钳等加工工具和存放斗车、楼梯等工具25休息室深夜班零点后休息。8库房用于存放区域工程、保洁物品。80资料室用于存放工程资料、运行记录等。10保洁、绿化用房房间名称功能介绍面积需求m2值班室用于保洁和绿化人员值班、会议和就餐休息，保洁有60人，绿化有10人在此工作，应配置卫生间。45储物间用于存放垃圾袋、保洁药剂、绿化农药等用品。20工具间用于存放割草机、绿篱机、地刷机、吸水机、楼梯等工具。15更衣室保洁女员工更换工作服。15宿舍用房房间名称功能介绍面积需求m2宿舍用于保安队员准军事化管理，换班休息住宿。为保证清洁和睡眠质量每间床位不超过10人。附近配置卫生间20/间洗澡间用于住宿队员洗澡，淋浴头数应不少于床位数的20%。12洗衣间用于住勤队员洗涤衣物，洗衣槽数量不应少于床位数20%10培训室用于开展保安部内部培训和召开班会。60物业用房实例图片展示客户服务中心接待前台小接待室行政办公区及区域总经理室呼叫中心及财务室会议室、行政人事部档案室、值班室工程部用房值班室工程部用房夜班休息室资料室工具室工程部用房电梯人员值班室强弱电维修、加工间保洁部用房值班、会议室更衣室工具间绿化部用房值班、会议室农药间工具间宿舍用房保安宿舍活动、培训室宿舍用房洗漱间晾衣间洗澡间库房谢谢大家！物业技术部2008年3月