《标杆房地产企业成本管理流程核心精解课件》(内部版)

房地产标杆企业成本管理流程核心精解课程目录一．工程合同管理二．签证变更管理三．预结算管理四．工程档案管理五．招标采购管理六．全成本管理2一．标杆房企合同管理综述二．如何设置标准工程合同主要条款三．不同阶段的工程合同管理内容3工程合同管理主要内容1.（一）工程项目管理中合同的地位与作用2.（二）房地产开发涉及的主要合同类型和内容3.（三）房地产开发企业的合同管理模式4工程合同管理标杆企业合同管理综述以合同为载体，才能开展后绪工作，要不然，会有很多地雷。1.2.合同是双方当事人的最高行为准则-游戏规则合同是成本系统的核心单据，所有数据都围绕合同展开3.合同是成本系统的核心单据，所有数据都围绕合同展开5工程合同管理1.1工程项目管理中合同的地位与作用合同管理综述▫主要作用：站在甲方立场实现资源的整合，达成甲方开发意图防范风险体现标的物的形成过程和结果▫合同管理的原则（基本原则，否则不会长期合作）对外：诚实信用，合法双赢对内：项目全过程管理、全员合同意识6工程合同管理1.1工程项目管理中合同的地位与作用合同管理综述标杆企业合同管理的原则：合法性原则：如提前开工案例，承包单位为图纸中错误买单合同书原则：人员变动，以合同条件约谈记录形式见证事前签订原则：请神容易送神难，保护双方利益。招标原则：分集团区域一线60－70%为战略采购、集中采购利益明晰原则7工程合同管理1.1工程项目管理中合同的地位与作用合同管理综述固定—总价：招商等多为总价合同8工程合同管理1.2房地产开发涉及的主要合同类型和内容合同管理综述：成长性企业，是必需提前规划，便于资料查找，可以改良–按业务划分合同类型：•土地•前期：设计勘察监理•施工•材料•环境：设计园建景观是重要环节•营销–按合同计价种类划分：单价—可调：以产品为导向，图纸乱，战略合作多是单价合同9工程合同管理1.2房地产开发涉及的主要合同类型和内容总价包干合同的要素：工程量小、工期短、估计在施工过程中环境因素变化小，工程条件稳定并合理；工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确；工程结构和技术简单，风险小；投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量，分析招标文件，拟定施工计划。合同管理综述：如园建变更量巨大，施工企业拒不交付，现场以点工增加造价案例如：三四天时间复核一个标段工程量，最后核对出现几佰万差价，法院依照实事求是原则计取，甲方存在过错的。霸王条款和尊重事实，现在调整为十天左右。–合同管理的模式：乙方溢价权不不断增长，比例在加大•甲方为主的合同管理：90%以上•乙方为主的合同管理：1%，垄断性的，如土地合同•第三方为主的合同：如报建最好把我们补充协议作为补充、销售合同。–甲方内部合同管理的组织方式：–建议的管理模式：10工程合同管理（三）房地产开发企业的合同管理模式合同管理综述–标准合同的层级•国际：FIDIC条款•国家•地区•行业•企业：建立标准合同，地雷会少很多–房地产企业标准合同状况：见工程合同管理办法11工程合同管理1.3房地产开发企业的合同管理模式合同管理综述：目前国家级、地区级、行业级合同是缺少的。1.（一）FIDIC条款简述2.（二）合同要素及主要条款12工程合同管理二、如何设置标准工程合同主要条款13工程合同管理二、如何设置标准工程合同主要条款FIDIC合同条件FIDIC即是国际咨询工程师联合会（FédérationInternationaleDesIngénieurs-Conseils），它于1913年在英国成立。第二次世界大战结束后FIDIC发展迅速起来。至今已有60多个国家和地区成为其会员。中国于1996年正式加入。FIDIC是世界上多数独立的咨询工程师的代表，是最具权威的咨询工程师组织，它推动着全球范围内高质量、高水平的工程咨询服务业的发展。FIDIC合同条件是在总结了各个国家、各个地区的业主、咨询工程师和承包商各方经验基础上编制出来的，也是在长期的国际工程实践中形成并逐渐发展成熟起来的，是目前国际上广泛采用的高水平的、规范的合同条件。这些条件具有国际性、通用性和权威性。其合同条款公正合理，职责分明，程序严谨，易于操作。考虑到工程项目的一次性、唯一性等特点，FIDIC合同条件分成了“通用条件”（GeneralConditions）和“专用条件”（ConditionsofParticularApplication）两部分。通用条件适于某一类工程。如红皮书适于整个土木工程（包括工业厂房、公路、桥梁、水利、港口、铁路、房屋建筑等）。专用条件则针对一个具体的工程项目，是在考虑项目所在国法律法规不同、项目特点和业主要求不同的基础上，对通用条件进行的具体化的修改和补充。FIDIC系列合同条件的优点是，具有国际性、通用性、公正性和严密性；合同各方职责分明，各方的合法权益可以得到保障；处理与解决问题程序严谨，易于操作。FIDIC合同条件把与工程管理相关的技术、经济、法律三者有机地结合在一起，构成了一个较为完善的合同体系。14工程合同管理2.1FIDIC条款解释合同主要条款15工程合同管理2.3标杆企业合同条款解析合同主要条款目录第一部分协议书第二部分合同条款通用条款词语定义及解释：临时工程，永久工程等甲方代表：但无权减合同中乙方约定的义务，且下乙方代表：事项需经甲方盖公章后生效：经济条款甲方工作及责任乙方工作及责任：乙方不能随便换人，罚款工程造价工程施工质量管理工期管理工地现场管理材料与设备设计变更、工程指令、签证及工程联系单销售配合工程款的核实与支付竣工验收及工程移交专利技术及特殊工艺不可抗力保险地下文物工程保修争议、违约及索赔合同生效、解除与终止专用条款现场人员图纸工期要求：日历天还是工作日，还要考虑天气等甲供材料/设备等范围界定质量标准计价依据合同价款支付合同份数不可抗力不可抗力的自然灾害的具体内容其它第三部分合同附件附件1工程质量保修协议书附件2阳关合作协议附件3关于设计变更、工程指令及签证的协议附件4收款账号资料证明附件5关于及时支付劳动者报酬的承诺函附件6禁用材料清单附件7其它第四部分合同计价清单报价说明工程量清单投标报价表1.合同标的描述与范围划分：原则：方便，便于确认如连廊在总包和园建单位中均有；电缆工程2.双方的工作：精装修和总包的界限：结构板抹灰交由装修单位做，防止无效成本。3.合同价款4.合同工期5.质量要求6.安全文明及配合7.材料管理8.变更管理9.支付条件与程序10.违约、索赔与奖惩11.争议的解决及合同的中止方式12.其他附加条件内容16工程合同管理2.3合同要素及主要条款合同主要条款：合同名称要标注主要工作，如某项目电梯供货合同–合同标的体现的主要内容–合同范围划分的考虑因素：原则：方便，便于确认如连廊在总包和园建单位中均有；电缆工程；精装修和总包的界限：结构板抹灰交由装修单位做，防止无效成本。–条款要求17工程合同管理2.3.1合同标的描述与范围划分合同主要条款工程合同管理2.3.2双方的工作：主要责任、权利和义务合同主要条款-承包方责任包括：①①②③履行工程本身的责任（人员、工期、现场文明施工、图纸及验收）-乙方配合义务：销售配合、甲供材的管理、各种政府报建:甲供材的二次转运费放在总包合同中，墙改基金等-乙方分包的管理：分包配合费、安全文明施工的专项权利：避免分包直接找总包谈判，存在要价太高等现象；维护大公司形象总包方加强对专业分包在安全方面的管理：除合同约定的分包配合费外，分包在进场前必须与总包签订专项安全协议，并缴纳一定数额的安全文明施工押金（根据分包工程的大小不等）。分包方在违反安全专项协议及项目安全管理规定的情况下，总包方可根据相关合同或规定条款对分包进行罚款，但必须采用照片及文字形式记录备案及公示。分包队伍退场后，甲方监督受理专业分包队伍就总包不退还安全文明施工押金行为的申诉，并有权要求总包退还分包扣除罚款外的安全文明施工押金。-甲方的责任与工作：协调各工作面及时提供18工程合同管理2.3.3合同价款合同主要条款价格的形式：承包价格应包含的内容：计价方式可调价范围和方式几种费用的约定：暂定量、暂定价的处理结算价格的组成：结算总价=预算包干造价+设计变更+现场签证+约定的人工及材料调差+增加项目-减少项目19––施工总体进度要求：得有开盘、开放等阶段要求阶段性工期要求：是总工期的保证–竣工条件及确认方式：完成阶段工期要求，不论开时间延迟或推后，竣工时间不变–工期延误处理：20工程合同管理2.3.4总工期及节点工期，开竣工要求，确认方式合同主要条款–开工条件及确认方式：什么样条件下算开工，经过甲方确认，不包括施工单位的开工准备及临时设施时间21工程合同管理2.3.4总工期及节点工期，开竣工要求，确认方式合同主要条款▫▫▫▫▫▫质量控制要求：超越行规的，过程实测实量，排名直接影响进度款支付施工技术措施要求验收标准工程样板的利用：对于装饰类园建类等没办法描述的材料特别重要。控制重点质量保修条款：国家行业要求，有些没包括，不能放，扣款渗漏保证金22工程合同管理2.3.5质量要求：技术要求、质量标准合同主要条款–安全文明措施要求：万科四化管理：图纸标准化、施工工厂化、管理可视化、现场整洁化–配合工作要求–有关措施和配合方面费用约定：不能只计费不说内容配合费包含：乙方应提供水、电源接口、垂直运输、施工通道、施工操作面、控制线、现场管理标准与要求、成品保护要求、仓储场地、住宿及现场现有工程设备等协助。如因工程需要，乙方对甲方另行发包的零星工程应提供上述同样的协助。23工程合同管理2.3.6安全文明及配合：措施要求及费用合同主要条款甲供材料品牌和价格规定甲供材料管理约定：超领乙供材料的管理材料样板管理的方法材料付款的特殊要求：三方合同，四方（甲方、监理方、乙方、现场工程师）验收单24工程合同管理2.3.7材料的管理：供应方式、检验方法等合同主要条款变更内容范围的约定：不允许将合同外的内容计入量的调整、价的调整原则变更过程的约定：包括但不限于图纸的所有内容，防止挑肥捡瘦25工程合同管理2.3.8可变范围、程序、计价等合同主要条款预付款的支付进度款付款条件说明进度款审核及支付手续和要求结算款与保修金的支付往来款扣除方式甲供材付款的控制超付款的处理：影响季度、年度考核26工程合同管理2.3.9支付条件与程序合同主要条款27工程合同管理2.3.10违约、索赔与奖惩、争议的解决及合同的中止方式合同主要条款：谁都不想遇到的–违约责任及违约金额–奖惩事项及额度：奖惩分明–索赔的办理条件及过程：索赔时限要明确–纠纷处理原则：高层次法院，低层次财务管理部–争议解决的方式选择–合同中止及退出的–详细工作指引：付款、签证变更、预结算均有相应指引–沟通方式说明–风险预防：文件资料要求28工程合同管理2.3.12其他附加条件内容—一系列附件，对双方的约束合同主要条款1.（一）招投标阶段的合同管理2.（二）施工阶段的合同管理3.（三）结算阶段的合同管理4.（四）常见风险与对策29工程合同管理三、不同阶段的合同管理30工程合同管理3.1招投标阶段的合同管理合同管理内容–管理目标：•提供达到甲方主张的清晰的合同版本。–职责划分•组织者（采购管理部）、参与者（设计管理部负责设计、工程管理部负责技术标准、项目管理部负责施工范围工期、成本管理部负责经济标）与决策者（招投标决策小组按金额和重要性划分）的职责–工作内容、流程及要点：分为三个阶段•招标前的准备工作（资质、图纸、样板要求、经济标报价要求、技术标报价要求等）•解释次序•招标阶段（发标、踏勘、看样、答疑、回标、开标、评标、澄清、定标）•合同签订阶段（谈判、审批、归档、交底（合同范围内避免变更签证））–文档要求31工程合同管理3.1招投标阶段的合同管理合同管理内容图纸资料的提交场地等条件提供分包及甲供材料的协调资金与支付的管理（安全性）32工程合