上成·如皋国际汽车汽配城调研报告

上成•如皋国际汽车汽配城调研报告匯誠行商業顧問機構2012.03深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page2目录一、项目及周边环境调研二、如皋市城市基本情况调研三、如皋市商业基本情况调研四、如皋市专业市场调研五、如皋商业地产市场调研六、同类型汽配市场调研七、汽配类商户资源调研八、同类市场案例分析九、调研结论深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page3一、项目及周边情况调研1项目区位2项目基本数据3项目周边基本情况4项目所处区域现状及未来发展规划5总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page4项目区位项目位于如皋市西南部，南接334省道（惠政西路），北接解放西路，东距204国道（花市路）300米，西接经一路，项目内道路网络四通八达，主入口处道路宽29米，项目内主通道汽车大道宽23米，其他次级道路宽20米。分别连接花市路，惠政西路、解放西路，使得整个项目成为无障碍交通通道。一、项目及周边环境调研项目位置东侧南面334省道项目入口处项目内部道路项目内汽车大道项目内部道路花市路新汽车站深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page5一、项目及周边环境调研项目区位项目所在区域由新204国道（花市路）、334省道（惠政路）、解放西路和经一路交叉围成的一个区域，其中204国道是双向十车道设计、334省道都双向四车道设计的交通主干道，贯穿如皋市全境，解放路是如皋市的交通主干道之一，双向4车道设计，近年来解放路进行拓宽延伸，使得其通达性和交通量都得到提升。项目周边道路情况深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page6项目周边道路总结分析周边道路等级通行状况花市路（204国道）双向十车道顺畅惠政路（三三四省道）双向四车道+非机动车道顺畅解放西路双向四车道暂未通行项目区位一、项目及周边环境分析项目周边道路等级、通行状况项目周边道路状况有利于车流通行，形成优良的物流配送环境，同时汽车站是整个城市人流的集散地。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page7项目区位一、项目及周边环境分析项目所在区域交通便捷，如皋市交通主干道途径项目，项目内道路网络齐全，项目内部四通八达；新汽车站建成并投入使用，使得区域范围内成为人车流集散地，物流配送更加方便。项目区位总结深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page8项目基本数据一、项目及周边环境分析万达广场项目总体经济指标项目总占地面积约130亩（86647㎡），总长度约560米，宽164米分为三个地块开发建设，其中一期占地45.75亩（30500.23㎡）深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page9项目基本数据一、项目及周边环境分析万达广场项目一期经济指标项目总占地面积30500.62㎡，总建筑面积66404.5㎡，容积率2.35，建筑密度36%，机动车停车位320辆，非机动车停车位4800辆；一层铺位开间3.6米，进深7.5米，一层层高5.4米，二层层高4.8米，楼间距12米，主通道16.68米，次通道9米；项目共16栋建筑，其中商铺13栋，可售商铺约280个左右。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page10项目基本数据一、项目及周边环境分析项目一期规划平面图深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page11花市路路人车流统计周边道路人车流统计时间段（5min）行人自行车电动车及摩托车三轮摩的汽车10：30-10：3567261001016813：50-13：557011781313519：00-19：05358665188合计1724524428491道路等级双向十车道花市路项目段车流旺盛，人流量相对较少，作为贯穿如皋全境的204国道，其机动车运行量非常大。项目周边基本情况一、项目及周边环境分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page12惠政路人车流统计时间段（5min）行人自行车电动车及摩托车三轮摩的汽车10：40-10：4517176305513：40-13：452755106519：10-19：1520535062合计64271490182道路等级双向四车道+非机动车道惠政路（334省道）项目段车流较旺，以机动车为主、电动车摩托车次之，自行车最少。项目周边基本情况一、项目及周边环境分析周边道路人车流统计深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page13一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域为政府规划的如皋国际车城，目前项目周边主要为汽车4S店环绕，如上海大众、长江别克、福特汽车、东风悦达起亚、一汽丰田、奥迪（在建）、雪佛兰、北京现代等一汽丰田通用别克雪佛兰东风悦达起亚深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page14一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状项目所处区域的现状及未来发展规划上海大众汽车通用别克长安福特东风悦达起亚一汽丰田通用雪佛兰北京现代深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page15一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域未来发展规划项目所处区域是如皋市政府规划的汽车城，由汽车4S店，汽车配件市场、二手车交易市场、车管所、酒店式写字楼、住宅区等组成，是一个现代化、综合性的汽车交易市场如皋汽配市场汽车4S店汽车4S店汽车4S店如皋市车管所二手车交易市场住宅区深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page16一、项目及周边环境分析项目所处区域的现状及未来发展规划项目所处区域未来发展方向项目所在区域“国际汽车城“由如皋市如城镇人民政府投资兴建，在政府的规划下及主导下，整个区域定位为如皋唯一的汽车综合化物流园区，通过充分发挥区域交通优势、区位优势，遵循汽车消费市场规律、顺应汽车消费服务趋势；采用科学企业管理体制、灵活运用市场运行机制；在市镇两级政府倾力扶持下、将”如皋国际车城“打造成行业的知名品牌。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page17一、项目及周边环境分析总结本项目定位为汽车汽配综合市场，是目前如皋唯一的综合化汽车专业市场；项目所处区域”如皋国际汽车城“是政府主导开发，目前已经有众多汽车4S店，未来将形成一个汽车综合化物流园区，本项目位于整个区域的核心位置，具有得天独厚的优势项目及周边环境综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page18项目周边的新汽车站、花市路、惠政路等是进出如皋的人流聚集区、交通要道，在政府的规划下，市场内有汽车大道等多条市政道路，项目外部和内部道路四通八达，具有优越的交通条件；整个城南区域是未来如皋的行政中心及交通枢纽，市政府、法院、公安局、文化馆等处于这一区域，区域发展空间巨大。一、项目及周边环境分析总结项目及周边环境综合分析深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page19二、如皋城市基本情况调研1如皋市区位2如皋城市总体发展规划3如皋市城市经济综合指标4如皋市城市人口及结构深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page20如皋市区位二、如皋城市基本情况调研如皋市城市区位概述如皋市，南临长江，东频南黄海，位于中国经济最发达的长江三角洲核心区北翼，上海都市圈内重要的历史文化旅游港口城市，东距上海150公里，西距南京200公里，与张家港市隔江相望。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page21如皋市区位二、如皋城市基本情况调研如皋市城市简介如皋市是江苏省历史文化名城，411年建县，已有1600年建县史。如皋市人杰地灵，荣获多项国家级称号：中国花木盆景之都、世界长寿养生福地、兴业投资热土、中国造船第一城等深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page22如皋市总体发展规划二、如皋城市基本情况调研如皋市城市总体发展规划简述如皋市未来城市发展规划（2006年—2020年）以城市建设现状为基础，规划“六横七纵”的道路系统，加大道路密度，缓减城市交通压力；城区用地规划通过城市主干道及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结构：老城核心组团、城北组团、城西组团、城南新城组团、城东组团、铁东工业组团；城区公共设施实行总体分散、局部集中的布局模式，在“六组团”空间结构的基础上，形成“两主四副四轴”的公建布置格局。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page23如皋市总体发展规划二、如皋城市基本情况调研官方图片如皋市2006年—2020年城市发展规划城西组团：居住、商业城南新城组团：行政办公、商业金融娱乐休闲商务办公城东组团：居住、商业铁东工业组团：工业、仓储、物流老城核心组团：商业、金融、文化、旅游、娱乐休闲城北组团：工业、物流、居住深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page24如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋城市GDP（2006年—2010年）示意图：如皋市2010年GDP增长速度高达14.3%，远高于国际GDP增速8.4%。如皋市的经济发展正处于稳步上升的阶段。深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page25如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋市周边县市城市经济对比（2010年）如皋市GDP水平在周边县市中处于前列，且增长速度稳定深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page26如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋市社会消费品零售总额（2006年—2010年）如皋市社会消费品零售总额增长速度18.5%，促使如皋市商业飞速发展深圳市汇诚行房地产顾问有限公司SHENZHENV·CHINAREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.Page27如皋市城市经济综合指标二、如皋城市基本情况调研如皋市周边县市2010年社会消费品零售总额对比如皋市2010年社会消费品零售总额在周边县市中排名靠前，增长速度较快，昭示着如皋经济发展在南通市下辖县市中