SOHO中国去年业绩惨淡3Q会成为潘石屹的救命稻草吗

SOHO中国去年业绩惨淡3Q会成为潘石屹的救命稻草吗？2016年08月21日00:25经济观察报谢敏敏当一家福建房企在上海耗资110.1亿元人民币拿下今年的全国单价地王之际，远在香港的SOHO中国董事长潘石屹却高调宣布将继续出售上海的三个商业项目。8月17日，SOHO中国有限公司发布了2016年中期业绩报告：营收7.27亿元，同比增加85%，毛利率为77%；净利润6亿元，同比增加344%。上半年，他们的自持物业平均出租率达到85%，租金收入约7亿元人民币。从数字上来看，这是SOHO中国2012年宣布转型以后业绩持续三年暴跌后的首次反弹。但值得注意的是，2015年是SOHO中国业绩最差的一次，今年半年报的参照基数过低，上涨并不能直接反映SOHO中国本次业绩的真实含金量。眼下，潘石屹更在意的是SOHO3Q的成败。起步于2015年2月的SOHO3Q被视为SOHO中国的第二次转型，但由于目前3Q占公司业务整体体量较小，SOHO中国并没有对外披露3Q的租金表现和营收情况。由于SOHO中国连续几年惨淡的财务表现，外界普遍质疑公司转型已经失败。而还没有交出一份令投资人满意的成绩单的SOHO3Q是否能支撑起二次转型，是否能成为SO-HO中国的“救命稻草”，还需要打一个大大的问号。继续出售2012年8月，SOHO中国对外宣布转型，从“开发-销售”转型为“开发-持有”，公司将告别散售，改为租售并举，并逐步提高自持物业比例。潘石屹当时表示，2015年公司的盈利将主要来源于租金收入，到2017年租金年收入将超过40亿元。但SOHO中国并没有停止出售项目。7月底，SOHO中国宣布将上海SOHO世纪广场以32.97亿元出售给国华人寿保险，折合单价7.67万元/平方米，高出账面评估价值21%，高出收购成本70%。SOHO世纪广场商业办公面积4.3万平方米，占SOHO中国自持物业总可租面积的3.7%。按照SOHO中国经合审账目，该物业2015年12月31日的账面值为27.2亿元，此次交易预计将为公司实现毛利润约5.02亿元。在8月17日的半年报业绩会上，潘石屹对此给出了回应。他强调，公司持有和租赁的基本模式不会改变，核心资产不会销售，“可是做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货，市场低峰的时候进货。”他还表示，目前保险公司处于资产荒阶段，而SOHO中国需要现金，因此交易是符合各自诉求的。他随即宣布SOHO中国会进一步出售非核心资产，包括上海的三个项目：SOHO天山广场、虹口SOHO以及凌空SOHO。尽管潘石屹一再强调不会回归散售模式，也一再否认转型的失败，但过去连年下滑的营收和净利润始终让外界抱有怀疑。经济观察报记者翻阅了SOHO中国2013-2015年的年报数据：过去三年，SOHO中国的营业额分别为146.21亿元、60.98亿元、9.95亿元，同比跌幅分别为9%、58%和84%；除税前溢利分别为124.7亿元、66.89亿元和14.07亿元；同比跌幅分别为31%、46%和79%；公司股东应占溢利分别为73.88亿元、40.79亿元、5.38亿元，同比跌幅分别为30%、45%和87%。其2015年半年报数据显示，2015年上半年实现营业额仅为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占核心纯利约7200万元，同比下降约94%。SO-HO中国对此表示，这是业务转型后业绩中首次不包含物业销售的贡献。第二次转型在第一次转型备受质疑的情况下，2015年2月，SOHO中国推出了第二次转型的主力产品——SOHO3Q。SOHO3Q瞄准的是联合办公市场，将SOHO旗下的写字楼办公室以短租的形势对外租出去，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务。为了吸引人气，去年10月，SO-HO3Q开启了互联网众包模式，鼓励所有个人和公司加入3Q销售网络成为3Q伙伴和3Q联盟，最高获取15%的佣金。目前3Q均在SOHO中国的自持物业里，但普遍选择的是位置不佳的裙楼或者写字楼里楼层较差的位置。同策咨询在今年初的一份调研报告里指出，此举更多的是解决空置物业的出租问题，期望通过低门槛带动高出租效率，降低空置率。以上海为例，3Q目前设立了五个中心，分别是：虹口SOHO里副楼的1-2层，包括660多个工位；外滩SOHO里副楼F栋的B1-3层，G栋1-3层，包括1600多个工位；复兴SOHO里D栋2-4层，包括850个工位，E栋2-4层，包括600个工位；东海SOHO里的1-2层，包括287个工位；凌空SOHO里的5栋1层，包括1619个工位。SOHO中报显示，截至2016年7月底，在北京和上海开办了16个中心，提供13603个座位，预计到2015年底总座位数将达约16000个。SOHO3Q刚起步时对外宣布其开放式办公桌的租金是1000元/人/周，独立办公室1300元/人/周，但被质疑租金过高，为了吸引人气，3Q采取了打折的方式降低租金，普遍为4.5折-7折，当时潘石屹便表示这是在亏20%出租。以外滩3Q为例，目前开放式办公桌为480/人/周，独立办公室为624/人/周，这一价格要低于WE+、方糖小镇、WeWork等同行。同策咨询的调研报告认为，3Q按照1000元/周/人的标准，出租率70%才保本，目前打折以后基本上都是亏损状态。SOHO中国中报数据显示，3Q目前的出租率约70%，这一数字也并不算理想。万科集团商业地产总经理丁长峰曾经说过，如果联合办公空间的出租率不能够保持在75%以上，肯定是不赚钱。WE+联合办公空间创始人兼CEO刘彦燊也在接受经济观察报记者采访时表示，一个联合办公项目如果能保证85%以上，才算成功。SOHO方面表示，3Q的营收占公司目前的收入比是相对比较小的数字，按照会计原则还不到要分开披露的情况。当被问到3Q的租金收益率时，张欣表示“无法计算”。但3Q要想实现盈利确实不是一件容易的事。从行业看，联合办公领域的大部分公司都在大力拓展规模，成本不断增加，整体上都属于亏本运营。潘石屹曾经表示，到今年年底，SOHO3Q的量将占到整个办公楼拥有量的5%左右。而到2017年，SO-HO3Q贡献的租金收入将大大超过传统办公楼租赁收入。从目前的表现来看，这一目标还十分渺茫。对外输出？坊间观点认为，潘石屹希望将SOHO中国转型成为一家互联网公司，做轻资产运营。在做3Q之前，他拜访了30多家知名互联网公司。“3Q没有摆脱持有型物业的传统运营模式，盈利结构单一，完全依赖核心地段及一流设计而设定的高租金收入。”同策咨询此前的调研报告认为，3Q目前还是重资产运营。潘石屹在本次半年报业绩会上强调：“下定决心要把3Q做到底。北京上海成熟之后，要到别的城市去发展。”这就意味着3Q决定大规模输出管理。SOHO中国总裁阎岩透露，下一步考虑在二线城市进行轻资产扩张，会在第三方办公或商业里面以合作的形式命名3Q，SOHO中国输出管理。下一步考虑的城市是互联网和新经济投资比较火热的城市，或者是高校集中的城市，比如深圳、杭州、成都、西安等，“但是我们每一个城市的速度也会有所控制，不会到处开花。”这并不是3Q第一次宣布轻资产运营。早在2015年12月2日，绿地曾与SOHO中国在上海签署战略协议，绿地将把SOHO3Q引入旗下的物业，在全国打造一批共享办公空间。按照绿地的说法，双方合作的首批项目位于上海和北京，之后会扩展到全国。以后绿地不仅会在自持的物业引入3Q，还会让3Q帮着运营销售物业。但奇怪的是，SOHO中报数据显示，截至2016年7月底，3Q全部处于SOHO中国的自持物业里，并没有和绿地的合作项目。