CPA考试会计第七章--投资性房地产---笔记

第七章投资性房地产第一节投资牲房地产的特征与范围一．投资性房地产的定义及特征为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（能够单独计量和出售）二．投资性房地产的范围1.包括①.已出租的土地使用权：出让或转让方式取得，经营租赁方式出租②．持有并准备增值后转让的土地使用权③．已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租2.不包括①.经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位②．尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”③．自用房地产④．作为存货的房地产⑤．企业拥有并自行经营的旅馆饭店内容是否属于投资性房地产？1房地产企业持有并准备增值后出售的商品房×，属于存货2房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权×，属于存货3房地产企业正在开发的商品房×，属于存货4房地产企业开发的准备出售的房屋×，属于存货5房地产企业开发的已出租的房屋√6房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权×，属于存货7企业拥有并自行经营的旅馆或饭店×，属于固定资产8企业自用的办公楼×，属于固定资产9企业出租给本企业职工居住的宿舍×，属于固定资产。10企业持有的准备建造办公楼的土地使用权×，属于无形资产11经营租赁方式租入土地使用权再转租给其它单位×12尚未开发完工的商场不属于“空置建筑物”×13已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置√14已出租的土地使用权√15持有并准备增值后转让的土地使用权√16已出租的建筑物：拥有产权，以经营租赁方式出租√*）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,应当将该建筑物确认为投资性房地产。第二节投资性房地产的确认和初始计量一．投资性房地产的确认和初始计量1.外购:（购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值）包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出*.购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用应当予以单独确认的,按公允价值比例进行分配。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产贷：银行存款借：投资性房地产－成本贷：银行存款2.自行建造:土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其它费用和分摊的间接费用等。由“在建工程”或“开发成本”转入。（非正常性损失，直接计入当期损益）采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产－在建贷：银行存款借：投资性房地产－在建贷：银行存款*.包括首次取得的在建投资性房地产二．与投资性房地产有关的后续支出1.资本化的后续支出①．改建、扩建或装修：满足确认条件应资本化；②．进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产（投资性房地产——厂房(在建)）；开发期间不计提折旧或摊销。2.费用化的后续支出进行日常维护发生一些支出。在发生后续支出时，借记“其它业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目第三节投资性房地产的后续计量*.应采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。但，同一企业只能采用一种模式,不得同时采用两种模式。一．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产1.按期(月)计提折旧或摊销，借记“其它业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。2.取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其它业务收入”等科目3.确定发生减值的，应当计提减值准备，借记“资产减值损失”科目，成本模式公允价值模式会计政策变更不得转换贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回二．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产1.①.以公允价值模式计量，首次取得某项投资性房地产(或完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产)时，公允价值不能持续可靠取得的，应用成本模式计量直至处置，并假设无残值；②.以成本模式计量，即使有证据表明，首次取得时，公允价值能够持续可靠取得，仍应采用成本模式进行后续计量。③.对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），公允价值无法可靠确定，但预期该房地产完工后能够持续可靠取得的，应以成本计量该在建投资性房地产，公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。2.用公允价值模式，不计提折旧或摊销，资产负债表日的公允价值高于其账面余额的，按差额，借记“投资性房地产——-公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额作相反的会计分录。三．投资性房地产后续计量模式的变更1.2.成本模式转为公允价值模式的:按变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（差额的10%计提盈余公积，剩下的计入未分配利润）借：投资性房地产——成本（公允价值）投资性房地产累计折旧（已计提的折旧）贷：投资性房地产（原价）利润分配——未分配利润（原价-计入“盈余公积”的数额）盈余公积（借方金额总和-贷方原价）*10%第四节投资性房地产的转换和处置一．投资性房地产的转换1.投资性房地产转换形式和转换日2.转换的账务处理成本模式公允价值模式投资性房地产转换为非投资性房地产转为自用借：固定资产(无形资产)投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧(累计摊销)固定资产减值准备(无形资产减值准备)借：固定资产贷：投资性房地产-成本-公允价值变动公允价值变动损益转为存货借:开发产品投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产借：开发产品贷：投资性房地产-成本-公允价值变动公允价值变动损益非投资性房地产转换为投资性房地产由自用转为借：投资性房地产累计折旧(累计摊销)固定资产减值准备(无形资产减值准备)贷：固定资产(无形资产)投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备借：投资性房地产-成本累计折旧(累计摊销)固定资产减值准备(无形资产减值准备)公允价值变动损益贷：固定资产(无形资产)资本公积-其他资本公积由存货转为借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发产品借：投资性房地产-成本存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品公允价值变动损益固顶资产（无形资产）﹑开发产品投资性房地产投资性房地产①．固定资产（无形资产）②．开发产品①．租赁期开始日②．用于资本增值日③．空置建筑物用于出租:董事会或类似机构作出书面决议的日期①.自用：达到自用状态，开始用于生产日②.销售：租赁期满、董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售日计量模式转换模式二．投资性房地产的处置（收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期益）1.成本模式借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其它业务成本（差额）投资性房地产累计折旧(摊销)投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（原价）2.公允价值模式借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：资本公积——其他资本公积（存在原转换日计入资本公积的数额）贷：其他业务成本借：公允价值变动损益或借：其他业务成本贷：其他业务成本贷：公允价值变动损益