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协信集团重庆G3项目定位及概念规划方案汇报上海筑略建筑设计有限公司20110803项目土地属性分析土地属性清单城市客户细分客户土地属性清单初步确定目标客户群项目交通到达性分析确定辐射区域确定竞争板块图城市地图板块竞争分析1、各板块市场扫描;2、单价和供应消化量分析;3、历史数据和动态预测;4、各类客户竞争分析5、典型项目分析6、远期竞争分析设计单位选择用地分析规划条件研究、市政条件研究、交通组织、功能排布、用地价值概念设计任务书委托、展开设计用地强排原型产品选择产品建议书项目经济技术指标完全成本测算可行性测算产品库学习总结市场上产品,深入理解客户和产品对应)客户的产品需求清单客户需求研究确定客户产品对应关系单一产品成本测算客户筛选项目开发计划项目销售计划项目资金计划项目费用计划一、土地属性分析关注内容——土地属性清单、初步确定客户•分析政府规划、交通状况和配套设施,判断土地的未来发展和城市角色•根据土地属性对不同客户的影响,建立客户与土地的关系,初步判断客户•理解土地自身以及周边状况,判断对规划景观单体的影响•土地控规对单体选型的影响•了解土地周边配套以及资源,寻求土地属性的改善机会项目土地属性分析土地属性清单城市客户细分客户土地属性清单初步确定目标客户群项目交通到达性分析确定辐射区域确定竞争板块图城市地图板块竞争分析1、各板块市场扫描;2、单价和供应消化量分析;3、历史数据和动态预测;4、各类客户竞争分析5、典型项目分析6、远期竞争分析设计单位选择用地分析规划条件研究、市政条件研究、交通组织、功能排布、用地价值概念设计任务书委托、展开设计用地强排原型产品选择产品建议书项目经济技术指标完全成本测算可行性测算产品库学习总结市场上产品,深入理解客户和产品对应)客户的产品需求清单客户需求研究确定客户产品对应关系单一产品成本测算客户筛选项目开发计划项目销售计划项目资金计划项目费用计划二、市场竞争分析关注内容——竞争板块图、静态和动态典型项目分析•通过地块与城市的关系,城市角色以及交通到达性,判断客户来源以及竞争板块•了解区域的市场成长过程以及发展趋势•各板块市场扫描,识别主流市场发现市场机会•针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机会,客户纬度竞争分析•判断远期压力,主要竞争板块的成长性•典型竞争项目重点分析(规划、产品、销控、推广、包装等)•在初步目标客户的基础上进行验证和深化项目土地属性分析土地属性清单城市客户细分客户土地属性清单初步确定目标客户群项目交通到达性分析确定辐射区域确定竞争板块图城市地图板块竞争分析1、各板块市场扫描;2、单价和供应消化量分析;3、历史数据和动态预测;4、各类客户竞争分析5、典型项目分析6、远期竞争分析设计单位选择用地分析规划条件研究、市政条件研究、交通组织、功能排布、用地价值概念设计任务书委托、展开设计用地强排原型产品选择产品建议书项目经济技术指标完全成本测算可行性测算产品库学习总结市场上产品,深入理解客户和产品对应)客户的产品需求清单客户需求研究确定客户产品对应关系单一产品成本测算客户筛选项目开发计划项目销售计划项目资金计划项目费用计划三、设计前期关注内容——产品库、客户需求清单、用地分析、单一成本测算、客户筛选•在城市客户细分的基础上,建立各类客户的产品需求清单•建立各区域的产品库,学习总结竞争产品,深入理解客户和产品对应•用地分析,理解土地价值,寻求土地价值最大化的产品解决方案•根据用地分析,在产品库中寻找原型产品•单一成本测算,关注项目核心成本——容积率的价值以及效率;项目土地属性分析土地属性清单城市客户细分客户土地属性清单初步确定目标客户群项目交通到达性分析确定辐射区域确定竞争板块图城市地图板块竞争分析1、各板块市场扫描;2、单价和供应消化量分析;3、历史数据和动态预测;4、各类客户竞争分析5、典型项目分析6、远期竞争分析设计单位选择用地分析规划条件研究、市政条件研究、交通组织、功能排布、用地价值概念设计任务书委托、展开设计用地强排原型产品选择产品建议书项目经济技术指标完全成本测算可行性测算产品库学习总结市场上产品,深入理解客户和产品对应)客户的产品需求清单客户需求研究确定客户产品对应关系单一产品成本测算客户筛选项目开发计划项目销售计划项目资金计划项目费用计划四、产品建议关注内容——用地强排、产品建议书确定目标客户和产品对应关系,以及产品配比;通过不同产品类型的比例关系,动态观察不同产品类型的盈利能力;•在产品建议书中关注会所、车位、景观、立面、门窗等,完善客户价值最大化的成本结构项目土地属性分析土地属性清单城市客户细分客户土地属性清单初步确定目标客户群项目交通到达性分析确定辐射区域确定竞争板块图城市地图板块竞争分析1、各板块市场扫描;2、单价和供应消化量分析;3、历史数据和动态预测;4、各类客户竞争分析5、典型项目分析6、远期竞争分析设计单位选择用地分析规划条件研究、市政条件研究、交通组织、功能排布、用地价值概念设计任务书委托、展开设计用地强排原型产品选择产品建议书项目经济技术指标完全成本测算可行性测算产品库学习总结市场上产品,深入理解客户和产品对应)客户的产品需求清单客户需求研究确定客户产品对应关系单一产品成本测算客户筛选项目开发计划项目销售计划项目资金计划项目费用计划五:可行性测算关注内容——完全成本、可行性测算•根据用地强排方案,得到初步经济指标•完成开发、销售、资金和费用计划•根据方案的经济技术指标完成成本测算和财务测算•判断产品的盈利能力,明确不同产品不同时间的项目角色土地属性分析静态观点:城郊类土地,通过区域发展,逐步项目城市土地转化资源[自然资源]丰富+热点区域+配套[生活/交通/教育]缺乏关键词解释北部新区北部新区,重庆传统富人区,集中北部80%的高端产品城市发展主要方向两江新区都市综合版块,两江新区核心,高品质居住和内陆开放型经济示范区北部新区核心位置优质版块北部新区核心景观最优质版块,居住品质一流,版块开发起步资源丰富照母山植物园、五大水库形成湖、地形丰富、城市制高点热点区域周边成熟度、配套完善度较高,但是均距离本案2公里以上生活配套匮乏、教育资源短缺道路交通完善,无公交线路,无基本生活配套,政府规划短期内无法形成城市热点区域区域认知度高缺乏生活配套道路交通优质公共交通配套缺乏进入性差资源丰富且稀缺周边状况解析——区域:至北碚蔡家至人和观音桥至空港、机场内环人和宗地大学城蔡家机场观音桥CBD本项目距周边各中心直线距离车行时间内环线人和出口3公里5分钟江北机场12公里15分钟江北城CBD10公里25分钟观音桥商圈8公里10分钟大学城20公里60分钟北碚蔡家10公里20分钟板块规划解析——大型居住板块:北部新区新规划近1000万平米、30万人口的大型居住板块北:城市干道现状苗圃东:紧邻已建成的金山大道南:8万平体育公园待建西:城市干道和20万平生态绿地周边状况解析——交通:江北国际机场马鞍石大桥童家溪大桥(规划)大佛寺大桥朝天门大桥双碑大桥(在建)规划机场南联络线龙头寺火车站寸滩港渝宜高速公路渝邻高速渝武高速西部会展中心嘉悦大桥中环线金兴大道金山大道内环高速金开大道金州大道北部新区照母山板块区位于重庆市北部新区中部,金兴大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金开大道围合区域的中部,远期规划轨道交通11号线站点距离用地约2公里。本项目优势劣势机会威胁地块有公园景观可利用,具备高端住宅开发条件;;离传统富人区“金开大道”距离较近,且规划有轨道交通相连,客户接受度高且容易;两江新区效应日益凸显,区域价值不断提升;协信品牌为项目助力。北部新区人口、经济基础好,发展迅速,重庆向北加之两江新区效应,对房地产需求旺盛;高房价带来挤出效应日益凸显,中心城区客户外溢逐渐增多;七金面临全部通车,拉近区域与城市中心距离,带动需求释放;周边旧城改造人口外移和产业工人带来刚性置业需求;前有万科城大项目作为板块启动,我们后期做差异化竞争项目目前公共交通、生活、教育配套不足,十分匮乏;地块高差较大地块北侧用地性质有一定不确定性区域洋房别墅类产品供应量大,竞争激烈,区域内品牌开发商集中进驻,未来竞争压力较大;其他房地产开发速度和市政配套缓慢,无法对本案形成配套支撑;地块价值差异大,地块质素不均等。项目SWOT分析:市场竞争分析整体市场主要竞品配套分析高层住宅:区域供应量放大区域高层产品当前储备量约500万方,现年均去化量约150万方,需要重点研究差异化和提升产品品质棕榈泉国际花园剩余体量:33万方融创·御锦剩余体量:62万方江与城·景上时光剩余体量:70万方首钢·美利山剩余体量:50万方龙湖·源著剩余体量:70万方厦门象屿项目剩余体量:23.54万方香港置地项目剩余体量:58万方和黄项目剩余体量:27.97万方在售项目潜在项目中冶·北麓原剩余体量:12万方洋房产品供应体量:区域竞争量大区域洋房市场当前储备量约90万方,现年均去化量约30万方,区域目前可售产品供应量不足,后期供应量较平稳。江与城剩余体量:10万方龙湖·源著剩余体量:15万方在售项目潜在项目中冶·北麓原剩余体量:4万方中渝·梧桐郡剩余体量:15万方保利·江上明珠剩余体量:25万方华宇·天宫花城剩余体量:6万方招商·花园城剩余体量:8万方联排别墅供应体量:区域竞争量大照母山区域联排别墅产品当前储备量约100万方,现年均去化量约32万方,未来供应量处于饱和状态,其竞争压力较大。江与城·原山剩余体量:9万方中渝御府剩余体量:4万方首钢·美利山剩余体量:5万方奥山·博爵堡剩余体量:23万方香港置地项目剩余体量:30万方和黄项目剩余体量:8万方在售别墅项目潜在项目中冶·北麓原剩余体量:0.7万方融科·橡树澜湾剩余体量:18万方保利江上明珠剩余体量:1.3万方整体市场容量大:片区年均去化150-200万方,逐年涨幅10%左右,销售速度慢:除去低价跑量的个别项目,典型项目年均去化量5-10万方;改善类为主力:产品线呈现典型C类土地市场情况,改善高端为主力;未来发展趋势:由于土地稀缺成本增加,区域将持续走高端发展路线整体市场结论:重庆市场成交结构:平米57%39%36%27%51%46%48%40%37%26%30%37%52%35%32%36%42%42%53%47%36%9%10%14%16%12%18%14%14%15%18%17%21%46%49%30%首置首改再改TOP10011006100210071003100910051008100410101011101217%19%16%17%11%16%18%10%17%26%20%17%42%35%32%36%42%42%53%47%36%29%30%24%26%32%38%34%34%35%18%17%31%46%39%40%首置首改再改TOP100110061002100710031009100510081004101010111012区域市场成交结构:平米市场竞争分析整体市场主要竞品配套分析项目概况项目总用地面积12.6万㎡,总建筑面积41.6万㎡,容积率2.5。其中住宅建筑面积30.3万㎡,公建面积1287㎡,配套设施建筑面积5074㎡,地下车库建筑面积10.6万㎡。项目概况B户型F和D户型三房一卫套内约80平米,去化最快,单价最高达到11000元/平米,总价为85-90万/套C和B户型两房一卫套内约65平米,去化也较快,均价为9700元/平米,总价60万/套A和E户型四房两卫套内110平,去化较慢,均价9000元/平米,总价100万/套ABCDEF一核六户共4栋,34层每栋建面约2.2万㎡,总建面15.4万㎡。K、M定位再改客户;L、N定位首改客户;P、Q定位首置客户。每层标高2.85m,一核六户目前销售近半QPNMLK本层建筑面积661.98总套内面积562公摊面积99.98核心筒面积75.66编号房型套内面积公摊建筑面积阳台面积阳台占套内比公摊系数实用率K四房二厅二卫120.0016136.002
本文标题:协信集团重庆G3项目项目定位及概念方案汇报20110803
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