2008年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(4)-

中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：年房地产估价师房地产开发经营与管理全真试题(4)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1)针对不同用途的收益性物业可分为（）。A.写字楼物业管理、商场物业管理B.承租人管理、租赁市场管理C.工业及货仓物业管理、人事管理D.商场物业管理、财务、人事管理(2)当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析(3)在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（）。A.未来值B.终值C.时值D.现实值(4)对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）。A.1B.1.2C.1.5D.2(5)关于房地产开发项目的可行性研究的依据，下列叙述不正确的是（）。A.国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划B.建筑师、工程师或估价师及造价工程师等建筑权威人物的经验和研究C.国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等D.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(6)有关资金的时间价值推论，不正确的一项为（）。A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益(7)分析信息是指对主要变量可以分析其（）并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。A.量化性B.增值率C.移换性D.离散性(8)下列关于贷款担保的说法，错误的是（）。A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式(9)下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争情况调查(10)影响房地产市场发展的（）因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A.家庭B.社会C.文化D.政策(11)进度计划管理通常采用横道图和（）。A.资金流动计划图B.网络图中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：控制图(12)反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格(13)已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。A.55.0B.85.6C.150.0D.123.6(14)房地产市场中的（），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。A.需求饱和B.供求平衡C.泡沫经济D.过度开发(15)房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（）工作A.项目策划B.项目方案的设计C.可行性研究D.成本收益分析(16)房地产开发过程中最重要的一个环节是（）。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段(17)为了满足开发项目的资金需求，可优先使用（）。A.资本金中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：其他收入(18)（）虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。A.简单平均法B.移动平均法C.加权平均法D.回归分析法(19)某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为O.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.1.06l%B.0.061%C.0.500%D.0.060%(20)一般来说，认知定价法所确定的价格（）价值定价法所确定的价格。A.高于B.低于C.等于D.高于等于(21)房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100%A.开发商利润/总开发成本B.正常经营年份的净经营收入/总开发成本C.开发商利润/总开发价值D.正常经营年份的经营收入/总开发成本(22)对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（），也是进行投资分析最重要的基础数据。①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润A.①②③B.①②③④⑤C.②③⑤D.①②④(23)下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：（）。A.财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率B.财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率i，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和C.动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标D.开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比(24)以下物业类型，属于经营性物业的有（）。①别墅；②写字楼；③购物中心；④仓储用房；⑤高尔夫球场；⑥酒店；⑦出租商住房A.①②③⑥⑦B.①②③④⑥⑦C.②③⑤⑥⑦D.②③⑥⑦(25)某项目未考虑通贷膨胀情况下，其收益率为18.27%，当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（）。A.11.38%B.12.64%C.15.46%D.16.22%(26)土地一级开发项目的操作模式不包括（）。A.纯政府模式B.纯企业模式C.政府与企业合作模式D.受政府授权委托的企业模式(27)某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.3019.53B.2983.84C.1524.15D.1587.65中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(28)（）导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。A.土地出让制度B.土地转让制度C.房地产登记制度D.土地储备制度(29)投资者进行房地产投资的主要目的一般是（）。A.获取房地产当期收益B.获取房地产未来收益C.直接从事房地产开发经营活动D.间接参与房地产开发经营活动(30)某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A.378.49B.678.22C.779.14D.804.73(31)下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算(32)以下不属于现代房地产周期研究结论的是（）。A.经济扩张与创造就业不再是线性关系B.经济复苏不会立即导致新建筑的产生C.房地产市场呈现自我修正的周期性D.就业机会增加与空间需求不再同比增长(33)零售商业物业的租金是以（）为基础计算的。A.每一个独立出租单元的总出租面积B.以每月每平方米C.以每平方米可出租面积D.每平方米可出租面积按月或年支付的金额中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：(34)若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于（）元。A.605B.600C.650D.550(35)在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（）阶段。A.租金增长率上升B.新增供给小于新增需求C.新开工项目增加D.租金增长率下降二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分；少选且选择正确的，每题选项得0.5分）(1)预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括（），且这些数字构成了物业管理的量化目标。A.详细的预期收益估算B.允许的空置率C.经营费用D.物业管理费(2)投资机会研究的主要内容有（）。A.地区情况和经济政策B.资源条件和劳动力状况C.社会条件和地理环境D.人文因素和气候环境E.国内外市场情况(3)在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括（）。A.收入的变化B.对未来的预期C.政策变化D.可替代商品价格(4)房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（）。A.物业管理B.运营管理中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：组合投资管理(5)在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是（）。A.买地一建房一卖房B.买房一经营C.买房一出租一转售D.买房一出租E.买地一开发一转让(6)工程项目管理的基本职能是计划、（）。A.组织B.决策C.控制D.协调E.反馈(7)传统的房地产周期理论主要包括（）。A.在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡会持续一定的时期B.房地产市场的发展呈现出一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异也有较大的区别C.在房地产每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再扩张的过程D.房地产市场处于平衡状态下，投入资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力(8)政府的土地供给、住房、会融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的（）产生影响。A.市场价值B.投资C.工期D.质量E.安全(9)关于收益性物业财务收支报告的说法正确的是（）。A.对出租物业来说，最主要的收入记录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的一系列报告之一B.在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍中大网校引领成功职业人生中大网校“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”网址：向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式D.如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也须提供分析报告E.物业管理企业每月必须给租户一个租金账单(10)经营收入包括（）。A.销售收入B.出租收入C.自营收入D.营业外收入E.上年未分配利润(11)通常把大型零售商业物业的辐射区域为（）。A.主要区域B.次要区域C.规划区域D.衍射区域E.边界区域(12)按照使用目的不同，房地产资产的物业类型可分为（）。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊物业(13)房地产投资决策分析的主要工作包括（）。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.财务评价E.规划设计(14)开发商对投标人进行资格审查时应考虑（）方面。A.企业注册证明和技术等级B.主要施工经历C