城市进入研究―世联方法

城市进入研究_世联重庆协信控股(集团)有限公司2协信对于本次研究的要求对于城市的研究必须是全国范围内的研究。中国地产普遍是在高速增长，但是各个城市经济增长的阶段不同，希望能够选择那些即将进入高速增长阶段的城市。并根据协信的情况是走一线还是走二线城市。如果走一线城市那是走哪些城市。对于城市的选择要考虑到管理控制的距离和成本，比如说一次出差要转几趟飞机。——访谈纪要（2007.4.30）协信对于本次研究内容的要求集中力量，先扎一个城市。在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。——访谈纪要（2007.4.30）协信对于异地发展的思考3世联对于本次研究目的的理解通过全国范围的城市筛选，结合协信企业战略发展要求，选择进入房地产市场具有明显上升潜力的城市4围绕研究目的，项目组成员在持续一个月的工作中进行了大量的数据收集与相关研究►与4位世联集团高层领导探讨研究思路与研究方法►向5位世联顾问部总监针对房价上升问题进行访谈►向北京、上海、深圳公司多位世联一线业务同仁征询城市发展建议►……进行的研究进行的访谈参考的数据►《中国城市群》►《城市群与城市国际化》►《美国城市发展模式》►《美国城市城市化的历史解读》►《中国城市竞争力报告》►《中国120个城市竞争力的提升》►《京津冀地区城乡发展规划研究》►全国十一五规划纲要►多个城市的规划文本►《MGIchinaconsumerdemand》►……►世联平台►中国房地产信息网数据库►搜房网数据库►《中国房地产年鉴》►各城市2000~2006年统计公报►各城市官方统计网站►部分城市统计年鉴►中国土地监测中心网站►……5世联的研究思想（1/2）特征：区域中仅有一个大规模城市，整个区域的资本、人才等各种资源向核心城市不断集聚；核心城市吸聚的力量远大于外扩的力量取地机会：在区域中心城市取地特征：区域中心城市规模膨胀，不断向外沿扩张，城市周边出现以某种功能（居住、产业等）为主的快速发展的副城区；郊区化成为中心城市发展的趋势取地机会：区域中心城市近郊土地具备较好的市场机会区域单中心城市阶段区域中心城市大都市化阶段城市群阶段中心城市主城区副城区川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城特征：区域中心城市与周边其他城市形成了产业分工和功能互补，根据行政地位与经济实力等级逐渐形成区域次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市等城市等级；中心城市外扩的力量凸显，成为发展趋势取地机会：区域中心城市以外的次中心城市、功能中心城市、增长型城市等均具有较好的市场机会（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）大区域中的城市发展阶段区域中心城市副城区副城区副城区小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市小城市6世联的研究思想（2/2）世联的研究思想：以全国范围的城市等级划分为基础，结合协信集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市全国范围的城市梯级研究协信集团取地要求房地产快速上升市场的一般规律高潜力市场的进入性条件判断目标城市高潜力区域条件判断借鉴成功经验7世联的研究方法：七次筛选确定目标城市目标城市全国范围的重点城市第一次筛选：中国城市梯级划分符合协信集团战略性进入要求的城市第二次筛选：协信企业发展要求第三次筛选：房地产市场价值实现潜力市场价值实现潜力高的城市满足房价快速上升条件的城市第四次筛选：房价快速上升条件第五次筛选：城市的进入性条件协信具备进入性条件的城市12345…优选城市归属城市群内部条件比较借鉴成功企业扩张经验并结合自身条件第六次筛选：城市群内部优势比较第七次筛选：成功经验借鉴8我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区第一次筛选：中国城市梯级划分1长三角城市群2珠三角城市群3京津冀城市群4山东半岛城市群5辽中南城市群6川渝城市群7中原城市群8海峡西岸城市群9湘中城市群10关中城市群11长江中游城市群12哈大齐城市群13滇中城市群14淮南城市群15黔中城市群16北部湾城市群17环鄱城市群1234567891011121314151617注：十七个城市群并未完全包括我国的所有城市，西部的大部分城市尚未形成城市群9根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群第一次筛选：中国城市梯级划分05000100001500020000250003000035000一级城市群二级城市群GDP10000亿以上GDP5000~7000亿三级城市群GDP2000~3000亿四级城市群GDP2000亿以下GDP城市群资料来源：2004年城市群经济总量统计10成熟城市群（以美国五大湖城市群为例）内部城市根据等级与分工可划分为：区域中心城市，区域次中心/功能性中心城市，功能增长型城市，卫星城等美国五大湖城市群简介美国大湖城市群（芝加哥-匹兹堡城市群）是世界六大城市群之一，拥有成熟完整的内部城市等级结构；大湖城市群分布于美国中部五大湖沿岸地区，东起大西洋沿岸的纽约，西沿五大湖南岸至芝加哥，其间分布有匹兹堡、克利夫兰、托利多、底特律等大中城市以及众多小城市，城市总数达35个之多。第一次筛选：中国城市梯级划分城市群中心城市芝加哥，综合性工业大城市，具有新的全国性经济中心的性质；区域次中心/功能性中心城市，以某种产业为主，其他产业为辅，如圣路易斯、底特律、匹兹堡、辛辛那提等；区域功能增长型城市，在地方性中心城市周围兴起的大批与其主导产业相匹配的中小型城镇，专业化程度较高又相对独立；卫星城，隶属于前两类城市，一种是工厂城，另一种是居住城。世界六大城市群11我国城市群内部城市划分——一级城市群第一次筛选：中国城市梯级划分注：由于香港、澳门、台湾的城市特殊性和不可进入性，将其排除于城市划分体系之外长三角城市群区域中心城市上海区域次中心城市杭嘉湖城镇群：杭州宁镇扬城镇群：南京区域功能性中心城市杭嘉湖城镇群：嘉兴、湖州宁镇扬城镇群：宁波、镇江、扬州苏常锡城镇群：苏州、常州、无锡区域功能增长型城市南通、绍兴、舟山、泰州京津冀城市群区域中心城市北京区域次中心城市天津区域功能性中心城市唐山、秦皇岛、石家庄区域功能增长型城市廊坊、承德山东半岛城市群区域中心城市青岛区域次中心城市西部区域：济南东部区域：烟台区域功能性中心城市东部区域：威海中部区域：潍坊西部区域：淄博珠三角城市群区域中心城市广州、深圳区域功能性中心城市中部区域：佛山东部区域：东莞西部区域：珠海区域功能增长型城市东部区域：惠州西部区域：中山12我国城市群内部城市划分——二级城市群第一次筛选：中国城市梯级划分辽中南城市群区域中心城市沈阳、大连区域次中心城市鞍山区域功能性中心城市营口川渝城市群区域中心城市成都、重庆区域功能性中心城市德阳中原城市群区域中心城市郑州区域次中心城市洛阳湘中城市群区域中心城市长沙区域次中心城市株洲、湘潭海峡西岸城市群区域中心城市厦门区域次中心城市福州区域功能性中心城市泉州区域功能增长型城市漳州13我国城市群内部城市划分——三级城市群及以下第一次筛选：中国城市梯级划分关中城市群区域中心城市西安长江中游城市群区域中心城市武汉哈大齐城市群区域中心城市哈尔滨区域次中心城市大庆滇中城市群区域中心城市昆明淮南城市群区域中心城市合肥黔中城市群区域中心城市贵阳北部湾城市群区域中心城市南宁区域次中心城市北海区域功能增长型城市钦州环鄱城市群区域中心城市南昌14根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序第一次筛选：中国城市梯级划分国民生产总值（GDP）是衡量城市总体经济实力的最主要和直观的经济指标；城市经济水平与人均财富水平是评估城市发展成果的最重要的两个方面；人均可支配收入是衡量城市人均财富水平的代表指标。城市等级划分方法：将城市按照经济总量水平划分等级，同一等级城市根据人均财富水平进行排序。15以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平（GDP在2000亿以上）；二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平（GDP在1000亿以上）；三级城市划分标准：GDP在1000亿以下第一次筛选：中国城市梯级划分10296.977720.306068.415684.390.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.00上海北京广州深圳顶级城市GDP在5000亿以上4820.263440.993300.002864.502774.001560.001343.101100.00760.89335.552926.722624.63749.602200.000.001000.002000.003000.004000.005000.006000.00苏州杭州无锡宁波南京常州嘉兴扬州湖州镇江佛山东莞珠海平均值1758.341678.191002.50330.201036.04933.201100.000.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002000.00南通绍兴泰州舟山中山惠州平均值二级城市GDP在1000~2000亿一级城市GDP在2000亿以上长三角区域次中心与功能中心城市珠三角功能中心城市长三角功能增长城市珠三角功能增长城市16中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；第一次筛选：中国城市梯级划分深圳上海杭州南京天津东莞宁波佛山厦门长沙郑州淄博扬州泰州青岛大连沈阳苏州无锡烟台北京广州成都重庆武汉济南唐山石家庄长春南昌哈尔滨合肥西安潍坊洛阳鞍山福州南通威海常州泉州大庆绍兴中山嘉兴贵阳南宁湘潭北海秦皇岛昆明营口德阳钦州漳州株洲廊坊珠海舟山湖州惠州镇江顶级城市一级城市：区域中心城市一