世联―取地和进入策略研究

世联—取地和进入策略研究顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15取地和进入策略研究必须关注的问题Issue在进行取地和进入决策时开发商最关注以下问题1.在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地区？2.意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展趋势是怎样的？3.现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？4.哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块必须在近期拿？哪些可以远期拿？5.如何确定取地规模从而使得效益最优？6.企业进入市场的时间节奏是怎样的？7.合理的取地成本是多少？世联对取地和进入策略研究的理解及观点Opinion在企业区域战略下解析意向地区进不进入该地区？探讨企业在意向地区开发目标的实现度进入策略意向地区在其背景区域中的角色和定位意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险意向地区房地产市场研判发展策略土地储备策略竞争对手情况市场总量、消化情况客户群与产品情况意向地区土地市场状况意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险土地储备原则意向地块评估意向地区房地产市场现状及发展前景意向地区能否实现企业的开发目标如何进入意向地区？横向观察：周边其他城市的房地产发展其他发展商的在意向地区的表现及动态进入策略研究思路战略层面策略层面执行层面地价分析与建议取地策略研究思路确定可能的取地范围区域宗地划分单项宗地土地价值判断土地价值影响因素权重确定综合判断土地价值取地规模取地范围确定土地价值影响因素弹性分析世联取地和进入策略研究成功案例简介Case世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市开发区三浦威特园区建设发展有限公司土地价值评估与地块划分、取地策略（取地规模、范围及次序）、项目整体定位与发展战略、区域开发模式与运作、启动区发展定位及发展建议中山房地产市场研究2005中山2600亩中远房地产开发有限公司中山房地产前景、房地产市场与土地市场研判、发展策略和土地储备策略万科佛山城市地图项目2005佛山--佛山市万科置业有限公司通过地图系列进行信息分析、结合企业自身战略进行分析产品线布局和土地储备中山房地产市场研究项目规模：三个地块合共2600亩工作成果：城市在区域中的角色房地产机遇与风险比较中山与珠三角其它城市的房地产发展房地产市场研判土地市场状况发展策略土地储备策略万科佛山城市地图项目项目规模：整个城市及各区工作成果：规划、产业发展和土地储备为房地产业带来的影响、发展空间各组团的产品类型、价格区间各组团配套优劣排序确定各片区的最适宜客户类型经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和进入策略研究可能取地范围反映在“廊坊市固安新城（2003-2020）”可能的取地面积高达30平方公里左右，反映在“廊坊市固安新城总体规划（2003-2020）”上，即为西起西玉、柏村，东至纪庄为保证最终取地范围的准确，可能的取地范围向东扩展1公里左右；可能取地范围区间土地价值判断方法：网格分析法网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格地块数量决定；考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积范围为1公里至2平方公里由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状网格划分网格划分原则根据以上原则，世联把区域土地进行网格划分，并进行编号123456789101112131415161718192021222324252627282930影响土地价值的七大核心因素基于“固安县土地基准地价”、“北京市土地基准地价”及固安的现实情况，世联总结出影响宗地土地价值的七大因素根据“固安县土地基准地价”与本区域的总体规划，本区域的土地均为一级用地，毛地价基本相同，所以成本影响因素忽略，不做土地价值影响考虑因素1、商服繁华程度2、道路交通状况3、基础配套设施状况4、环境条件5、产业影响因素6、城市规划7、宗地现状及内部资源七大核心因素权重值及考虑因素根据特尔菲法（通过专家对影响因素权重作出统计估算）计算，参考固安县及周边区域基准地价修正体系各因素权重，确定七大核心因素对地块价值影响的权重比；按照土地价值大小，地块分为四个等级：很好、好、一般、差，分别用20、15、10及5代表。1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%）考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%）考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交通的通达便利程度。3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%）考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%）考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%）考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%）考虑周边区域及城市对地块的影响。7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%）考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响商服繁华程度对土地价值的影响分析商服繁华程度分析主要考虑的是老城区的辐射影响力老城区对本区域的商服繁华影响程度由圆心向圆周逐渐下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在商服影响因素下的地块价值如下表所示地块编号地块1地块2地块3地块4地块5地块6地块7地块8地块9地块10地块11地块12地块13地块14地块15商服评分1015152015152010102015105520地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30商服评分151010515101051010105555注释很好：20好：15分一般：10分差：5分道路交通影响分析交通网络对土地价值有较大影响，但是不同的交通路线对土地价值有不同程度的影响：106国到、京九铁路、廊涿公路、廊涿高速及京开高速对土地价值的影响的权重分别约为35%、15%、20%、25%、5%：测算出单条交通线路对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速由以上分析，在交通影响因素下的土地价值如下表所示地块编号地块1地块2地块3地块4地块5地块6地块7地块8地块9地块10地块11地块12地块13地块14地块15交通101515201515201010201515101015地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30交通151515151510101010101010101015注释很好：20，好：15分一般：10分，差：5分基础配套设施影响下的土地价值分析基础配套对土地价值的影响主要体现在老城区的城市配套对工业区的辐射影响基础配套设施以老城区为中心，土地价值由圆心向圆外围逐渐降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城区由以上分析，在基础配套设施影响因素下的土地价值如下图所示地块编号地块1地块2地块3地块4地块5地块6地块7地块8地块9地块10地块11地块12地块13地块14地块15基础配套设施1515202020202015152015105520地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30基础配套设施151010510101010515105555注释很好：20，好：15分一般：10分，差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106国道京九铁路京开高速廊涿高速环境影响下的土地价值分析环境对土地价值的影响分析主要体现在永定河及现有工厂及车道对环境的正面或负面影响永定河对土地价值的影响主要体现在其景观带对沿线土地价值的提升区域地块内的工厂及车道对环境影响主要体现在污染与噪音等方面的负面影响4水泥厂环境影响下土地价值判断的分析方法环境对土地价值的影响分为正面与负面影响之分，故环境影响因子的权重有正有负，但是它们的绝对值之和为100%京开高速、106国道、水泥厂、京九铁路、廊涿高速、廊涿公路及永定河对土地价值影响权重分别为-5%、-10%、-15%、-5%、-5%、-5%、55%测算出每一环境影响因子对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值由以上分析，环境影响下的土地价值评分为下图所示地块编号地块1地块2地块3地块4地块5地块6地块7地块8地块9地块10地块11地块12地块13地块14地块15环境201010101510101515101520202010地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30环境101515151010101010555555注释很好：20，好：15分一般：10分，差：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930产业影响因素下的土地价值分析产业积聚对土地价值具有提升作用；依据产业集聚程度与规模的差异，不同的产业对土地价值影响存在着差异纺织工业园与汽车零配件工业园对土地价值的影响权重分别为45%与55%本项目的工业用地主要分布在地块北部与南部，以此两块土地为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低►测算出每一产业园对土地价值的影响值，根据权重累计出每个网格的土地价值5纺织工业园由以上分析，产业评分如下图所示注释很好：20好：15分一般：10分差：5分地块编号地块1地块2地块3地块4地块5地块6地块7地块8地块9地块10地块11地块12地块13地块14地块15产业2020151520151515101010105510地块编号地块16地块17地块18地块19地块20地块21地块22地块23地块24地块25地块26地块27地块28地块29地块30产业1010551010101010202020202015大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值存在着影响大北京规划、固安县规划及廊坊规划对本区域土地价值的影响权重分别为35%、15%及50%城市规划影响分析6本区域土地价值大北京的规划影响力权重35%固安县的规划影响力权重50%大廊坊的规划影响力权重15%大北京基础建设规划下的固安“新七环”公路系统跨越北京市现有的行政边界，天津市、河北廊坊及保定地区通过新七环联系在一起。本区域位于京津发展走廊上的“第二首都国际机场”附近廊坊固安北京规划新七环涿密高速永清规划的首都第二机场固安位于北京市区发展战略规划的传统中轴上，在规划中的七环内。6北京城市化方向为东南向，直指廊坊、天津；固安仅在城市化方向附近固安没有在北