2004年房地产估价师考前培训模拟考试题

DBFQSYYDFDFDYPT郴州网同济大学2004-2005学年第二学期《房地产估价》期终考试试卷(A)专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2分，共40分）1、对拆迁安置房价格的复估结果是否定了原估价结果，导致这一结果的可能原因是原估价与复估所考虑的（）不同。A．市场状况B．估价时点C．实物状况D．估价目的2、建筑物每层的设计建筑面积最有可能（）每层的销售建筑面积。A．大于B．小于C．等于D．大于等于3、在房地产估价中，最先确定的是（）。A．估价目的B．估价对象C．估价时点D．估价方法4、土地估价结果是否合理，可通过（）来检验。A．资深估价师的估价结果B．估价对象的市场成交价格C．买卖双方愿意接受的结果D．委托方的满意程度5、某宗可比实例的楼面地价2004年11月1日的价格为1000美元/㎡，该类土地以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2004年11月1日为1美元＝8.26元人民币，2005年7月1日为1美元＝8.29元人民币。将该可比实例的价格调整到2005年7月1日的楼面地价为（）A．1016美元/㎡B．1020美元/㎡C．1014美元/㎡D．1012美元/㎡6、成本法的理论依据是（）。A．替代原理B．生产费用价值论C．预期原理D．供求原理7、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年，残值率假设均为零。该建筑物的折旧总额为（）。A．96万元B．78万元C．82.5万元D．77.6万元8、某宗土地的收益年限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测计算得知未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，土地还原利率为10％。该宗土地的价格约为（）。A．79万元B．150万元C．245万元D．250万元9、下列时期中最长的是（）。A．开发期B．开发建设期C．运营期D．开发经营期第1页共4页DBFQSYYDFDFDYPT郴州网、某套建筑面积100㎡，总价45万元的住房，如果实际单价为4363元/㎡，年折现率为5.85%，则实际交易中的付款方式为（）。A．在成交日期一次付清，给予3%的优惠B．从成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清C．一年后付清D．以抵押方式支付首付30%，余款在10年内等额支付11、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。A．323B．275C．273D．25812、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A．保持现状前提B．装修改造前提C．转换用途前提D．重新利用前提13、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等各方面条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一待拆除的建筑物，估价结果显示：乙土地连同地上建筑物的价值高于甲土地的价值。这是因为（）。A．估价结果有误B．乙建筑物的残值高于拆除费用C．乙土地的价值高于甲土地的价值D．不可能出现这种情况14、以复利计算的利息数额一般（）以单利计算的利息数额。A．高于B．低于C．等于D．无法判断15、甲土地单价2000元/平方米，乙土地单价1500元/平方米，（）。A．说明土地价格水平甲高于乙B．不能说明土地价格水平甲高于乙C．说明甲土地楼面地价高于乙D．说明甲土地面积大于乙16、假设开发法在评估待开发土地价格中运用得（）。A．最少B．最为广泛C．最难D．最一般17、某块土地面积20000平方米，规划建筑容积率为1.0，设计建造2栋7层且每层建筑面积相同的建筑，其建筑覆盖率为（）。A．14.3%B．25.0%C．14.0%D．难以确定18、有一宗物业占地10000㎡，原规划用途为住宅，建筑面积为20000㎡，当时的楼面地价为1500元/㎡；现经批准，用途改为大型超市，容积率为1.2，楼面地价为2500元/㎡，则（）。A．无需补地价B、需补地价1000万元C．需补地价1500万元D．需补地价2000万元19、有一开发商在开发某别墅时，第一期销售价格较高，销售业绩良好；其在第二期开发中，提高了建筑密度和容积率，但在市场仍处于景气的情况下，其别墅的价格维持不变，而销售业绩不良，这是主要是因为（）。A．该别墅的单位开发成本降低B．市场供应量增加C．该别墅的环境条件变差D．市场需求减少20、路线价法中平均深度价格修正率与累计深度价格修正率比较有（）。A．前者始终大于后者B．后者始终大于前者C．在标准深度内前者大于后者D．在标准深度外前者大于后者第2页共4页DBFQSYYDFDFDYPT郴州网二、多项选择题（每题2分，共20分。选择正确的每个选项得0.5分，错选不得分）1、一名合格的房地产专业估价人员，应具有（）。A．扎实的理论知识B．广泛的社会关系C．良好的职业道德D．丰富的实务经验2、如果估价目的不同，则（）。A．估价时点可能不同B．估价方法可能不同C．估价对象的范围可能不同D．估价结果可能不同3、下列说法错误的是（）。A．空置或自用而未能产生经济收益的公寓属于非收益性房地产B．房地产价格实质上是其权益的价格，故其权益对价值的影响大于区域与实物C．可比实例房地产既是交易实例房地产，也是类似房地产D．不同的估价目的，有可能得到相同的估价结果4、房地产估价中的价值，一般是指（）。A．使用价值B．交换价值C．投资价值D．市场价值5、（）的原理是预期原理。A．比较法B．收益法C．成本法D．假设开发法6、在评估预售商品房价格时，其估价时点、房地产状况与房地产市场状况的时间是（）。A．时点和作业日期为现在B．时点为未来，作业日期为现在C．房地产市场状况为现在，房地产状况为未来D．房地产状况为现在，房地产市场状况为未来7、下列说法是正确的是（）。A．可比实例肯定是交易实例B．交易实例肯定是可比实例C．可比实例不一定是交易实例D．交易实例不一定是可比实例8、具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为（）。A．分部分项法B．立方法C．指数调整法D．平方法9、某建筑物总建筑面积200㎡，重置价格为2000元/㎡，现值为284800元。该建筑物已使用15年，经济寿命50年，直线法计算得到建筑物的（）。A．重新建造成本为400000元B．折旧总额为115200元C．年折旧额为7680元D．残值率为4%10、公式tittiirVraV111的前提条件是（）。A．已知未来t年的房地产价格为VtB．t年以前的纯收益已知C．r每年不变且大于或等于零D．年期无限第3页共4页DBFQSYYDFDFDYPT郴州网三、计算题（每题20分，共40分）1、为评估某宗房地产的价格，调查选取了A、B、C三宗可比实例，有关资料如下表所示：ABC成交价格5000元/㎡5600元/㎡5300元/㎡成交日期2005年6月1日2004年11月1日2005年3月1日交易情况－1%0%＋2%房地产状况＋2%＋1%－2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。房地产状况因素中，以估价对象的房地产状况为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。该类房地产的价格指数2004年11月1日为998、2005年3月1日为1018、6月1日为1028、7月1日为1032（以1999年1月1日为基准1000）。另获知，该宗房地产于2003年7月1日出租，租期为10年，月租金为24元/㎡，现市场上类似房地产的月租金为30元/㎡，假设还原利率为8％，试利用上述资料评估该宗房地产于2005年7月1日受租约限制的价值。2、某商业房地产于1997年7月1日用出让方式获得40年的土地使用权；土地面积10000平方米，建筑容积率3.0，建筑覆盖率40%；建筑物于1998年1月1日开始建造，于2001年1月1日竣工验收，2001年7月1日开始营业。该类土地的基准地价为4000元/平方米（楼面地价），基准地价时点是1997年7月1日。土地价格指数1997年7月1日为105、1998年1月1日为110、2001年1月1日为115、2001年7月1日为116、2005年7月1日为120（以1990年12月1日为100）；该宗土地的区位、形状、容积率等状况与基准地价设定的土地状况基本相同，土地还原利率为6％。该类建筑物的重置成本为5000元/平方米，建筑物耐用年限50年，残值率为2%。试根据上述资料评估2005年7月1日该房地产的市场价格。第4页共4页DBFQSYYDFDFDYPT郴州网同济大学2004-2005学年第二学期《土地估价》期终考试试卷(B)专业学号姓名成绩一、单项选择题（每题2分，共40分）1、（）的存在会降低土地价值。A．抵押权B．租赁权C．供役地权D．需役地权2、在一定时期内，开发周期较短的房地产与开发周期较长的房地产比较，前者的（）。A．供给的价格弹性比较大B．供给的价格弹性比较小C．需求的价格弹性比较大D．需求的价格弹性比较小3、某商业房地产需要估价，其建筑面积1000㎡，下列交易实例中（）肯定不适宜作为可比实例。A．建筑面积800㎡，成交价格1840万元B．建筑面积1500㎡，成交价格3450万元C．建筑面积2500㎡，成交价格5500万元D．建筑面积500㎡，成交价格600万元4、某熟地面积2平方公里，取得时为荒地，取得价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润合计为可转让熟地价格的17.5%，可转让土地面积的比率为60%。则可转让熟地的平均单价为（）。A．523元/㎡B．452元/㎡C．436元/㎡D．525元/㎡5、某宗房地产的潜在毛收入为100万元，有效毛收入为80万元，运营费用为20万元，则该房地产的净收益率为（）。A．75％B．60％C．25％D．20％6、某城市五级工业用地的基准地价为3000元/㎡，基准地价设定的使用年限为该类用途的最高土地使用年限，公布的时间为2004年10月1日。据调查该城市工业用地价格的平均涨幅为每月1.8％，则该城市中某宗剩余年限为40年的五级工业用地于2005年6月30日的价格为（）。（假设该宗土地的其他状况与基准地价所设定的状况基本相同，土地资本化率为6.0％）A．3328元/㎡B．2818元/㎡C．2789元/㎡D．3303元/㎡7、某宗房地产运用市场法、成本法、收益法估价，采用加权平均法确定最终结果时，合适的权重分配为（）。A．0.6、0.4、0.2B．0.6、0.1、0.3C．0.5、0.2、0.3D．0.7、0.15、0.158、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A．物质折旧B．功能折旧C．经济折旧D．会计折旧9、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为