城市与项目投资评价项目的定位

项目投资方法1、城市评价体系及技术标准2、项目评价体系及技术标准3、风险分析与投资决策11、城市评价体系及技术标准23•城市研究及城市评价•项目筛选与项目初判•地区成本调研•项目可行性研究报告•项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核投资与开发周期------新项目投资管理4城市评价体系及技术标准------案例15发展部增长战略思考市场研究项目可研及获取土地线索拓展经济分析市场分析项目区域市场土地储备中心中介信息规委/规划设计院项目管理规划政策研究行业市场研究城市发展研究土地市场研究收购储备部土地方/一级开发13425二线城市拓展市场交易部土地开发部城市评价体系及技术标准------案例16区域评价城市评价项目评价区域选择城市选择项目选择控制战略成本获取战略利润城市评价体系及技术标准------战略投资管控7（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门战略规划城市公司发展战略目标△▲△△△△△△区域总经理符合区域公司战略要求土地储备规划编制▲城市总经理资金筹措与运用规划编制▲城市总经理需征求区域公司对应职能部门意见人力资源规划编制▲城市总经理品牌营销规划编制▲城市总经理组织架构及管理规划编制▲城市总经理城市公司战略规划报告编制▲△△△△△△城市总经理战略规划报告区域公司评审△▲△△△△△△区域总经理结合区域公司战略规划报告共同评审城市公司年度KPI确定△△△△△▲△△区域总经理季/月度经营分析会△△△△△▲△△城市总经理年度战略目标调整△▲△△△△△△区域总经理城市评价体系及技术标准------业务决策分判体系8（▲表示主要负责部门，△表示参与部门）主要业务项营运中心城市公司职能部门决策人员备注开发部设计部营销部成本管理部行政人事部财务管理部工程部/部门决策签约项目投资决策评审会△▲△△△集团区域公司相关人员参加获取土地▲区域总经理土地移交▲城市总经理城市评价体系及技术标准------业务决策分判体系9项目决策的两段论：城市层面------项目层面投资效率提升指标的标准化统计口径的统一数据来源的权威性城市评价指标体系逻辑体系严密集团：得到所期望的资料数据来源权威可靠统计口径一致便于横向比较子公司：清楚集团评审的要求有的放矢、减少反复城市评价体系及技术标准------评价体系操作流程10候选城市原始数据城市评价指标体系候选城市评价指标纵向比较分析城市评价指标体系城市评价指标参照系横向比较分析已进入城市原始数据候选城市的评价城市评价体系及技术标准------评价体系操作流程11城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准一、城市市场趋势评价指标(1)新开工面积/施工面积(2)施工面积/销售面积(3)预售面积/批准预售面积(4)房地产开发投资额/固定资产投资额(5)新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积(6)商品住宅价格增幅/人均GDP增幅(7)投资性购买所占的比例(8)房价收入比(9)新建商品住宅空置率(10)租金/价格比(11)商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅(12)商品住宅价格增幅/（人均消费支出＋人均储蓄余额）增幅(13)房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额(14)个人购房信贷比12二、市场趋势预测定性指标(1)产业结构特征(2)民营经济发展状况(3)房地产开发水平(4)未来城市规划及重大建设项目(5)地方政策导向(6)重大城市活动(7)重大经济发展机会城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准13市场趋势综合判断市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断趋势主指标--1趋势主指标--8趋势次指标--6趋势次指标--1定量判断定性+定量定性判断城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价核心要素城市市场趋势判断决策程序14三、运作可行性指标(1)城区面积(2)常住人口(3)人均GDP(4)商品住宅年销售面积(5)商品住宅年销售额(6)土地机会(7)政府配合效率城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价报告成果标准三次产业划分范围如下：第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业。第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。第三产业包括：交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织。15城市选择决策体系市场趋势综合判断运作可行性判断城市是否进入决策市场趋势辅助指标判断市场趋势主要判断市场规模政府配合效率地价与售价比例土地机会城市评价体系及技术标准------项目评价阶段城市评价核心要素2、项目评价体系及技术标准17我要做什么我为什么要做？我打算怎么做？专业能力立项人可行性研究报告出资人结论项目评价体系及技术标准------可研需要解决的问题18有效项目信息营销定位开发计划概念设计成本估算销售周期项目测算投资决策协作流程项目评价体系及技术标准------可研协作流程191、城市评估城市评估报告必须通过集团评审通过后，方可在通过评估城市进行土地拓展。2、项目初判编写《初判报告》，向集团申请初判。3、项目可行性研究◆市场管理部：确定项目的市场、产品及客户定位分析◆设计管理部：完成项目的概念设计◆成本管理部：根据项目定位和设计成果进行投资成本估算◆项目开发部：编制《项目投资决策评审报告》。4、项目决策申请5、项目决策◆若项目通过评审，集团高层与公司高层签订《项目的开发、经营目标责任书》。项目评价体系及技术标准------概述20项目评价体系及技术标准------市场宏观市场中观市场微观市场市场上有什么别人在做什么别人如何做我们能做什么我们如何做调研阶段分析阶段结论我们给谁做21资源时代（有房即能卖）概念时代（有好概念即可卖房）产品时代（提供优质产品）客户价值时代（须完全让消费者满意）项目评价体系及技术标准------客户“一流企业争客户，二流企业争市场。”22项目评价体系及技术标准------客户23客户需求分析客户定位----明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发需求定型----研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容项目定板----满足客户需求方案的创造性策划\效益预测的分析比较明示与隐含需求----项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求----并把隐含的需求转换为项目产品的功能项目评价体系及技术标准------概述24服务配套设施住宅套型平面环境景观小区规划布局居住小区功能等等形式居住小区功能形式关系项目评价体系及技术标准------产品定位1、产品定位25产品竞争策略客户价值层面提高产品价值提升开发效能企业价值层面项目评价体系及技术标准------产品定位26项目评价体系及技术标准------文化定位一、区域文化1、城市历史文化背景2、区域文化习俗特点二、文化总定位三、案名确立四、风水文化观五、建筑文化1、消费者对建筑提出的功能和使用方面的要求2、消费者对建筑提出的精神和审美方面的要求3、以何种必要的物质技术手段达到上述两方面的要求六、配套文化七、VI系统27项目评价体系及技术标准------经济评价体系与技术标准3、风险分析与投资决策29在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：静态收益水平动态效率水平销售速度开发周期回款周期成本支出现金流销售价格建安造价营销费用管理费用地价/税收项目IRR收入支出销售回款现金流回款速度项目现金流水平利润主导现金流主导风险分析与投资决策------经济评价体系与技术标准30项目决策评价指标体系静态收益指标地价地价外单方成本动态效率指标以上动态效率指标需根据企业实际情况确定合理标准或衡量方法项目收益决策指标体系项目全投资IRR项目销售净利润率销售价格从拿地到开盘时间项目月均去化速度法律风险税费风险拆迁等风险政府信用风险风险分析与投资决策------经济评价体系与技术标准项目决策中需单独列明的风险31风险分析与投资决策------经济评价体系与技术标准IRR=15%------一般IRR=20%------优秀IRR=25%------非常优秀----以合作开发项目的方式共同对项目投资，包括注册资本和股东借款，当可以取得银行贷款时则使用银行贷款,合作方对投资的回报要求在15%－25%之间。标杆企业收益要求内部收益率≥25%销售净利率≥9%指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。32风险分析与投资决策------风险控制风险回报冒险型折中型规避风险型投资者对待风险的态度33风险分析与投资决策------风险控制R1R2R3R4P1P2P3风险回报风险规避型投资人对于预期风险和回报的关系34风险分析与投资决策------风险控制1、财务风险2、法律风险3、政策风险3.1.6.1政府资源利用的评估3.1.6.1.1当地政府对外来投资的态度3.1.6.1.2当地政府职能部门的办事作风3.1.6.1.3当地政府对该项目的关注程度3.1.6.1.4地块周边已有开发商项目成败的政府因素3.1.6.1.5与政府合作关系3.1.6.2政策变更对项目开发的影响3.1.6.2.1城市规划限制或更改3.1.6.2.2突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。4、拆迁风险链接：土地合同法律风险评估细则35形势评估战略性问题优势和劣势机会与威胁项目收益资源质量高中低高中低风险分析与投资决策------风险控制37•按照不同的方式予以区别：•招投标方式：•着重了解招标文件，以及招标地块的现状；•准确、及时完成投标文件；•加强实地考察；•加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况。•拍卖方式：•充分了解拍卖公告，以及拍卖地块的现状；•加强实地考察；•核对土地使用权的所有人和用地规划技术指标等；•加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况；风险分析与投资决策------如何防范风险关键点38•股权转让的形式:•对于防范土地使用权风险来说，主要是通过对土地使用权的事先调查，看土地是否存在抵押、质押、查封等情况。如果存在这些权利限制状况，在签订股权转让之前一定要求项目公司股权出让方和第三人联系撤销上述权利限制措施，否则将会产生巨大的法律风险。•向政府相关部门了解该开发地块用地标准和规划技术参数。了解并掌握这些参数之后，有利于相关部门作出各种数据预测。•对于项目公司而言，首先应当通过适当的调查了解项目公司股权转让之前的资产负债情况，最为关键的是公司的净资产，公司净资产将成为股权转让的一个基准价格。•项目公司出让的股权是否存在权利瑕疵，主要是指股权是否存在抵押、质押和查封的权利限制状况。事前的调查对这个方面也存在一定的障碍。•项目公司是否涉及重大诉讼、仲裁和重大行政处罚。如果涉及应当要求出让方及时披露这些情况，由专业人员对这些情况作适当的评估。同时，要求出让方承诺不影响现有公司净资产，提供适当担保或者暂停支付相应股权转让款，以此来避免可能产生的巨大法律风险。•案例：中远收购颐中、卓越与日樱的合作、万科与中粮的合作、中交投资、ING风险分析与投资决策------如何防范风险关键点