第十二章 地籍图和房产图测绘

03:21:441数字测图原理与方法电子教案山东科技大学测绘学院工程测量系03:21:442第十二章地籍图和房产图测绘§12.1概述§12.2地籍调查§12.3地籍图测绘§12.4房产调查§12.5房产图测绘03:21:443第十二章地籍图和房产图测绘12.1概述基本概念：地籍：国家为一定的目的，记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍管理：国家为研究土地的权属、自然、经济状况和建立地籍图、册而实行的一系列工作措施体系.地籍测量：服务于地籍管理的专业测量，是为满足地籍管理中对确定宗地的权属界线、位置、形状、数量等地籍要素的需要而进行的测量和面积计算工作。内容：地籍调查、地籍平面控制测量、土地界址点测定、地籍图绘制和土地面积计算等。房地产：建有房屋的土地连同房屋一起称为房地产。房地产测量：地籍测量和房产测量的合称。服务于房地产产权产籍管理，确定房地产自然状况、人工建筑状况与权属、使用状况的专业测量。内容：房产调查、房产平面控制测量、房产界址点测定、房产图绘制和房屋面积计算等。03:21:444第十二章地籍图和房产图测绘12.1概述一、地籍与房产平面控制测量“先控制后碎部”。控制测量分平面控制和高程控制。二者均为平面图，一般不要求高程测量。平面控制网的坐标系统应与国家或城市的坐标系统相统一。平面控制网的布设等级和形式，根据测区的大小和地形情况而定，有条件的应利用已有国家或城市平面控制网加密建立。基本平面控制网（二、三、四等和一、二级）的建立，可参照规范规定，图根控制多为图根导线，依据等级控制点分两级进行加密，布设形式为结点导线网或附合导线网，其技术要求：03:21:445第十二章地籍图和房产图测绘12.1概述二、地籍界址点和房产用地界址点的精度国家测绘局1994年发布的《地籍测绘规范》规定，：地籍界址点的精度分三级。地籍界址点精度要求界址点等级界址点相对于邻近控制点点位误差和相邻界址点间的间距误差限差限差（m）中误差（m）一±0.10±0.05二±0.20±0.10三±0.30±0.1503:21:446第十二章地籍图和房产图测绘12.1概述国家土地管理局1990年发布的《城镇地籍调查规程》规定：地籍界址点的精度分二级。界址点精度指标及适用范围03:21:447第十二章地籍图和房产图测绘12.1概述《房产测量规范》规定：房产用界址点精度分三级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差限差为：一级界址点不超过±0.05m；二级界址点不超过±0.10m；三级界址点不超过土0.25m。大中城市繁华地段的界址点和重要建筑物的界址点，一般选用一级或二级，其他地区选用三级。界址点的测量方法和数字测图中碎部点测量方法相同，但由于界址点的精度要求较高，因此要求从邻近控制点上测定，不宜从支导线上测定。03:21:448第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查一、地籍调查的目的和内容目的：调查清楚每一宗地的位置、界线、权属、面积和用途等，并编制成地籍簿册和地籍图。“权属合法、界址清楚、面积准确”。内容：土地登记发证服务的，内容为权源、权属界线、权属面积及其他一些必要的地籍要素和与地籍要素有关的地形要素；为土地定级估价服务的，除调查上述内容外，还应调查土地的自然和经济等状况。分类：初始地籍调查与变更地籍调查。03:21:449第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查二、初始地籍调查定义：首次为建立完整的地籍档案、测绘地籍图而进行的调查。地籍调查的核心：权属调查。绘制的宗地草图，填写地籍调查表。权属调查的关键：界址调查。界址两侧土地使用者必须同时到场，共同指界。对土地界线认定无争议后，双方代表签字盖章，并在实地设立界址点标志。准备工作：发布通告、建立组织机构、制定实施计划、确定调查范围、收集资料、制定技术设计书、地籍表册、测量仪器与工具的准备、人员培训等内容。03:21:4410第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查二、初始地籍调查（一）土地权属《中华人民共和国土地管理法》规定的土地所有权.&.现在合法的土地使用权的归属。1、土地所有权定义：指土地所有者对土地占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的体现。全民所有制土地、集体所有制土地。2、土地使用权定义：依照法律对土地加以利用的权利。所有权和使用权分离的原则：国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用；国有土地和集体所有制土地可以依法给个人使用；集体所有的土地、全民所有制单位和集体所有制单位使用的国有土地，可以由集体或个人承包经营，从事农林牧副渔业生产。03:21:4411第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查（二）权属调查的单元被权属界址线所封闭的地块称为一宗地或一丘地。宗地是权属调查的基本单元。通常，一宗地内为一个权属单位。宗地编号：行政区、街道、宗地三级编号；行政区、街道、街坊、宗地四级编号。编号顺序：由左向右、由上到下，从数字“1”开始依序编列。03:21:4412第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查（三）权属调查的内容与要求内容：查明每宗地的单位名称或户主姓名、宗地位置及四至、权属界线、权属性质及权源、土地使用状况（包括用途、出租等情况）、土地启用时间、有无纠纷等。要求：权属调查是地籍调查的前提，具有法律效力，不得有半点差错，地籍调查人员必须高度认真负责。分类处理：有明确界线，经边界两边使用单位（或使用人）共同确认，在调查时肯定下来；凡有争议的，应通过上级单位，或通过民事、法律程序解决；对有争议不能解决的作为未定界处理。03:21:4413第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查（四）权属调查的方法1、准备工作（1）准备调查底图和调查表（2）发放调查通知单2、外业调查（1）现场指界共同指界的原则：用地单位法人代表、法人证明书；法人代表代理人、代理人身份证明、委托指界书。户主、身份证明和户口簿。无争议界线、有争议地界。（2）设置界标（3）填写地籍调查表和绘制宗地草图（4）签字盖章认可03:21:4414第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查（五）地籍调查表的填写与宗地草图的绘制地籍调查表包括：宗地情况表、界址调查表、宗地草图表、调查勘丈记事及审核表等。绘制宗地草图。03:21:4415第十二章地籍图和房产图测绘12.2地籍调查三、变更地籍调查（一）土地发生变更的形式（1）征用集体所有制土地；（2）拍卖国有土地使用权；（3）转让土地使用权；（4）继承或赠予土地使用权；（5）交换土地使用权；（6）划拨国有土地；（7）承包集体或国有土地使用权；（8）土地分割；（9）土地合并；（10）土地权利更名；（11）旧城镇改造拆迁；（12）土地权属界址调整等。（二）变更地籍调查的特点和种类（1）当宗地发生合并、分割和边界调整，需要进行变更界址点的地籍调查；（2）当宗地发生出让、转移、抵押、出租等情况时，需要进行复核性调查，即不改变界址点的地籍调查。（三）变更地籍调查的准备工作（四）变更权属调查03:21:4416第十二章地籍图和房产图测绘12.3地籍图测绘一、地籍图测绘(一)地籍图的内容1、地籍要素：（1）行政界线（境界）（2）界址点和界址线（3）地籍号（4）土地分类号（5）土地坐落（6）土地面积（7）土地所有者或使用者（8）土地等级03:21:4417一级类型二级类型含义编号名称编号名称1农用地11耕地指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽1.0米，北方宽2.0米的沟、渠、路和田埂。12园地指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株数达到合理株数70%的土地。13林地指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地。不包括居民点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。14牧草地指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。15其他农用地指上述耕地、园地、林地、牧草地以外的农用地。2建设用地21商服用地指商业、金融业、餐饮旅馆业及其相应附属设施用地。22工矿仓储用地指工业、采矿、仓储业用地23公用设施用地指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。24公共建筑用地指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。25住宅用地指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。26交通运输用地指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地。27水利设施用地指用于水库、水工建筑的土地。28特殊用地指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。3未利用地31未利用土地指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。32其他土地指未列入农用地、建设用地的其它水域地。03:21:4418第十二章地籍图和房产图测绘12.3地籍图测绘一、地籍图测绘(一)地籍图的内容2、地物地形要素（1）界标物（2）建筑物（3）道路（4）水系（5）地貌（6）土壤植被（7）其他地物3、图框、坐标格网线及坐标注记03:21:4419第十二章地籍图和房产图测绘12.3地籍图测绘（二）利用原有地形图编绘地籍图(12)、(21)、(23）表示街坊号；分数表示宗地号与地类号，分子为宗地号，分母为地类号；24、26、28等表示门牌号。松辽商场位于中央西路24号，宗地号为第23街坊第1宗地，地类号为211，表示商业服务业用地。421121112511224210242112119211721162141315161718广播电视服务部英城商场松辽商场粮油供应站工商联合会药材采购站中央西路2426283032292527(12)(23)4242密云路(21)03:21:4420第十二章地籍图和房产图测绘12.3地籍图测绘二、宗地图绘制1、宗地图主要内容：（1）图幅号、地籍号、坐落（2）单位名称、宗地号、土地分类号、占地面积（3）界址点、点号、界址线、界址边长（4）宗地内建筑物、构筑物（5）邻宗地宗地号及界址线（6）相邻道路、河流等地物及其名称（7）指北方向、比例尺、绘图员、审核员、制作日期2、宗地图的绘制要求依比例尺真实描绘，一般采用32K、16K、8K大小的聚酯薄膜或透明纸。03:21:4421第十二章地籍图和房产图测绘12.3地籍图测绘二、宗地图绘制3、宗地图的绘制方法（1）蒙绘法以地籍图为底图，将薄膜或透明纸象在所需描绘的宗地上，逐项准确地透绘所需要素和内容，整饰加工成宗地图。（2）缩放绘制法宗地过大或过小时，可采取按比例缩小或放大的方法，缩放处理后再整饰成宗地图。（3）机助法当采用计算机自动绘制地籍图时，可以充分借助于计算机的图形处理功能，从地籍图图形文件中裁剪出与本宗地图有关的内容，经处理后成为标准的宗地图。03:21:4422第十二章地籍图和房产图测绘12.3地籍图测绘二、宗地图绘制某宗地图的示例03:21:4423第十二章地籍图和房产图测绘12.4房产调查一、房屋调查（一）房屋权属单元的划分与编号以权属单元为单位进行，权属单元按丘划分和编号。丘：是指用地界线封闭的地块。独立丘、组合丘。丘号：以图幅为单位，从左到右、自上而下用数字1、2、3……顺序编号。房屋调查以丘为单位，对于丘内房屋应编立幢号。幢：是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。幢号：以丘为单位，按房屋权属单元的次序，从大门口开始自左至右、从前到后用数字1、2、3……顺序编号。幢号注记在房屋轮廓线内左下角，并加括号表示。在他人权属土地上所建的房屋，应加编房产权号。房产权号以房屋权属单元为单位，用大写英文字母A、B、C…顺序编号。房产权号注记在幢号右边，和幢号并列。03:21:4424第十二章地籍图和房产图测绘12.4房产调查一、房屋调查（二）房屋调查的