第二章 房地产市场与预测

第二章房地产市场制作：郭金金第二章房地产市场►第一节房地产市场概述►第二节房地产市场供求分析►第三节房地产市场的运行►第四节房地产市场调查与预测第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念（一）市场——社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。可从以下几个方面来理解：（1）市场是指买卖双方交易的场所——狭义（2）市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。（3）市场是交易活动的总和，即在流通中发生的交换关系的总和——广义（4）市场是资源配置的一种手段，与“计划”手段相对应。（二）房地产市场►房地产市场是房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。二、房地产市场结构►地产市场►房产市场（一手房市场、二手房市场）►房地产金融市场►房地产中介服务市场►物业服务市场（一）地产市场1.土地一级市场土地一级市场是指以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。①期满即要收回，且让渡是有偿的，②让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。国内目前的土地一级市场又可分为：►土地批租市场——国家将明确用途、使用年限和其他要求条件下土地的使用权一次性地有偿出让。►土地租赁市场是指国家将土地使用权租赁给土地使用者，土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。2、土地二级市场土地市场结构示意图国家（具体为地方政府）土地使用者土地使用者土地一级市场——出让市场土地二级市场——转让市场三、房地产市场分类住宅市场写字楼市场商业物业市场工业物业市场按房地产的用途划分特殊用途物业市场按照市场运行层次划分►一级房地产市场——土地出让（批租）市场；►二级房地产市场——房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；►三级房地产市场——房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）；►国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、►全国性房地产市场►地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。按照覆盖（影响）范围划分房地产市场世界性亚洲性全国性跨省区省区内根据房地产供应方式不同划分现房市场期房市场房地产供应方式划分根据房地产供求对比关系划分买方市场卖方市场房地产供求对比划分买卖市场租赁市场抵押市场典当市场置换市场房地产市场按房地产权属让渡方式划分其它房地产市场根据房地产市场的规范程度划分房地产市场白色市场（合法市场）黑色市场（非法市场）灰色市场（难以管制）为聚众赌博、贩毒吸毒等提供场所公房私租所形成的租赁市场三、房地产市场的特点►1、地区性【大家讨论】房地产市场具有明显的地区性？►2、供给调节滞后性土地的自然供给无弹性，经济供给弹性小房地产开发周期较长房地产商品的耐耗性►3、垄断竞争性。交易价格和交易信息非公开房地产商品的异质性三、房地产市场的特点►4、投机性。房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。►5、交易形式多样性与交易复杂性土地使用权出让及转让房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让三、房地产市场的特点►6、与金融市场的关联度高房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。7、政府干预性四、房地产市场的功能1、联接房地产商品供求双方►房地产市场是房地产经济运行的信息中心►功能体现在展示行情、传递信息，从而沟通供需、促成交易。2、优化房地产配置——通过价格机制实现3、优化消费结构的功能。住房是人类生活必不可少的消费资料，住房消费支出在居民消费总支出中应该占有较大比重。一个体系完备的房地产市场能提供多层次的房地产商品，满足各个层次的需求，进而使住房消费比重上升，达到合理的消费结构。第二节房地产市场供求分析一、供给和需求的概念二、房地产供给三、房地产需求四、房地产市场供求均衡一、供给和需求的概念在其他条件相同时，在既定的时间和既定的市场上供给卖者以不同价格所提供的一种商品和劳务的数量需求买者以不同价格所乐意购买的一种商品和劳务的数量。二、房地产供给（一）房地产供给的概念►微观上，房地产供给指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量。►宏观上，即房地产总供给，某一时期社会房地产供给的总量。（二）房地产供给的特点1.缺乏弹性2.房地产供给具有层次性。现实供给层次——已进入流通领域储备供给层次——可进入但开发商选择不进潜在供给层次——未来可能进入市场3.房地产供给的滞后性4.房地产供给的时期性4.房地产供给的时期性——特短期:市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变特短期(市场期)供给不会因为需求变化而有任何变化——短期:土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期.短期内，开发商可调动储备性供给，故有微弱的弹性——长期:不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而对房地产供给产生较大影响长期来讲，房地产供给有弹性（三）房地产供给影响因素分析►1、房地产市场价格►2、土地价格和城市土地的数量►3、资金供应量和利率►4、政策因素►5、建筑材料价格和供应能力►6、房地产开发商对未来的预期（四）房地产供给弹性所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度△Q/Q△P/P1、特短期内房地产供给无弹性2、短期内房地产供给弹性较小3、长期内房地产供给弹性较大Es＝（一）房地产有效需求和潜在需求1.有效需求：一定时期消费者既有购买意愿又有支付能力的房地产需求，也即现实购买力。有效需求De=f（收入、房价，抵押贷款能力）三、房地产需求2.房地产潜在需求►房地产潜在需求指过去和现在尚未转化而在未来有可能转化为实际购买力的需求，表现为居民对房地产的消费欲望，又称需求潜力。Dp＝f（人口数量，婚姻状况，家庭户数，居民年龄）其中人口是影响住宅潜在需求最主要的因素。（二）房地产需求的特点1.多样性2.区域性3.层次性►基本需求►标准需求►舒适需求有效需求和潜在需求4.房地产需求类型多重性►生产性需求►消费性需求►投资性需求5.可替代性►一定区域内，同一供求圈内，房地产具有一定的替代性►租赁和买卖之间可相互替代（三）影响房地产需求的主要因素►1、国民经济发展水平►2、居民收入水平和消费结构►3、房地产价格►4、城市化水平►5、国家有关经济政策►6、消费者对未来的预期（四）房地产需求弹性►1、房地产需求的价格弹性根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度△Q/Q△P/PEd＝2、房地产需求的收入弹性房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度四、房地产市场供求均衡（一）房地产市场供求均衡►房地产商品的供给价格与需求价格相一致，►而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态房地产需求曲线房地产供给曲线价格价格s1s2s3d1需求量供给量房地产供求平衡价格DSp0q0数量d2d1（二）房地产市场供求的非均衡非均衡态，即供给与需求的失衡状态►房地产商品的供给价格与需求价格、►房地产商品的供给数量与需求数量，有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态1、总量性供不应求状态（卖方市场）2、总量性供过于求状态（买方市场）通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区3、结构性供求失衡的状态结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应第三节房地产市场的运行一、房地产市场运行的要素1.房地产交易主体供给主体（卖方）需求主体（买方）监督者、市场管理者2.房地产交易客体——土地或物业。3.房地产交易法规及货币二、房地产市场的主要运行机制(一)房地产市场的动力机制►房地产开发企业目标:追求利润最大化。►动力机制就是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内在联系。►动力机制的形成要以清晰的产权界定，即房地产开发企业有确定的财产和独立的经济利益为前提条件。(二)房地产市场的供求机制和价格机制►根据商品的价值规律，在房地产市场上，房地产供求关系的变化必会引起房地产价格的变化．而房地产价格的变化又会反过来影响房地产的供求关系，这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。►(三)竞争机制►竞争机制是竞争与房地产供求关系、价格、利润之间相互制约和相互协调的内在联系。其功能在于对房地产开发企业产生一种强大的外在压力，使供求机制和价格机制的功能得以充分发挥。►（四）房地产市场的利益与风险机制►利益风险机制是指房地产市场买卖双方必须独自承担市场交易中的利益与风险，并能按照经济效益的原则，根据收益与风险调节自身的行为。第四节房地产市场调查与预测一、房地产市场调查二、房地产市场分析三、房地产市场预测一、房地产市场调查（一）房地产市场调查概述（二）房地产市场细分（三）房地产市场数据资料的收集（一）房地产市场调查概述房地产市场调查概念房地产市场调查的作用房地产市场调查的程序房地产市场调查的方法1.房地产市场调查概念房地产市场调查是房地产开发企业为了及时正确地做出投资和营销决策，而客观系统地收集、整理、分析、研究房地产市场信息资料的工作过程。2.房地产市场调查的作用识别市场机会，掌握市场环境的变化情况分析市场潜力，有针对性地提出推广计划评价房地产产品的赢利性以及售后客户满意度为做出正确市场决策和管理决策提供信息3.房地产市场调查的程序（1）提出问题，确定市场调查专题（2）市场调查设计（制定调查计划、方案）探索性调查：在调查问题不太明确，通过收集初步的资料，发现问题，从而得到关于调查问题的某些假定或设想，以供进一步研究。结论性调查：描述性调查和因果调查。（3）收集数据（4）资料甄审与分析（5）撰写市场调查报告4.房地产市场调查的方法按选择调查对象来划分全面普查重点调查随机抽样非随机抽样按照调查方法划分访问法观察法实验法全面普查全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。优点：能获得全面数据，正确反映客观实际，效果明显。缺点：工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。当然，有些资料可以借用国家权威机关普查结果，例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。重点调查重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推断出一般结论。优点：耗费人力、物力、财力较少，在很短时期内完成。如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，从而推断出整个市场对高档住宅的需求量。不足：由于所选对象并非全部，调查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特别是当外部环境产生较大变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。随机抽样随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查，根据样本推断出一定概率下总体的情况。在实际工作中应用很广泛。一是简单随机抽样，整体中所有个体都有相等机会被选作样本；二是分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分层，然后从各组中随机抽取一定数量的样本；三是分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽样是将部分作为样本。非随机抽样法①就便抽样也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，如在街头任意找一些行人询问其以其对某产品的看法和印象。这在商圈调查中是常用的方法。非随机抽样法②判断抽样即通过市场调查人员，根据自己的以往经验来判断由哪些个