银行按揭流程讲解

银行按揭流程的讲解主讲人：申丽源讲解要点•住房按揭贷款概念•按揭贷款基本条件•按揭政策•住房按揭贷款流程一、住房按揭概念是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。二、基本条件•借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;•所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作、经商地;•已与售房商签订了购买住房的合同或协议，并已支付30%以上的购房款;•同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;•售房商同意为借款人提供连带责任保证，并承担回购义务;•同意在贷款银行办理银行卡(或折)，每期贷款本息委托贷款银行扣收三、个人住房按揭贷款的政策（一手房）个人住房一手楼贷款是指银行向购房者发放的、用于其购买一手楼，借款人以其所购房产作为抵押物、开发商提供阶段性保证担保、并按月向银行还本付息的个人贷款。（一）贷款的期限及成数农行的个人住房贷款政策可以执行最高成数8成、最长期限30年。贷款期限按照借款人在借款时年龄加借款年限不超过70岁，男女不限。（二）贷款的利率个人购房贷款利率执行人民银行公布的期限利率，目前的贷款基准利率为：一年期：5.31%；二至三年（含三年）：5.40%；三至五年（含五年）：5.76%；五年以上：5.94%；（三）贷款成数、利率优惠政策在查询征信状况后，无不良记录的客户可享受我行利率优惠政策。对首套房成数和利率的认定标准：可享受首付款二成的按揭贷款客户有：政府公务员，行政事业单位（学校、医院等），国有大型企业（如长安公司、城投、高投等公司），金融业，保险业，证券业，水电汽、中石油、中石化等垄断性行业的正式员工，符合“双稳定”条件：即职业稳定、收入稳定者。其它行业客户购买首套房均执行首付三成。对于贷款购买第一套住宅的客户，贷款利率最低可以下浮30%；因为改善居住条件而贷款购买第二套住宅的符合以下情况可以享受贷款利率最低下浮30%的优惠（以下三种认定条件，均需提供证明资料）：（1）已贷款购买一套住房尚未结清贷款、但家庭人均居住建筑面积不满30平方米的；（2）重庆市主城九区以外居民在主城区首次购买住房的；（3）曾利用贷款购买自住房屋，但已结清该笔贷款，再次申请住房贷款的。对于第二套房首付款不低于四成，原则上利率执行基准利率上浮10%；对于第三套房首付款不低于五成，原则上利率执行基准利率上浮15%；第三套（不含）以上者原则上不受理。特别提示：购买第二、三套房的客户若与农行有合作，如：个人存款5万元以上、办理信用卡、购买理财产品、电子银行产品、保险产品等，可根据风险利率定价为客户享受最低至7.5折的利率优惠政策。（四）提前还款相关规定还款方式：•提前归还全部贷款；•还款期限不变，提前归还部分贷款；对于提前还款的次数，没有严格的限制，对还款金额要求每次以一万元的整倍数，客户提前一个月向客户经理提出申请，填写减按申请表后，即可办理。根据现行政策，客户在贷款后一年内提前还款的，银行将按提前还款额的0.6%收取违约金。（五）办理转按揭的相关规定当购房户因各种原因需要出售房产时，即使没有全部归还按揭贷款，我行可提供办理转按揭的业务，将剩余的贷款余额转到新的购房户，使原购房者可以顺利办理产权转让。四、银行按揭流程售房商银行审批购房者按揭流程图（一）银行与企业之间的按揭合作企业需提供的资料•按揭额度申请书*•企业基础资料•上年度财务报告及近期财务报表•董事会同意提供连带责任担保的决议*•开发商资信等级证书•项目资料（五证、建筑及监理公司资信等级证书）•（注：红色星号标注的要提供原件）银行对售房商进行调查•开发项目•建筑资质•资信等级•负责人品行•企业社会商誉•技术力量•经营状况•财务情况进行调查银行与符合条件的售房商签订按揭贷款合作协议（二）售房商与购房者的按揭合作购房者与售房商签订购房协议，并缴纳30%以上的房款（营业房40%）待银行与购房者签好按揭合同，并放款以后，售房商与购房者签订买卖合同（三）购房者与银行的按揭合作•向银行提交申请购房者•审核•录入银行•办理抵押登记三方•签按揭合同•放款银行借款人持有效证件及资料向贷款行申请按揭贷款，并在贷款行开立存款账户或银行卡（注：一般情况下由置业顾问与购房者签订认购协议，搜集并整理客户提供的资料，一起交给银行审核）购房者需提供资料个人按揭贷款申请表购房合同身份证复印件、户籍证明、收入证明、婚姻证明（配偶或共有人提供相应资料）征信报告（配偶或共有人提供相应资料）首付款证明代理人身份证委托公证书调查报告借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司章程、董事会同意抵押证明书。银行对购房者提供的资料进行调查、审查、审批同意后签订借款合同（现银行提供在销售现场与客户当面签订贷款合同服务，再进行审查流程）贷款行代理办妥登记、公证手续后，将款项存入售房商账户（保险采取客户自愿原则），并通知客户取合同和到售房商处办理购房手续。注意事项抓住各环节的时间点确保资料搜集的准确性财务人员和销售人员统计口径的核实谢谢聆听！