总控制计划终稿

XX·XXXXX项目总控制计划书审批：审核：执笔：参与：重庆XX城市建设发展有限公司目录绪论第一章.项目概况一.市场定位二.项目简介第二章.项目控制目标一.投资规模二.投资收益目标三.总成本控制目标四.销售及推广目标五.招商目标六.质量目标第三章.项目实施工程进度控制计划一.前期工作进度控制计划二.项目建设进度控制计划第四章.项目实施成本控制计划一.前期工程费用二.工程建设费用三.销售推广及招商费用四.管理费用五.财务费用六.营业税费七.不可预见费用八.总成本控制目标第五章.项目实施销售及推广计划一.销售计划二.推广计划三.销售目标第六章.项目实施招商计划一.项目商业业态配置二.项目商业业态布局三.招商目标四.项目招商面积（除去销售部分）及租金收入确定五.招商时段划分第七章.项目实施风险控制计划第八章.项目组织架构及工作流程一.项目组织架构二.项目实施工作流程第九章.项目控制流程图绪论《XX·XXXXX项目总控计划》是根据《XX·假日XXX项目策划书》、《XX·假日XXX概念设计》和《XX·假日XXX经济测算报告》等有关文件制定的，是指导项目实施的计划性、纲领性文件，它明确了项目定位，界定了各部门的职责与工作范围，提出了项目实施的投资控制计划、工程进度控制计划、营销推广控制计划和保障项目目标顺利实现的组织架构、管理程序与监控措施，是“XX·XXXXX”项目实施的指导性文件，也是制定《XX·XXXXX项目执行计划书》的根本依据之一。编制依据：（一）《XX·XXXXX项目可行性研究报告》（二）《XX·XXXXX项目策划书》（三）《XXXXX项目经济测算报告》（四）《XXXXX项目方案设计及初步设计》（五）XX项目部提供的工程进度计划（六）成本控制中心提供的成本信息（七）营销中心提供的销售推广计划（八）购物中心发展管理公司提供的招商计划第一章项目概况一市场定位1.项目名称XX·XXXXX2.项目定位现代商业步行街现代都市商业步行街系统，核心品牌主力店与大型平价超市为枢纽，以精品购物回廊，美食娱乐城，酒吧情调区为特色的集观光休闲带，地下商业城，生态豪宅，生活服务于一体的区域性景观购物中心，XX地标性建筑。3目标客户3.1目标客户群：商业步行街70%为：30%为：XX区为主体的商业物业投资者本区域拆迁的临时门面经营者XX区部分政府官员及灰色收入阶层主城区商业物业投资群体主城区个人投资经营户主城区各餐饮、娱乐、休闲、购物等业态的扩张发展购买新都市精品豪宅90%为：10%为：XX区成功的私企、个体老板XX区部分政府官员、公务员追求现代生活的XX区中青年人群主城区向XX区扩张的经营户外来移民居住者3.2终端消费群：区域内各小区的青中年居民、周围写字楼的工作人员、大江工业园区人群、李家沱地区流动时尚的消费者——年龄主要在18到48岁之间，生活节奏快、消费档次高、接受流行元素强；充满个性、活力和激情、追求时尚消费和激情的生活方式。4.项目形象概念现代时尚的都市商业步行街二项目简介地块占地面积约32亩，地块南北各建1栋高层住宅建筑，中间由3-4层商业用房组成，总建筑面积约85000平方米，容积率约4.0，具体指标如下：用地面积（㎡）21625.6商业总建筑面积（㎡）61724总建筑面积（㎡）84535主力店A（㎡）6248地上建筑面积（㎡）62846主力店B（㎡）9177地上商业面积（㎡）46062住宅总户数99住宅总建筑面积（㎡）16731容积率3.9垃圾站面积（㎡）53覆盖率50.8%地下建筑面积（㎡）21689绿化率25.3%地下商业面积（㎡）15662机动车停车数140仓储及设备用房（㎡）1983地下停车位115地下车库（㎡）4044地面临时停车25一层商业建筑面积（㎡）10052一层商业套内面积（㎡）6978二层商业建筑面积（㎡）12004二层商业套内面积（㎡）8822三层商业建筑面积（㎡）11715三层商业套内面积（㎡）9449四层商业建筑面积（㎡）11350四层商业套内面积（㎡）8864第二章项目控制总体目标一投资规模项目计划总投资18000万元，启动资金7000万元，详见第四章。二投资收益目标：项目投资收益率35.5%(仅计算现金回收部分),自有资产年收益331万元（其中车库未计算收益）。详见第四章。三工程进度目标工程总进度从2003年9月11日开工；商业部分主题建筑2004年5月31日完工，9月30日客户进场装修，12月底商业试营业；住宅建筑2004年12月31日完成结构封顶；整个项目2005年6月竣工，住宅2005年10月交付使用。详见第三章。四总成本控制目标总成本（含税费）为20320万元，力争控制在19000万元以内；单方成本控制在2400元/㎡（不含税控制在2158元/㎡）。见第四章。五销售及推广目标项目计划总销售额2.5亿元，2003年底力争实现合同销售收入1.8亿元（开盘3个月内）。详见第五章。六招商目标-2F～4F的主力店招商签约应在2003年8月底签定协议或合同；2003年9月10日完成至少10家骨架店招商；辅主力店必须引进知名品牌，2003年10月初开始全面招商，2004年8月完成90%的招商任务；年出租总收益564万元（含物管费），其中自有资产出租收益331万元/年。详见第六章。七质量目标工程质量达到合格标准。第三章项目实施工程进度控制计划一前期工作进度控制计划为了确保项目的整体进度按公司的既定目标进行，必须严格控制项目的实施计划，项目的前期工作要确保按既定时间完成。序号工作内容完成时间要求执行部门一前期手续1初步设计8月25日完成初步设计方案，8月30日办理完报建手续项目部、研发部、总工办、拓展部2施工图审查9月16日完成建施图，10月15日完成施工图项目部、研发部、营销部、购物中心经营公司、总工办、拓展部3临时施工许可证8月30日至9月10日项目部、拓展部、总工办4施工许可证10月8日至10月15日项目部、拓展部、总工办预售许可证10月16日至10月20日项目部、拓展部、总工办、销售部二岗位安排1项目总监到岗8月1日项目部、总工办2监理工程师到岗9月1日（土建、安装、预算个一名）项目部、总工办3现场办公室确定8月5日项目部、总工办三开工前准备1施工临时用水电8月4日至20日项目部、总工办2市政管网拆迁9月10日完成项目部、拓展部3地质勘察单位确定8月22日进场项目部、成本部、总工办、设计院4环境评估及污水处理8月15日确定项目部、成本部、总工办5平基单位确定8月30日确定项目部、成本部、总工办6土建单位招标8月31日完成项目部、成本部、总工办7监理单位招标8月31日完成项目部、成本部、总工办四销售前期准备1售楼部选址8月4日讨论项目部、营销部、研发部2售楼部设计8月12日完成方案，8月25日完成结构和装修施工图设计项目部、研发部、营销部、总工办3售楼部与围墙9月11日动工，25日完工项目部4销售面积测绘报告9月30日项目部、研发部、销售部5交房标准确定9月30日项目部、研发部、销售部二项目建设进度控制计划序号工作内容完成时间要求备注1场地平整9月10日至11月10日2基础工程2003年11月10日至2003年12月30日基础到±0.002004年1月1日至2004年3月30日3商业建筑主体2004年5月30日主体完工2004年9月30日交客户装修2004年12月底商业部分试营业4住宅建筑主体2004年12月30日完工5综合竣工2005年6月30日完工5住宅交付使用2005年10月1日第四章项目实施成本控制计划一前期工程费序号费用名称计算方法单价（元/㎡）金额(万元)备注1土地费用60002方案设计费853初设及施工图设计费1484地质勘探费205工程监理费84535×3325.36印花税（1—4）×0.5‰3.27城市配套费免8008人防费84535×13×50%1354.99白蚁防治费84535×0.50.54.2310报建综合费用、证照费54.9811施工用水电315KWA3512其它费用含实测费、审图费2113小计7636452二工程建设费序号费用名称计算方法金额(万元)备注1土石方工程100000×141402建筑安装工程费84535×7005917包括塔楼外墙面3外墙装饰450裙房1～4层4电梯工程65024台（部）5智能化工程费1506配套水电工程费550室外综合管网7中央空调800单冷/冷暖8消防设施工程费70481×25176-2F～4F9市政设施费3010环境景观工程11509×200230道路、绿化及广场11天燃气系统（99+20）×300036费用向业主收取,不计入成本12环保治理工程2513灯饰工程5014印花税(1+…+13)×0.5‰4.515小计9173单方造价：1085元/㎡注：项目前期工程费（一）和工程建设费（二）合计：6452+9173=15625万元三公司管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1公司管理费2.5亿×2.0%500财务部、行政人事部2小计500四营销管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备注1推广费用2.5×2%500包括售楼部及模型2销售费用2.5×1%250含销售人员工资、奖励和日常管理费用3小计750五招商管理费用序号费用名称计算方法金额(万元)备注1招商管理费用一个月租金502小计六财务费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1公司财务费1亿×10%×1年1000财务部、项目部2小计1000贷款1亿元人民币七不可预见费用序号费用名称计算方法金额(万元)责任部门1不可预见费（1+2+3+4+5+6）×3%530财务部、项目部2小计530八营业税费序号费用名称计算方法金额(万元)备注1营业税2.5×5.75%1437.52交易过户税2.5×1.0%2503土地增值税2.5×1.0%2504印花税2.5×0.5‰1255小计2062.5九成本控制目标1.总投资：1＋2＋3＋4＋5＋6＋7=6452+9173+500+750+50+1000+530=18455万元2.营业税费、土地增值税、交易税等税共计：2062.5万元3.含税总成本：(1)+(2)=18240+2062.5=20302.5万元3.总销售额：（不含车库、主力店及其他骨架店卖场）2.5亿元4.单方造价为：18455万元÷84535万平方米=2183元/㎡其中：商业建筑成本：2323元/㎡住宅成本：1486元/㎡5.税前销售利润：25000—18455万元=6545万元6.税前投资利润率（仅计算销售收入）：6545万元÷18455万元=35.5%7.自有经营性固定资产2.9万㎡，另有车库面积4000㎡，预计每年产生现金收益564万元十说明在执行过程中，严格按合同的有关规定执行，而单项合同的签定不得超出以上单项费用控制计划，合同签定和资金使用由成本控制部和财务部监督，分项费用所包含的具体费用项目由财务部解释。第五章项目实施销售及推广计划一、销售原则本项目尽可能全部销售，实现最大现金流分部销售，控制节奏，制造销售饥饿度，实现快速集中销售分三次开盘，在每次开盘中再进行销控，互为穿插，实现立体销售体系以上3次开盘实现销售总额70%(春节前)在都市广场的销售中进行铺王拍卖，拉升价位，聚集人气二、销售计划顺序时间推出产品备注第一次开盘（10月26日）2003年10月26日至11月14日1F、2F临街门面依广场分三次推出：1.都市广场及相应的2F2.动感广场及相应的2F3.情调广场及相应的2F第二次开盘（11月15日）2003年11月15日至12月5日负1F、负2F第三次开盘（12月6日）2003年12月6日至年底电梯公寓三、目标任务（总销售额共计2.5亿）序号执行时间目标销售额12003年11月1.2亿22003年12月4千万32004年1月2千万42004年2月1千万52004年3月1千万62004年4月1千万72004年5月1千万82004年6月1千万92004年7月1千万102004年8月1千万11总计2.5亿四、推广计划1.第一阶段：形象推广（8月中旬——9