商业地产销售知识培训

公园城商业培训2017永嘉-成竹CONTENT1243商业知识点石家庄市场概况公园城商业的信心商业房产投资魅力PART1商业知识点商业的形态分类方法种类举例按市场形式分类大型商厦天河城广场、广百新翼专业市场天河电脑城、白马服装大厦小区商铺深圳四季花城商业街、祈福新村商业街按物业用途分类购物中心天河城、中华广场小区配套商铺骏景花园商业街、华景新城商业街专业市场南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心天雄布市餐饮及美食广场百福广场按建筑特征分类商业大厦中泰国际广场、时代广场住宅区商铺即小区配套商业铺位临街商铺即市区道路临街商铺步行街露天商铺北京路步行街商铺地下商城流行前线、康王商业城商业的形态分类方法种类举例按物业区位分类商业区物业名汇广场、名盛广场住宅区物业即小区配套商业铺位近郊物业顺德国际商业城、五洲装饰世界按经营方式分类统一经营物业以产权酒店和商务公寓采用较多或只租不售的商业物业分散经营物业大部分商铺（除发展商返租外）按经营类别分类综合经营物业如大型商厦、小区商铺单一经营物业如专业市场、餐饮及美食广场按销售方式分类销售物业有产权的商铺多以销售为主租售物业广州国际玩具精品中心出租物业天河城广场、宏城广场按物业产权分类产权物业大部分的新建物业非产权物业临建物业或改建商铺HOPSCAHotel美国戴斯五星酒店Office5A级智能写字楼Park6万㎡体验式游乐中心Shoppingmall15万㎡水上体验式购物中心Office2栋甲级写字楼Apartment酒店式公寓HOPSCA商业的形态HOPSCA：城市综合体都心型区域型社区型勒泰中心华润万象城万达广场新北国商城怀特广场东胜广场益字辈永辉公园城的集中商业属于什么类型？选址知识商业选址的考量因素成功选址市场机会物业条件商务条件市场机会交通因素潜在顾客商业氛围竞争情况……物业条件物业权属及手续面积段建筑结构附属设施……商务条件租金租期合作年限其他费用……链接：各种业态选址标准PART2石家庄商业市场石家庄商业租金分布石家庄五级地段划分图石家庄商业租金分布分析：1、在一级地段存在的极高点，是东购和北国附近和内部的商铺租金。2、该图基本反映了随着地段的偏远和面积的增大，租金状况的下降趋势。3、在面积比较大、地段也比较偏的地段，也有很多租金较高的商铺。他们多是靠近超市等大型商业或者位置较好或者该区域的较大面积商铺太少，因此租金价格反映商业价值，并不完全与地段和面积成比例关系。石家庄商业租金分布楼层因素：临街商业简易的楼层租金比例1:0.6:0.4:0.3其他因素：物业条件临街的因素：宽街无闹市周边重要的城市配套人流拦截可视性周边商业氛围……PART3公园城商业的信心公园城商业的优势我们从刚才谈到的租金考量因素来看，公园城商业的租金水平。业态：建设大街西侧的健康路上，经营业态以快餐、药店、便利店为主。靠近四院的健康路与栗康街交叉口附近，除了以上业态还有部分殡葬业态。建设大街以东的健康路，业态以社区配套为主。租金：建设大街以西到四院这部分商业租金水平比较高，纯一层租金在200-300元/㎡/月。栗康街交叉口附近租金纯一层租金均价160元/㎡/月。这个区域还没有二层或三层工商业。建设大街以东租金在100元/㎡/月左右。市场调研健康路业态：建设大街沿线西侧是本案，东侧是社区配套业态。租金：建设大街东侧的租金均价在80元/㎡/月。市场调研建设大街业态：和平路北侧商业业态种类较多，金融机构、电器、机电、餐饮和社区配套商业都有。主要由于和平路的人车流都较大，但是都是快速通过，因此适合对形象要求高的商业业态。租金：和平路沿线一楼底商的租金均价约为100元/㎡/月。市场调研和平路业态：栗康街的商业氛围非常浓厚，集中有社区配套和小型餐饮等业态。租金：栗康街上的商业以小商铺为主，租金为150元/㎡/月。市场调研栗康街石家庄首个以集社区配套、购物、餐饮休闲为一体，生态、景观、奇幻空间三者组合成的创意型主题街区和开放式商业综合体三里屯太古里是为开放式购物区，由19座低密度的当代建筑布局而成，整个项目分为南、北两个区域既与周边建筑融合在同一个区域之中，同时也保持着相对的独立性。三里屯太古里本身代表的是一种人文风尚汇，所以这里一切以人为核心：让人们在此除了享受美食、购物和自在玩乐外，还可以创造艺术和引领时尚。让这里引领一种三里屯太古里所特有的生活理念和文化，给人们带来一种独一无二的潮流体验。从北向南，逐步的商业业态由满足社区配套的亲民业态，到以中间轴线为中心的商业步行街，再到南侧作为城市配套和医院配套PART4商业房产的投资魅力动态收益静态收益虚拟一个商铺，100㎡，租金单价为100元/㎡/月。月收益为1万元，年收益12万元。销售单价为25000元/㎡，销售总价为250万元。投资回报率4.8%，回收年限20.83年。1120000.002126000.003132300.004138915.005145860.756153153.797160811.488168852.059177294.6510186159.3911195467.3612205240.7213215502.7614226277.9015237591.7916249471.3817261944.9518275042.2019288794.3120303234.02合计：3967914.49动态收益假设每年商铺的租金上涨5%。20年的动态收益如右表：总计396.79万元。动态的投资回收期：15年。回收成本后商铺价值（不考虑产权年限）：494.90万元动态收益1120000.002126000.003132300.004138915.005145860.756153153.797160811.488168852.059177294.6510186159.3911195467.3612205240.7213215502.7614226277.9015237591.7916249471.3817261944.9518275042.2019288794.3120303234.02合计：3967914.490.0050000.00100000.00150000.00200000.00250000.00300000.00350000.001234567891011121314151617181920租金与年限动态投资回收期近年来的发展趋势2008年-2010年石家庄“三年大变样”期间，大量临建商业的拆除后，让石家庄租赁市场热度达到最高峰2010年-2013年随着大量商业项目的建成，石家庄商业租赁市场逐渐降温，趋于平稳态势2014年-2015年网购的巨大冲击和商业项目的继续供给，石家庄租赁市场受到巨大的冲击。租金降价、关店频繁、招商难度加大。近年来的发展趋势商业租赁市场的转型经历了几年的冷却期和两年的困难期之后，从2016年开始，商业租赁市场迎来了一个大转型时代。突出的特点是，在一些传统的商业业态逐渐关店的同时，一些新的业态开始逐渐登上租赁市场的舞台，并扮演主要角色。幼儿园及儿童教育类特色餐饮绿色快餐健身及大众休闲整形美容高端装饰家居汽车及后市场商务宴请餐饮商务休闲业态（KTV、夜总会）服装百货零售大中型超市批发零售市场转型的实质石家庄租赁市场的转型也是全国租赁市场转型的缩影。转型的原因是：1、8090年轻消费群体逐渐成为消费的主力军，这两个群体的消费观念的转型；2、人们的消费诉求的转变，逐步转变成为追求大众社交、大众健康和大众的时光享受；3、体验型经济受网购冲击比较小，因此在商业竞争中逐渐凸显出来。