第2章房地产经营策略与理念

第2章房地产开发与经营策略及理念本章内容提要房地产开发与经营策略是一般性的经营管理理论在特定的房地产市场环境中的应用与推广，为正确指导房地产开发与经营行为提供基本原则和理论指导。本章对房地产开发与经营中的产品策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析，讨论房地产开发与经营环节及经营理念，以指导房地产经营与管理。重点问题•房地产开发与经策略•房地产开发与经营理念2.1房地产开发与经营策略分析一、产品策略1、楼盘（项目）定位2、项目整体（环境）设计规划3、户型设计4、品牌策略偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇——回归自然，享受田园风光紧邻闹市——坐拥城市繁华挨着臭水沟——绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情户型很烂——个性化户型设计，紧跟时尚潮流楼间距小——邻里亲近，和谐温馨边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意边上有家银行——紧邻中央商务区边上有个居委会—中心政务区核心地标边上有家学校——浓厚人文学术氛围边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意边上有家小卖店——便利生活触手可及边上有个垃圾站——人性化环境管理边上有火车道——交通便利，四通八达边上什么也没有——简约生活，闲适安逸二、市场开发策略市场渗透市场开发产品开发多角化策略2.1房地产开发与经营策略分析开发由本地化向跨区域发展开发从品质向品牌跨越纯住宅开发向商用物业拓展诚信开发地产争雄楼市开发健康住宅风生水起开发策略趋势三、价格策略高价策略（附：2010各地楼市价格排行榜）低价策略均衡价格策略问题：房价的影响因素？三、房地产产品消费环节---物业管理物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。管理与服务前期物业管理及业主入住后物业管理2.2房地产开发与经营新理念一、节约型房地产开发理念（一）、节约型房地产开发理念的提出（二）、实现途径1)强化集约利用土地，提高土地利用率2）积极推进原材料节约3）大力推进建筑节能4）整合优化利用城市建设资源（三）、节约型房地产开发理念的意义我国土地资源的基本情况：（1）绝对数量大、人均占有量少中国国土地面积144亿亩。其中，耕地约20亿亩，约占全国总面积的13.9％；林地18.7亿亩，占13.92％；草地43亿亩，占29.9％；城市、工矿、交通用地12亿亩，占8.3％；内陆水域4.3亿亩，占2.9％；宜农宜林荒地约19.3亿亩，占13.4％。我国耕地面积居世界第4位，林地居第8位，草地居第2位，但人均占有量很低。世界人均耕地0.37公顷，我国人均仅0.1公顷，人均草地世界平均为0.76公顷，我国为0.35公顷。发达国家1公顷耕地负担1.8人，发展中国家负担4人，我国则需负担8人，其压力之大可见一斑，尽管我国已解决了世界1/5人口的温饱问题，但也应注意到，我国非农业用地逐年增加，人均耕地将逐年减少，土地的人口压力将愈来愈大。（2）难以开发利用和质量不高的土地比例较大。我国有相当一部分土地是难以开发利用的。在全国国土总面积中，沙漠占7.4％，戈壁占5.9％，石质裸岩占4.8％，冰川与永久积雪占0.5％，加上居民点、道路占用的8.3％，全国不能供农林牧业利用的土地占全国土地面积的26.9％。二、以人为本的开发理念“以人为本”的管理，指在管理过程中以人为出发点和中心，围绕着激发和调动人的主动性、积极性、创造性展开的，以实现人与企业共同发展的一系列管理活动。以人为本，就是以实现人的全面发展为目标，从人的根本利益出发谋发展、促发展，不断满足人们日益增长的物质文化需要，切实保障人民群众的经济、政治和文化权益，让发展的成果惠及全体人民。以人为本作为房地产开发的最高价值取向，就是要尊重人、理解人、关心人，就是要把不断满足人的全面需求、促进人的全面发展，作为房地产发展的根本出发点。人类生活的世界是由自然、人、社会三个部分构成的，以人为本的观念，从根本上说就是要寻求人与自然、人与社会、人与人之间关系的总体性和谐发展。三、绿色环保的开发理念绿色营销观念与绿色消费观念环保观念复习思考题1.简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。2.房地产经营理念有哪些？