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前言住房无疑是人们衣食住行吃喝撒拉中最大宗的消费品，芸芸众生往往要拿出多年的积蓄甚至倾其所有才能够实现买房置业的居家大计。作为一个负责任的开发企业，除了根据中国国情、按照市场需求，开发建设老百姓买得起的好房子外，引导购房消费者明白购房，也责无旁贷。今天，我们利用这个机会，分三大部分向广大的消费者宣讲有关购房、验房的知识。帮助大家明白购房，祝愿大家幸福一生！第一部分：消费者购房基本程序■消费者购房基本程序■购房要履行哪些手续1、客户选房.2、定房、收定金3、约定付款方式分类4、现金购房4、按揭贷款购房5、一次性付清5、分期付清5、首付房款6、签定购房合同，交纳相关费用6、签定购房合同，交纳相关费用7、合同备案存档7、合同备案存档8、交房通知8、准备个人按揭资料9、核对房款、相关费用9、办理交易、抵押、保险手续10、验房入住10、送银行审批11、协助办理房产证11、批准11、未批12、转帐支付12、改变付款方式13、交房通知14、核对房款验房入住■消费者购房基本程序以图例为示◎签订房屋认购书选中房屋和审查完必要的文书之后，就要跟开发商签认购书了。千万要注意以下问题：1.要确认房产开发资质必须验明五证齐全，即国土证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。■购房要履行哪些手续2.要明确基本生效条款尽管并没有明确的法律规定《认购书》中必须写明哪些条款，但从法律原则上讲，既然是有约束力的意向书，至少对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则《认购书》没有产生效力的事实基础。3.要确保内容合于法律形式上虽无限制规定，双方可以就违约责任等达成一致的意思表示，但这些意思表示都必须在合法的前提下达成，定金、违约金的约定同样不可超出法律法规限定的范围。4.要谨慎交纳购房定金为避免开发商将您选中的房卖给其他购房者，可事先交一部分定金，这同时又是开发商对购房者的一种约束方式。定金一般在1万元左右。定金多少才算恰当，并无一定标准，视具体情况由双方协商而定。在这个环节也可能产生诸多问题，如：在交付定金后，或是售价又提高了，或是您在对项目的进一步了解中，发现房屋并不理想，想退掉房子拿回订金，所以签订时要千万小心，任何一个细节都不能放过，避免日后发生纠纷。◎签定正式购房合同签完认购书后，接下来就是签订正式的购房合同，这也是确定您权益最关键的一步。购房合同主要内容如下：•甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；•房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；•付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；•交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；•质量标准，包括装饰、设备的标准；•产权登记和物业管理的约定；•保修责任；•乙方使用权限；•双方认定的争议仲裁机构；•违约赔偿责任；•其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。◎签订合同注意事项1.购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方（卖方），应是项目立项批准文件的投资建设单位，或其委托的代理商；不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。2.房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明。3.房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后。4.其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定前期物业管理单位。5.违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。◎一般违约注意事项*签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；*购房者不按期付款；*开发商不按期交房；*面积变动超过约定幅度；*房屋装修标准、质量与合同上的交房标准不符合、保修不到位；*产权过户手续不全或不能按照国家法律、法规及时提交期办理的。◎签订合同所需资料签署合同时，您需携带以下资料：•《认购书》、定金收据；1.业主携身份证前来办理；2.1若非本人办理，代理人携委托书、代理人身份证前来办理；2.2若业主系未满18岁的未成年人，请父母亲双方携身份证及临护证明如：独生子女证或户口簿或派出所证明共同前往办理；2.3若为共有业主（两位及两位以上），需共同前往划分产权份额；3.签署了《商品房买卖合同》后，请您按合同约定的付款方式缴纳首付款、税费并办理按揭。我们将按合同约定，将合同送至房交所登记备案。登记办结后，我们将通知您领取经备案登记的合同。4.若您采用银行划款，请您在划款当日务必将进帐单传真给售场财务以便查账。具体汇款账号请向售场财务咨询。特别提醒：所有手续均需业主本人办理或出具经公证的委托书委托他人办理。第二部分：购房者如何办理按揭贷款◎什么是按揭贷款？“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。◎按揭贷款办理程序缴验证件现场勘察现场办公收取税费鉴证登记变更注销1、缴验证件*《商品房预售许可证》；*《国有土地使用证》；*《建设用地规划许可证》；*《建设工程规划许可证》；*已经备案的《商品房买卖合同》；*销售情况一览表；*预办按揭人员名单；*营业执照、法人身份证、委托书；*银行认为必要的其它材料。2、现场勘察银行工作人员到现场核对房屋的工程进度,做为按揭贷款的前提条件。3、现场办公经审核和现场勘察符合条件的,开发商协调银行等单位进行现场办公。4.收取税费契税：个人住房按房价的1.5%收取；商业用房按房价的3%收取(由购房人支付)。5.鉴证登记资料齐全，经银行审核无误并盖章返回开发商后，由交易所对按揭抵押合同进行登记、盖章后方可有效。6.变更注销现房办理按揭的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记；抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，到交易所办理变更或者注销抵押登记。◎办理按揭所需资料*您应年满18周岁，有完全民事行为能力，有稳定收入*您需携带的个人资料：*业主及其配偶有效身份证件、户口簿、婚姻状况证明（结婚或离婚证、单位或街道开具的未婚证明）*商品房买卖合同、所有交款票据*填写标准格式的家庭收入证明，盖单位公章*其他财产证明：如股票、债券、银行存款、投资型保险、车辆购置凭据、现有房屋权属证明、房屋租赁合同等*除收入证明外，私营业主还需要提供以下资料：*工商营业执照、税务登记证、验资报告*近3个月的完税证明*近一年的财务报表*不同用途房屋的资料要求注1：以上手续资料均需业主本人携原件前往办理，已婚者需夫妻双方共同前往办理（若非业主本人，代理人需持经公证的委托书和代理人身份证）；注2：公积金组合贷款以公积金办公室审核为准，详情请咨询建设银行三孝口支行。第三部分：消费者如何验房一般来说，购房者得到收楼的通知后往往会比较兴奋，但是这时您要做的恰恰是应该调整好心态，最好能以一个批判家的眼光前去收楼。收楼过程中也不妨“刁钻”一些，对房屋的任何一个细节问题都不要放过。千万不能认为收房就是去办个交接，领个钥匙那么简单。如果我们不能站好这最后一岗的话，那我们以前做的很多工作都有可能白费了。房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收。◎验房收楼基本程序1.首先查验有关文件，即看“备案”，留“两书”。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。不少开发商因交房期限逼近，又害怕支付延期交房的违约金，往往在房屋未经有关职能机构检验并取得合格证明前就交付使用。2.对照合同“验明正身”尤其是我们当初签定的补充协议和特别条款。因为这些内容不是每户人家都一样，开发商容易“遗漏”或“张冠李戴”。在进入室内验收的时候，我们应该对这些书面内容先加以验收。3.实地查验房屋质量此时消费者应该更加认真仔细，视力不好的最好能戴个放大镜。这不是开玩笑，有些地方因为光线和高度的关系，我们无法凑近看，远看又怕看不清楚。对一些约定好的装修设备，我们也需要查看其品牌和规格。总之，我们需要檫亮眼睛，打着灯笼仔细看。4.室内验收土建结构室内验收的项目主要是看墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符合设计规范；层高的尺寸是否符合图纸标称要求；5.全面查验线路管网再看水、电、煤气、有线、宽带网络、电话是否已进户，如发现有问题应立即向物业提出及时解决。6.电器检查主要内容检查电线电路时，应注意线路的走向和电线的质量，线路较少时建议业主在装修时增加线路，电线挑选品牌或口碑比较好的，空气开关应根据实际的用电量调整更换，已免以后使用中经常出故障。检测电源插座是否规范，电压是否稳定；照明开关是否完整；空调插座是否单独控制；漏电保护器工作是否正常。7.门窗检查主要内容全面检查所有门窗是否完整无损，门窗应达到开关自如，玻璃不应损坏，最好在雨天观察门窗是否有渗水现象；门框、窗框与墙身有无过大缝隙；钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活；进户门不得使用胶合板制作；门锁应安装牢固；木装修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽。8.墙体检查主要内容检查墙面是否平整，墙面应到横平竖直，地坪要平，以免给施工带来影响，应用锤轻敲墙面和顶面是否有空鼓现象，观开是否有开裂现象，如有应及时维修，以免以后开裂和脱落。9.渗漏检查主要内容检查所有的下水通道是否到位和通畅，，应用盆装水到入下水道观察下水是否流畅，顶面下水管、污水管周围有无水渍。应查看卫生间的防水层是否做过，如做过应放水在地上观察24小时，看底部是否有渗水现象，为了安全起见，应再装修时再做一次防水工程。◎验房收楼有窍门新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？为此，给购房者出几招实用的小窍门。1.接房之前搞侦察在验收房屋前几天，最好能利用晚上的时间到房子周围或楼内了解入夜后房屋附近噪声、照明、安全等情况；2.最好雨天去接房建议尽量在阴雨天前去验房收楼，因为对于墙面渗水等问题，阴雨天的验收效果会比较好。3.装潢着重看做工看装潢的时候要着重看做工，尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，而不要过多关注装修的材料；4.检查门窗要注意验收窗户时一定要打开窗户，看一下窗外环境和通风、采光等是否达标。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)；各个门的顶部那面都必须刷漆；卫生间的门还要刷下边那面。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。5.检查渗漏有办法检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验“，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。6.检查墙面听声音墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空“的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。7.检查地面用乒乓检查地面平整度，可用乒乓球放在地上，看它是否会朝某个方向滚动，多找