北区商业定位和业态规划方案

兴平置业——双桥项目北区商业发展战略及定位序言通过市场调查我们认为常规性的零售型商业模式、以购物为主传统商业业态在双桥地区难以脱颖而出，只有走特色商业形态，结合本项目的优势和机会，精准对产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在竞争激烈的市场环境里占有一席之地。市场坏境整体区域商业环境项目商业核心问题界定项目商业定位项目业态落位建议项目商业管理建议项目属性界定市场坏境整体区域商业环境项目商业核心问题界定项目商业定位项目业态落位建议项目商业管理建议·大足市场概况·市场环境总结项目属性界定市场环境概况——城市概述邮亭龙水龙岗双桥大足大足区位于重庆西部、四川盆地东南部，地处川中丘陵与川东平行岭谷交接地带。介于东经105°29′～106°02′，北纬29°24′～29°52′之间。东邻铜梁，西连安岳，北与潼南接壤；南与永川、荣昌毗邻，双桥在县境南端。代表本项目市场环境概况——行政区域划分大足行政文化中心------龙岗组团主要分为旧城中心区及城东、城南、城西新区，组团以政治、文化、居住为主。旧城中心区：承担城市政治、商贸、文化中心职能及部分居住功能，该区是目前城市功能配备最齐全区域；城东新区：规划有旅游服务接待基地、大型公共设施及新区居住功能，是城市近、中期重点发展区域；城南新区：该区承担商贸、文化及居住功能，是龙岗组团中远期重点发展区域；城西新区：规划为中远期城市开发疏散及发展的功能片区，以生活居住为主。大足产业中心------龙水和双桥组团主要以工业园区、城市新区、文化创意产业基地、商贸区组成，是重庆重要的汽车及零部件制造基地和渝西川东重要仓储物流中心。工业用地文化创意产业基地龙水组团主要由城南中心区、工业园区、城北新区、文化创意产业基地及大邮路沿线商贸区组成，组团以工业为主。城南中心区：承担龙水商贸、文化中心、居住职能，是龙水城区配套最完善区域；工业用地：是大足工业集中区域，以发展大足五金加工产业及高新技术产业为主；城北新区：规划为龙水中远期新的政治商贸中心，以行政办公、大型商贸设施和居住生活为主；文化创业基地：规划文化艺术研发基地、艺术产品生产基地、主题街区及景区等功能；大邮路沿线商贸区：规划有大型五金交易市场、物流集散中心等；城北新区市场环境概况——行政区域划分及属性大足工业分布于龙水、邮亭两镇及双桥工业园区相互带动快速发展，区政府所在地龙岗未规划工业。市场环境概况——行政区域划分及属性龙水以五金产业为主，邮亭靠近成渝高速，规划有工业园区，龙水邮亭与双桥工业园区相互带动快速发展，使大足工业总产值快速增长。未来五年，双桥经开区将围绕建设“西部一流的千亿国家级经开区”的总体目标，按照“一年建平台，三年见成效，五年创西部一流”的建设思路，紧扣建设成渝经济区腹心的重要增长极、现代制造业基地、开放高地的总体定位，壮大汽车及零部件制造、装备制造、循环经济等主导产业，培育以电子信息及新能源、新材料为主的战略性新兴产业和以专业市场为主的现代服务业，建设成为经济实力大幅增强、城市功能显著提升、改革开放深入推进的现代产业聚集区、开放创新先行区、生态宜居示范区。到2016年实现工业总产值1000亿元，城市综合配套服务建成区面积达到20平方公里，集聚人口超过20万。市场环境概况——地区生产总值年份20092010201120122013总值（亿元）101.5137233247280增长%10.2%16.3%13.5%13.5%从表中所示：大足地区生产总值增幅明显，发展迅速说明大足地区国民经济发展较为健康。据统计2013年大足地区生产总值280亿元，同比上年增长13.5%。大足依托五个大足、四大产业、三大平台其经济保持稳定发展。市场环境概况——社会消费品零售总额年份20092010201120122013总额（亿元）39.5465769.879.5增长%11.8%19.4%16.5%15%据统计2013年大足社会消费品零售总额79.5亿元，同比增长15%，从表中可看出大足近5年来基本保持每年15%增长年份20092010201120122013可支配收入（元）1200016455194302234524350增长%9.7%15.8%15%12%市场环境概况——人均可支配收入2013年大足人均可支配收入24350元增长12%，就表中可以看出除2010年的增长9.7%其他年份增长均在10%以上市场环境概况——收入比例个人收入水平普通打工人员事业单位公务员1001-1500元72.12%38.27%28.06%1501-3000元24.04%31.73%58.00%3001-5000元2.88%28.00%21.94%5000元以上0.96%2.00%2.00%从细化消费者收入情况调查来看，主力消费群体的个人月收入仍位于1501-3000元的中下水平，消费层次普遍不高。年龄段餐饮娱乐休闲社区服务20及以下0.81.789.5121-258.8512.6611.3826-3017.5129.1716.3431-3526.0319.5414.6136-4024.1623.615.6541-4514.377.9217.8246-507.253.566.3350及以上1.031.778.54从消费人群年龄结构调查来看，各业态主力消费人群在21-45岁之间；其中餐饮业及休闲娱乐业超过70%的消费人群集中在26-40岁以内。市场环境小结综合上述：·随着重庆城市化的进程，城市经济圈的打造，大足作为重庆一小时城市重庆经济圈的组成部分，这一城市升级联动带来的商业机遇明显。·重庆直辖以来，大足即提出要当好直辖市的“窗口”和“门户”，大足面临产业升级，区域商业发展及生态经济延展等多重城市发展硬指标，市场推动因素良好。·根据大足城市发展整体规划，整合区域商业资源。提高商业档次，丰富经营业态将是商业发展的重点。打造核心商业片区，是大足商业发展的必然趋势。市场坏境整体区域商业环境项目商业核心问题界定项目商业定位项目业态落位建议项目商业管理建议·区域商业市场环境分析·区域内商业未来供给量·商业市场总结项目属性界定整体区域商业环境分析大足、龙水、双桥各组团，由于历史沿革，除基础消费配套外，其商业发展差异较大。龙岗地处行政和文化中心，商业主力业态以日常消费、服装和餐饮娱乐为主，步行街上人流较集中聚集了区域主要服装店，富士达大足商贸中心商场内有一部分为家居建材馆。龙水五金规模巨大，但是档次较低，虽无精品五金系列市场，但市场竞争激烈，五金市场开发较多，容量几近饱和。双桥的主力业态而家居建材和餐饮，以及产业工人家居配套。大邮路沿途的邮亭鲫鱼特色餐饮和龙水刀纪念品，已成为一道靓丽风景，但档次较低。整体区域商业环境分析龙岗区域商业主要分布在老城中心，承担服务老城生活、娱乐配套功能。龙岗目前经营良好中的大型商业体量约17万方.其租金情况为：1宏声广场，2富士达大足商贸中心，3大足步行街及滨河一带休闲娱乐商业，4金禾苑一带餐饮，5大足商城，6五星大道龙岗商业组团的分布相对比较集中，业态配备相对完善。其中步行街商业体量约30000㎡，是目前大足县城居民主要的消费场所；整体区域商业环境分析龙水区域商业主要呈现为五金业，无精品五金系列市场，五金市场开发较多，容量几近饱和。整体区域商业环境分析双桥的主力业态而家居建材和餐饮，以及产业工人家居配套。大邮路沿途的邮亭鲫鱼特色餐饮和龙水刀纪念品，已成为一道靓丽风景，但档次较低。整体区域商业环境分析业态区域2012年2013年增幅餐饮双桥片区354014.2%项目片区10100休闲娱乐双桥片区253020%项目片区000社区商业双桥片区405020%项目片区000行业数量备注百货10家左右鑫光百货商行、强强百货商行、百货公司厂区百货综合柜、百货公司百货综合经营部、百货公司文化四街第二门市部一号柜等宾馆8家龙景、荣申、广然、天乐、绿林豪庭、广满、欧瑞奥等洗浴中心6家积加、唯步、紫阁、巴岳双湖、金沙水岸、鑫禾保健等超市12家重客隆超市、聚仁超市、惠客来超市、唯一连锁超市、1加1超市、双百超市等咖啡店14家含茶楼附带幼儿园5所（中偏上）双桥区实验幼儿园、双路镇幼儿园、甜甜幼儿园（大地）、余慧敏加盟园、双桥双路幼儿园KTV8家海阔天空、帝豪、腾龙国际、佰迪乐、富绅会、音酷等茶楼31家鸿运阁、天香域、巴月山茶楼、左乙咖啡、六六顺、芬芳茶楼等网吧10家罗兰网吧等书店4家新华书店、蓝天书店、1角书店、书香苑汽车美容10家以上（和汽车相关）炎峰汽车经营部、顺达汽配公司、红专销售公司、勇达汽车销售、重庆双专汽车、红斯汽车、升叶汽车零部件公司等汽车经销店从图中表格所视：双桥区域就2012年-2013年阶段整体商业增幅20%左右，而项目周边地区商业处于初级阶段，其可塑造空间大。抽样表明：双桥地区商业多以街铺为主，除基础消费配套外、其商业档次普遍偏低并且零散。整体区域商业环境分析商业租金双桥商业楼盘目前租售价格合理、投资价值较高、未来升值预期较高。未来区域整体商业供应量项目名称项目地点主营品类建筑面积物管费停车位备注千叶中央广场双桥城区住宅80万㎡2元500个（住宅）、600个（商业一期）商业20万㎡、住宅60万㎡，该项目处于双桥地区的核心区域，我项目一直将其作为我们的假想敌。但是通过市调，我们了解到该项目的商业体量非常庞大，在第二三期推出，商业推出来时间大概会是在3年后左右，且该项目并没有做商业的业态分布及落位。该公司给我们的说法是对于双桥商业市场比较悲观，不能够急于启动康桥名邸双桥住宅10万㎡1.6元/㎡700个商业3万㎡、住宅7万㎡，该项目只有大概三千余方的社区商业，与我公司没有直接的竞争。金域都会双桥住宅40万㎡1.2元/㎡不详该项目只有大概一万余方的社区配套商业，与我公司没有直接的竞争。产品主要面对周围的几个高校。凯旋世家双桥商住10万㎡0.8元/㎡不详集餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心，该项目位于时代广场旁边，地理位置较好，但商铺依然有空置率。缔景春晓龙水商业街10万㎡1元/㎡不详项目位于龙水镇汽车站往双桥200米，4800㎡唐宋风情商业街。未来区域整体商业供给量约为30万方，综上所述，我们认为本案目前正处在机遇与挑战并存的市场环境中，由于现阶段市场环境的特殊性，决定本案商业必须塑造一个双桥市场上“继往开来”的越级换代产品。区域商业市场总结○从目前区域内商业业态形式来看，商业业态结构发展不完善。○整个商业处于初级发展阶段而消费者对现代购物的需求日益增大，市场面临升级换代大好时机。○双桥目前市场上商铺租售价格较为合理、投资价值高。○未来市场竞争与机会并存。市场坏境整体区域商业环境项目商业核心问题界定项目商业定位项目业态落位建议项目商业管理建议项目属性界定·项目属性·项目SWOT分析·项目属性界定项目属性项目区位项目SWOT分析优势：较高建筑品质感，蓝湾国际在双桥属于品质较高的楼盘；超大的社区规模，蓝湾国际住宅建筑面积20万方，在双桥地区属于较大的居住楼盘；项目在风景秀丽的九曲河旁，自然风光宜人；纵横交错的交通道路，便利的交通。劣势：项目目前周边商业气氛较差、人口较少且人均收入不好，消费能力不强、消费意识弱。公共交通到达性较弱、龙水地区商业发展直接影响双桥商业发展。机会：未来周边分布四所高校、三万人安置房小区，且双桥目前市场商业发展还处于初级阶段，竞争相对不激烈，准确的商业定位有助于提高商业部分的溢价。威胁：周边存在并陆续出现类似的商业项目项目属性界定项目属性界定：由于项目自身的特色性，我们认为常规性的零售型商业模式、以购物为主传统商业业态在双桥地区难以脱颖而出，只有走特色商业形态，结合本项目的优势和机会，精准对产品进行定位，对业态进行有机整合，才能够在竞争激烈的市场环境里占有一席之地。市场坏境整体区域商业环境项目商业核心问题界定项目商业定位项目业态落位建议项目商业管理建议·目标·核心问题导出项目属性界定目标通过对整体商业市场调研分析，对本案商业业态准确定位，保证商业存活，以达到开发收益最大化。核心问题导出○商业业态如何定位？○商业业态如何组合？○如何拉升商铺出租/出