第6章 房地产项目投资估算

第五章房地产项目投资估算郑生钦山东建筑大学管理学院第五章房地产项目投资估算第一节建设项目投资构成第二节房地产项目投资构成第三节房地产投资估算第四节销售收入估算第五节估算实例第一节建设项目投资构成1。建设项目投资组成概述2。设备、工器具购置费用的组成3。建安工程费用项目的组成4。工程建设其他费用组成5。预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金第一节建设项目投资构成1：建设项目投资组成概述建设项目总投资建设投资工程建设其他费用预备费流动资产投资工程费用建设期利息第一节建设项目投资构成与未来企业生产经营有关的其他费用建筑工程项目总投资建设投资流动资产投资建安工程费工程建设其他费用间接费利润税金设备购置费工具器具及生产家具购置费设备购置费设备原价设备运杂费土地使用费与项目建设有关的其他费用预备费涨价预备费基本预备费建设期利息固定资产投资方向调节税铺底流动资金直接费第一节建设项目投资构成2。设备、工器具购置费用的组成2.1国内设备购置费估算设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费2.2进口设备购置费估算进口设备购置费=设备货价+进口从属费+国内运杂费2.3工器具及生产家具购置费的构成和计算工、器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率第一节建设项目投资构成3。建安工程费用项目的组成建筑安装工程费直接费间接费利润税金直接工程费措施费规费企业管理费2.材料费3.施工机械使用费3.安全施工4.临时设施5.夜间施工1.环境保护2.文明施工6.二次搬运7.大型机械设备进出场及安拆8.混凝土、钢筋混凝土模板及支架9.脚手架10.已完工程及设备保护11.施工排水、降水1.工程排污费3.社会保障费4.住房公积金2.工程定额测定费5.危险作业意外伤害保险（1）养老保险费（2）失业保险费（3）医疗保险费3.差旅交通费4.固定资产使用费5.工具用具使用费1.管理人员工资2.办公费6.劳动保险费7.工会经费8.职工教育经费9.财产保险费10.财务费1.人工费第一节建设项目投资构成4。工程建设其他费用组成4.1固定资产其他费用4.2无形资产费用4.3其他资产费用注：山东省概算定额将工程建设其他费用分为：建设用地费用、技术咨询费、项目配套费、项目建设管理费、与未来生产经营有关的费用第一节建设项目投资构成4：工程建设其他费用组成4.1固定资产其他费用1.建设管理费2.可行性研究费、环评等3.研究试验费4.勘察设计费5.环境影响评价费6.劳动安全卫生评价费7.场地准备及临时设施费8.引进技术及进口设备其他费9.工程保险费10.联合试运转费11.特殊设备安全监督检查费第一节建设项目投资构成4：工程建设其他费用组成4.2无形资产费用(1)建设用地费土地征用及补偿费、土地出让金耕地占用税租地费用(2)专利及专有技术使用费第一节建设项目投资构成4。工程建设其他费用组成4.3其他资产费用(1)人员培训及提前进厂费(2)生产办公、生活家具购置费第一节建设项目投资构成5。预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金预备费建设期利息铺底流动资金第二节房地产项目投资构成房地产项目开发投资开发成本期间费用土地使用权费用前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费其他工程费不可预见费开发期间税费管理费用销售费用财务费用项目的规划、设计、可行性研究所需费用“三通一平”等土地开发费用第二节房地产项目投资构成房地产项目总投资房地产开发投资经营资金或流动资金（可不考虑）第三节房地产投资估算1。房地产开发项目总投资的估算第三节房地产投资估算1：房地产开发项目总投资的估算1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他工程费用以及不可预见费用等。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。序号项目总投资估算说明1开发建设投资1.12.23.34.45.56.67.78.89.910.101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金项目总投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计开发建设投资估算表单位：万元第三节房地产投资估算开发产品成本当开发项目产品建成时，房地产开发企业按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。当存在多种产品时，应注意开发成本的合理分摊。1：房地产开发项目总投资估算第三节房地产投资估算1．2房地产开发项目建设费用的具体估算1。房地产开发项目总投资的估算(1)土地费用估算土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。第三节房地产投资估算序号项目金额估算说明123456土地出让金征地费拆迁安置补偿费土地转让费土地租用费土地投资折价合计土地费用估算单位：万元第三节房地产投资估算(2)前期工程费用房地产项目前期工程费主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。1.2房地产开发项目建设投资的具体估算1。房地产开发项目开发建设投资的估算第三节房地产投资估算序号项目金额估算说明123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计前期工程费估算表单位：万元第三节房地产投资估算(3)基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。1．2房地产开发项目开发建设投资的具体估算1。房地产开发项目总投资的估算第三节房地产投资估算序号项目建设费用接口费用合计1234567供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程合计基础设施建设费估算表单位：万元第三节房地产投资估算(4)建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。1．2房地产开发项目开发投资的具体估算1：房地产开发项目总投资与及其的估算第三节房地产投资估算项目建筑面积建安工程费装饰工程费金额合计单价金额单价金额单项工程1单项工程2…合计建筑安装工程费用估算表单位：万元第三节房地产投资估算(5)公共配套设施建设费公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算1．2房地产开发项目建设投资的具体估算1：房地产开发项目总投资及其估算第三节房地产投资估算序号项目建设费用估算说明123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计公共配套设施建设费用估算表单位：万元第三节房地产投资估算(6)开发间接费开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。1．2房地产开发项目建设投资的具体估算1。房地产开发项目总投资的估算第三节房地产投资估算(7)管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。管理费可按项目投资或前述1-5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。(8)财务费用财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。1．2房地产开发项目投资具体估算1。房地产开发项目总投资估算第三节房地产投资估算(9)销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代理费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：销售费用约占到销售收入的4%-6%。1．2房地产开发项目成本费用的估算1：房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第三节房地产投资估算(9)销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。综合起来为：销售费用约占到销售收入的4%~6%。1．2房地产开发项目总成本费用的具体估算1：房地产开发项目总投资与总成本费用的估算第三节房地产投资估算(10)其他费用其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%-3%。1．2房地产开发项目投资具体估算1：房地产开发项目总投资与总成本费用的估算序号项目金额估算说明123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计其他费用估算表单位：万元第三节房地产投资估算(11)开发期间税费开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。(12)不可预见费房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%-7%估算。1．2房地产开发项目投资具体估算1：房地产开发项目总投资及其估算第四节房地产项目收入估算1租售方案确定租售方案一般应包括以下几个方面的内容：(1)项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？(2)可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置；(3)出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；(4)售价和租金水平的确定；(5)收款方式与收款计划的确定。第四节房地产收入估算2租售价格确定(1)房地产开发产品定价方法租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。这个定价过程就是市场比较定价法的运用。第四节房地产收入估算2.租售价格确定(2)市场比较法定价过程①搜集交易实例②选择比较实例房地产③建立价格可比基础④比较实例的比较和修正⑤确定该房地产的比准价格第四节房地产收入估算3经营收入的估算(3)经营收入估算经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。第五节估算案例总投资估算本项目总投资65640万元（静态投资61087万元）。其中土地使用权价值4956万元，占总投资的7.6%；基础设施建设费42