相城漕湖拿地分析20120704

苏州相城漕湖产业区用地评估分析新源整合2011-07-04漕湖产业园属性分析壹区位分析位于相城北部边缘地段，乡镇属性明显漕湖产业园距离：活力岛：12KM渭塘镇:6KM黄埭镇:7KM北桥镇：5KM交通分析渭塘镇大交通便捷，通达周边乡镇及产业园黄埭镇南北广济路北延、苏虞张，通达市区、活力岛与北桥东西太阳路、太东路通达渭塘镇与黄埭镇北桥街道周边产业38平方公里，一期10平方公里完成90%，2001年建设，一期基本完工规划：电子、机械、光电、医药16.6平方公里，一期8.3平方公里，2006年建设，仍处于建设中规划：物流产业园1.2平方公里,2009年建设规划：汽车零部件制造产业园众多，中后期具备商务需求基础漕湖产业园电信信息、装备精密制造、战略型新兴产业以及现代服务业的发展相城开发区11.7平方公里,2002年建设规划：电子、汽车、精密机械区域规划分析北桥镇重新规划受限，重点将向造漕湖片区倾斜二心北桥街道中心、开发区行政中心六片两个居住片区、两个工业片区、东北研发区及漕湖休闲苏相合作区着重于电信信息、装备精密制造、战略型新兴产业以及现代服务业的发展北：北桥片区南：漕湖片区凤北公路打造成“科技型、生态型、创新型”综合性园区主动接受苏州工业园区、苏州高新区的优势辐射和高新技术成果的产业转换重点发展电子信息、精密机械、光电科技和汽车零部件等高技术产业和研发、商务服务、现代物流、休闲度假、房地产等新兴服务业，加速形成集聚发展先进制造业和新兴服务业的重要载体。漕湖产业园定位分析苏相合作区，打造相城北部生态科技产业园政府支持12年大力启动，进行招商引资，并取得一定成果区域产业处于开发初期，目前区域内企业尚无规模入驻区域发展现状漕湖大道中心区2KM外漕湖科技创业园漕湖大道沿线漕湖大厦漕湖科创园入驻率低，内部装修一般，保养不当区域入驻企业漕湖科创园相城区科技创业园简介位于行政商务区五星路以东，观塘路以南总占地面积210亩，一起启动建设70亩，总建筑面积6.5万平米，一期3.6万平米已于2010年7月12日正式开园，累计完成投资1.35亿元，重点发展研发：软件、创意、动漫网游、工业设计、物联网等相关产业入驻企业规模较小，挂牌企业较多，创业园整体基本空置，2年时间入驻率为30%左右。入驻企业名录苏州希贝科技有限公司苏州大境信息结束有限公司苏州瑞豪信息技术有限公司苏州飞身网络科技有限公司顺风港净水科技有限公司苏州云逸骑车设计有限公司苏州华拓信息技术用眼公司苏州亚冠信息科技有限公司浩洋聚氨酯科技有限公司苏州伊橙生物科技有限公司苏州纳银生物科技有限公司伊家风尚家居科技有限公司苏州模略电子有限公司苏州统购信息科技有限公司意立达智能科技有限公司常熟理工相城技术转移中心走道办公区域科创园照片漕湖产业园位于相城北端，地段偏远，目前区域仍处于发展起步期，乡镇属性明显；北桥街道规划受限，区域发展重心将放在漕湖片区；目前基础设施尚未建设，产业启动初期，科创园入住率低；周边乡镇产业园较多，后期预期存在商务办公需求，目前与园区联动开发，政府大力扶持，前景较好。小结土地指标分析贰用地性质序号用地性质1商住用地2原科研用地，现改为办公总部用地3商办用地4商办用地5商业用地科技产业园漕湖花园12345管委会用地指标序号占地占地（平米）容积率建筑密度限制条件总建（平米）产品形态151.3亩34200345%限高60米102600.5高层住宅2103.1亩68733.7130%限高80米68733.7总部办公315.2亩10133.42.560%限高35米25333.46办公/SOHO446.6亩31066.83.535%限高80米108733.9办公/SOHO520.2亩13466.71.550%限高35米20200商铺可规划产品形态：高层住宅、独立商铺、办公/SOHO、低密度企业总部产品漕湖产业园周边市场分析叁区域人口分析渭西片区自成一体；漕湖片区目前入住2-3万人次，后续将导入6-8万人次，以周边拆迁户及外地打工人群为主漕湖花园渭西花园漕湖集贸中心漕湖商业广场永昌花苑渭西商业街拆迁房户数人口漕湖花园（1-3期）7000户2-3万渭西花园（1期）704户0.2-0.3万永昌花苑（1-3期）15000户4-5万中心生活区区域商业配套分析小结漕湖商业广场：尾盘销售，目前仅有沿街极少数商铺处于营业状态；漕湖集贸中心：除超市、农贸市场，路边商铺零星有个体户进驻，空置量较大。漕湖商业广场漕湖集贸中心项目名称总体量空置量开盘时间售价漕湖商业广场（新建）3万方2.9万方2010年10月8500元/平(1-3F)漕湖集贸中心（运营）1.5万方0.6万方//漕湖农贸市场4.5万方供应，空置3.5万方，商铺1-3F均价8500元/平，年均销售2万方销售速度慢，空置率高，现有商铺需2-3年方能逐步运营，商铺售价8500元/平（1-3F）住宅市场分析漕湖之星北苑馨居天宇佳缘漕湖名莲别墅建邦华府春申景城冠城水岸风景冠城大通蓝湾81栋长岛半岛别墅黄埭北桥住宅酒店式公寓别墅乡镇住宅项目月均销量表现乡镇板块项目价格销售套数周期月均销售套数黄埭春申景城7500-7800115187建邦华府7000146188冠城大通蓝湾73001847.525冠城水岸风景8000（复式）12180.6北桥天宇佳缘5200（多层）55183北苑馨居（二期报价）5350（小高）6000（多层）10180.5乡镇板块滞销明显；黄埭住宅售价在7000-7300元/平米；北桥住宅售价在5300元/平米左右。板块商品房二手拆迁房(多层)价差名称均价名称均价黄埭春申景城7500-7800咏春花苑丽水花园裴圩家园5000590052002000建邦华府7000冠城大通蓝湾7300冠城水岸风景8000（复式）北桥天宇佳缘5200（多层）盛北花园4700500-1000北苑馨居（报价）5350（小高）6000(多层)渭塘御湖佳苑7800玉盘家园翡翠家园珠宝花园5100450058002000-2700漕湖产业园XXX6000-6500漕湖花园4000取2000住宅市场分析漕湖片区高层预期售价可达6000-6500元/平漕湖产业园区位属性与黄埭、渭塘类似，普通商品房与二手房价约价差2000-2500元/平米。别墅市场分析乡镇板块项目价格销售套数周期月均去化黄埭81栋长岛独栋：20000-30000元/㎡叠加：10000元/㎡1851811建邦唯园（二手）联排：10000-12000元/㎡///半岛别墅独栋：13500元/㎡37182北桥天宇佳缘联排：9000元/㎡叠加：5900元/㎡75185名莲别墅独栋：9000元/㎡19181黄埭镇叠加产品售价约1万元/平，联排1.1万元/平区域SOHO项目分析折合成单层面积价格约5000-6000元/平米左右，近一年月均销售5套项目名称漕湖之星物业类型酒店式公寓（5.2m挑高）占地面积24000平方米建筑面积47800平方米容积率1.99物业地址北桥街道未来路1号开发商苏州三益置业有限公司在售面积40-100平米（40平、50平为主）在售均价7800元/平米营销状况现房在售，为5.2米挑高酒店式公寓，买一层送一层，贷款97折优惠，全款95折，赠送一年物业费。区域写字楼/SOHO项目分析相城酒店公寓/写字楼与区域在售高层公寓售价基本一致；预期漕湖片区SOHO/办公与高层公寓售价一致，达到6000-6500元/平。区域产品项目销售价格原中心区写字楼/SOHO泰峰智汇总部9500元联中心10000住宅檀郡10000活力岛写字楼/SOHO合景天汇9000住宅融侨城9000融侨城南山檀郡合景天汇元联中心泰峰智汇总部写字楼出租率及租金水平项目交付时间租金情况（元/平米）出租率售价（毛坯）泰峰智汇总部2008-12-31精装：4070-75%9500元/平德诚嘉元广场2009-09精装：35-4545-50%/元联中心2011-12-31精装50刚开始对外出租10000元/平泰峰智汇总部德诚嘉元广场目前相城中心区域写字楼入租率一般精装租金在45-50元/M2/月，回报率6%可借鉴总部办公项目分析区位：位于苏州园区现代大道南，项目周边综合保税区、服务外包产业园、普洛斯物流园、苏州物流中心等先进制造、物流、贸易为主题的综合性功能园区星罗棋布；产品：一期仅打造独栋10栋，双拼15栋30座，多层办公楼2栋。独栋面积1200-1500平方米，双拼面积600-1200平方规划：中新领袖天地是中新集团在苏州工业园区开发的苏州首个大型绿色生态办公项目，共分两期开发建设，一期占地面积68183平方米，一期总建筑面积82829平方米。营销信息开盘日期：2011年11月销售均价：8000-10000元/平月均销售：2-3套月度销售表现项目名称套数面积中新领袖天地8套7009.17平2011-1131802.182012-11888.792012-422770.512012-621547.69中新领袖天地基础信息可借鉴总部办公项目分析区位：位于新区科技城锦峰路与景润路交汇处（新区管委会SND新址东南侧）产品：合院产品，面积为310-500平；独栋产品，面积为1626-3400平。规划：是苏州科技城发展有限公司打造的特色办公总部基地！项目所打造的是独栋别墅办公写字楼，以及围合式的办公院落空间。均为3-4层的写字楼，均配有2-8部电梯。占地面积为66064平，总建面积68888平，容积率1.043。项目是以3-4F的生态办公低密度写字楼为主，并配以部分的沿街商业营销信息开盘日期：2011年6月销售均价：合院9800元/平独栋15000元/平月均销售：2-3套项目名称总套数面积101park23套14029平2011-4311192011-5867912011-6220632011-7310682011-1128262011-1214212012-513982012-631343101park基础信息月度销售表现总部办公产品与普通别墅的价差分析办公类项目别墅类项目项目名称销售价格项目名称销售价格中新领袖天地独栋/双拼8000-10000雅戈尔璞墅叠加：1.0-1.1万联排：1.6万类独栋：2.4万路劲尚澜湾叠加：1.3万联排：1.8万101PARK合院9800独栋15000万科新都会联排：1.2-1.4万双拼:1.6-1.8万办公类联排与住宅类联排差价约3000元/平米漕湖总部办公产品预期售价：联排形态：8000元/平叠加形态：6500元/平黄埭建邦唯园（二手）联排：1.0-1.1万81栋长岛叠加：1万项目用地可售价格预判：商业7500-8000（1-3F）办公/SOHO6000-6500元/平米公寓6000-6500元/平米总部办公联排8000元/平叠加6500元/平小结土地评估分析肆1号用地评估用地分析产品形态：高层住宅总建面积：102600.5平米预期高层售价：6000-6500元/平可建及总销产品可建面积（平米）高层102600.5可建面积总销金额产品可建面积（平米）售价（元/平）总销（元）高层102600.56250641253125用地测算分析备注：高层建安成本按3500元/M2计算；销管财税按（建安+土地）的20%计算1号用地预期利润率5%10%15%20%25%30%基地面积（㎡）342003420034200342003420034200建筑面积（㎡）102600.5102600.5102600.5102600.5102600.5102600.5总销（万元）64125.364125.364125.364125.364125.364125.3建安成本（万元）35910.235910.235910.235910.235910.235910.2土地成本（万元）14982.9012669.5710557.418621.266840.005195.76销管财税（万元）10178.629715.959293.5289