@地产壹线-2014.3上海朗诗营销代理投标书

——技术标部分2014年3月。锦和出品市场分析政策及宏观环境区域市场中观环境竞品微观环境项目理解SWOT分析政策环境2013上海楼市政策特征限购限贷限价三管齐下户籍政策维持高压适用政策：4月上海部分银行提高二套首付比例；11月沪七条进一步提高二套房首付比例，并收紧外地人在沪购房门槛，11月底浦东进一步收紧单身限购政策，12月起临港限价房开始接受申请。政策影响：由于市场供不应求的大格局依然存在，限购限贷政策虽然抑制了大部分投资性需求，但对抑制房价并没有太大作用。适用政策：6月上海推出居住证积分制度，11月出台沪七条提高非户籍家庭购房门槛；11月浦东新区进一步收紧限购政策，外地单身人士无法在沪买房。政策影响：据房管局局长刘海生透露，此前非户籍家庭在沪购房比例占总交易量的25%左右，11年限购出台后，最低下降到13至14%，证明投资投机行为得到有效遏制。税收杠杆日益熟练适用政策：1月上海提高房产税率分界线至27740元，比去年提高844元；3月国五条细则出台，二手房交易需缴纳20%个税；10月规定个人出售自建自用住房免征营业税。政策影响：在过去楼市调控过程中，由于行政化色彩浓厚，且调控效果几近失败，因此包括税收政策等长效机制越发受到关注。政策归结点在刚需适用政策：3月国五条细则落地，规定二手房交易需缴纳20%个税；4月部分银行提高二套房首付比例至6.5成；10月个人出售自建自用住房免征营业税；11月沪七条提高二套房首付比例至7成。政策影响：过去是十余年的楼市调控，对于户籍门槛外的，二套房交易、二手房交易等进行限制，这对于本市户籍首次购房家庭的确是一种保护性措施。“国五条”细则落地“沪七条”重磅推出浦东收紧单身限购时间：2013.3.30政策：上海“国五条”细则落地，二手房交易征20%个税影响：为了避免强征20%个税，购房者匆忙追赶末班车，开发商也趁势加推，3月份开盘量突破61个，成交量达154万平，创2011年以来新高，也刷新了2010年以来单月成交记录。时间：2013.11.08政策：“沪七条”出台，二套首付提至7成，非户籍家庭购房需3年内缴纳2年社保或纳税影响：截至12月8日，沪七条出台已经一个月，新房成交量下跌8.4%，并且呈现逐周下滑，尤其是12月首周成交量更是10月份以来最低的一周。时间：2013.11.26政策：上海收紧单身限购；离异丧偶均认定单身，本地单身限购一套住房，外地单身禁购影响：统计显示，浦东有些板块比如金桥、联洋，单身带娃买房比例占到15-30%，上述收紧政策有一定影响，其余板块单身带娃买房比例不足5%，影响较小。2013年上海最具影响力楼市政策2013年是房地产市场与政策分化的一年。在十年九调控的岁月里，房地产企业似乎习惯了看政策的脸色行事。但自新一届政府上台后，中央政府鲜出房地产调控文件。在三中全会公报、中央经济工作会议及城镇化会议中也很少提到房地产，更是只字不提房价。这表明，未来的房地产市场将改变过多依赖行政调控的基调，而更多依赖市场，由市场在资源配置中起决定性作用。锦和认为：宏观经济环境（资料来源：上海统计局）2013年1-12月，本市全社会固定资产投资5647.79亿元，比上年同期增长7.5%，增幅比上年提高3.8个百分点。近三年上海固定资产投资总额情况0100020003000400050006000单位：亿元20115719321228154619762377273832113748435150672012571906122416312065249628893380392745265254201363610001383181323162795325537544300490356481-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12（资料来源：上海统计局）2013年1-12月，本市房地产开发投资2819.59亿元，增幅比上半年回落3.3个百分点，全年开发投资始终保持两位数增长水平。近年来，本市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升，2013年所占比重达到49.9％，高出上年4.6个百分点。近三年上海房地产开发投资总额情况050010001500200025003000单位：亿元2011288468614761925111212891484174719962170201231647261382110421232144916651895215023812013380575788101612691493175320102280256528201-21-31-41-51-61-71-81-91-101-111-12宏观经济环境宏观经济环境（资料来源：上海统计局）2013年，上海城市居民人均可支配收入为43851元，同比增长9.1%。其中，工资性收入28518元，增长6.6%；经营净收入2317元，增长2.2%；财产性收入788元，增长36.8%；转移性收入12228元，增长15.4%。全年人均消费支出为28155元，同比增长7.2%，其中以“居住”以59.1%的增幅位居涨幅之首。上海城市居民人均可支配收入和人均消费支出05000100001500020000250003000035000400004500050000单位：元城市居民人均可支配收入206893020540188222433278643851城市居民人均消费支出1342919873262531426121199281552012年1-2季度2012年1-3季度2012年1-4季度2013年1-2季度2013年1-3季度2013年1-4季度宏观经济环境2013年上海实现生产总值(GDP)21602.12亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%，增幅比上年提高0.2个百分点。分季度看，一季度生产总值同比增长7.8%，二季度增长7.6%，三季度增长7.8%，四季度增长7.6%。全年第三产业增加值占生产总值的比重达到62.2%，比上年提高1.8个百分点。上海市生产总值情况01000200030004000500060007000单位：亿元上海市生产总值459449584822572749385231530661282012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度2013年3季度2013年4季度（资料来源：上海统计局）宏观经济环境2013年1-12月，全年居民消费价格比上年上涨2.3%，涨幅比上年回落0.5个百分点。分类别看，食品类价格上涨4.4%，上拉总指数1.3个百分点；居住类价格上涨3.9%，上拉总指数0.9个百分点。（资料来源：上海统计局）2013年居民消费价格指数情况100101102103104105106系列1102.1102.6102.2102.2102.1102.5102102.1102.5102.6102.4102.41月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2013年上海整体经济运行概括为——“稳中有进”，全年上海围绕创新驱动发展、经济转型升级，全力推进稳增长、调结构、促改革、惠民生，总体经济实现稳中有进、稳中向好的积极发展态势。但同时也看到，当前上海外部发展环境依然错综复杂，经济发展中仍存在不少困难和问题，如服务业集聚辐射能力不强，先进制造业发展后劲不足，战略性新兴产业尚处于培育阶段。因此2014年，上海将坚持创新驱动发展、经济转型升級，以提高经济增长质量和效益为中心，为打造中国经济升级版发挥示范作用。锦和认为：2013年土地供求情况分析(剔除动迁房)020406080100120140160单位:万平米成交面积30257349438876841075483135供应面积28855842139431141169343138501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宏观房地产环境•2013年上海土地市场土地总成交面积为1238.3万平，较2012年增长52.9%，其中，商品住宅性质用地成交521万平，商业用地成交332.7万平，动迁安置房地块成交384.6万平；•2013年上海土地市场土地出让金总额达2129.7亿元，创下国内土地出让额最高纪录，比2012年增长137.4%。（资料来源：锦和数据平台）土地市场——全年市场好于预期，多数房企资金充足，补仓拿地越发激烈2013年商品住宅供求走势（剔除动迁）02500005000007500001000000125000015000001750000单位：元/平米1400016000180002000022000240002600028000单位：平方米批准预售面积31107620921913287928394921343754896618764148912488140237314018151361059807366登记预售面积101294054797715381759028849230091124733776714904225141815714040631286257979427成交均价2307024621228962391423219239662468623490247262501225200254591月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宏观房地产环境住宅市场——楼市旺年，供应放量，成交激增，成交均价突破2.4万元/m2•2013年度新增供应面积为1157.82万平，较成交面积少了近1成。随着市场的快速升温，虽然楼市供应也大幅放量，但市场整体表现出供应偏紧的趋势。从成交方面看，2013年度上海楼市共计成交商品住宅累计成交面积1281.86万平，同比大幅提升了36.6%，创近4年最高水平；成交均价24184元/平，与去年大幅提升7.6%。（资料来源：锦和数据平台）（资料来源：锦和房产数据平台）2013年办公供求走势（剔除动迁）0100000200000300000400000500000600000单位：平米05000100001500020000250003000035000单位：元/平米批准预售面积134712522214107818617736361222033270908495890210098325406317262561093登记预售面积202070114691191170173759159409136025206331317321217674258614229744394895成交均价1843531509229392083821663211152406018013186842075023348293471月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月•2013年全市新增供应面积逾324.85万方，年内供求比1.25:1，写字楼市场整体呈现供过于求的局面。在全市17个区县中，仅有6个区县呈现供不应求的现象，其中，闸北区以0.05:1次于静安区。从成交方面看，2013年度全市累计成交面积260.17万平，较2012年上涨55.19%；成交均价22576元/平，自2012年以来再度下探7%。宏观房地产环境办公市场——成交逾260万平环比涨逾5成，创7年新高，均价连续下跌(资料来源：锦和房产数据平台)•2013年全市新增供应面积逾181.29万方，年内供求基本持平；•从成交方面看，在成交量连跌三年后，2013年终于迎来止跌回涨，全年商铺累计成交面积180.92万平，逾2成的小幅上涨虽并未从根本上扭转成交颓势，但无疑为后市成交量继续回暖打开了局面。成交均价为20685元/平，较去年上涨9.62%。宏观房地产环境商业市场——成交止跌回涨，年签约逾180万平，均价上涨9.62%2013年商业供求走势（剔除动迁）050000100000150000200000250000300000350000400000单位：平米050001000015000200002500030000单位：元/平米批准预售面积151614010236062133411795286246109881203411741127552087717737