地产营销-中大 青花台中大水墨蓝轩项目概念策划方案

中大水墨蓝轩项目概念方案无价和有价的博弈3周21天504个小时矛盾焦躁奋战欣喜我们只为一个结果打造高端价值第一部分/市场战略溢到什么价满意先看汉阳高端项目和周边项目空间本案世茂锦绣长江世茂锦绣长江作为汉阳区为数不多的万元楼盘之一，不仅是汉阳区域高端项目的代表，也是整个武汉市场的高端项目之一。随着地铁、滨江大道、鹦鹉洲大桥的合纵联横，其规划的A级写字楼、5星级酒店、高端滨江商业拔地而起，业主将逐步享受到出行、商务、休闲与居住一体化的快乐，这种被称为“全天候滨江生活”的生活方式将引领江城高端住宅市场的居住潮流。华润置地·中央公园华润·中央公园提出“把自然还给城市”的项目主张，提供了一种在城市中心享受自然生态的生活方式。一期84套联庭别墅，面积180-260㎡，承袭华润置地•橡树湾的高端品牌产品系，容积率仅0.73。一期8栋33层高层，薄板结构，面积60-120㎡。■目前在售均价7500，面积62~93㎡；江景房9000以上；本月营销活动为定房参加砸金蛋活动，机会砸中价格在1688~9888。购买人群汉口占比大。千载难逢的机会汉阳有高端随着武汉地产行业的热化发展，全国各大品牌在武汉的圈地运动，武昌、汉口的核心地块越发稀少，景观资源也日渐稀缺。汉阳片区因其得天独厚的地理位置——三镇枢纽，连接三镇繁华；商业焕发——钟家村商业核心，王家湾商业地块兴起，城市综合体例如汉商银座、摩尔城先后落地汉阳片区，新世界百货、欧亚达家居、家乐福等商业兴盛，商圈带动繁荣；汉阳的市场地位指日可待、蒸蒸日上。汉阳片区今天的空间比汉口和武昌的空间要大的多，高端品牌陆续植入，未来武汉核心城区看的就是汉阳，世茂集团、华润置地两大顶级品牌先后进驻汉阳，表明一件事实——汉阳片区的沉寂即将被激活，汉阳片区迎来了市场新的机遇点！那么，世茂锦绣长江、华润中央公园之后，汉阳第三高在哪里？谁来引领墨水湖片区？南国明珠一方水总占地700亩，建筑面积约70万㎡，分四期开发。2002年开建，目前已经发展成为该区域相对成熟的大社区，小区篮球场、羽毛球场等设施齐备。一方水以多层和小高层为主。楼间距开阔，密度低，绿化率比较高。一方水均是140㎡以上的大户，140—150㎡三房和180—190㎡的大户型。■一方水6月11日开盘，开盘以低价4980元入市，目前已提升到6500的价格。纯现房销售。水墨清华临墨水湖的岛居新中式别墅。27栋联排别墅、9栋双拼别墅，错落有致；自由、精致、淡雅的苏州园林风格，30米环湖湿地公园。水墨清华的建筑产品风格比较古典，用传统建筑赋予现代功能。该项目由于区域价值印象，别墅的市场地位及小区地位并没有树立很高的形象。■即将推出小高层，预计9月开盘。水墨甲秀项目位于墨水湖北面，小区总建筑面积4万多方，由4栋18层的高层住宅楼和11栋3层的联排别墅组成。产品面积涵盖57-240㎡，以中小户型为主及部分的大户型。水墨甲秀建筑风格为中式风格，项目主打特色别墅，经济住宅。■目前普通住宅均价4300。中式临湖别墅162万元/套起售。墨水湖无高端在墨水湖片区的楼盘，比如墨水湖片区的水墨清华、水墨甲秀、南国明珠，他们的产品形象比较固化，仅仅停留在产品、房子，与人缺少一种精神层面上的沟通，难以引导一种新的尤其是高端的消费观，他们的共同特点就是以价格为手段，低价入市保销量。汉阳的历史，墨水湖的文化，长期遭到人们的遗忘！这片土地默默地蓄积着，等待着新的一轮旋风使其拭去灰尘焕发珍珠光彩！水墨蓝轩基本数据品牌：浙江中大地产地段：汉阳核心王家湾景观：一线临墨水湖，全线看湖园林：人文气息，绿化率高建筑：外立面贴砖，共有26种颜色变化，褐色系产品：3+1、4+1的多层，5栋11~18小高层；容积率：1.4主力户型：80-90㎡192套100-105㎡122套；总户数：422独特的外立面拼砖，26种颜色变化水墨蓝轩5大价值1.大品牌2.一级产品3.精致园林4.优越地段5.人文精神我们有足够的资本成为继世茂锦绣长江、华润中央公园之后的汉阳第三高端品牌！我们有足够的资本傲立墨水湖片区，我们有足够的资本在墨水湖销售6500的价格，成为墨水湖片区的NO.1。我们能够高到多少？[二环线市场分析]新华西美林公馆处于CBD中央居住区内。总占地9.5万平方米。整体规划为15层至28层错落有致的高层建筑。■目前剩余尾盘销售，主力户型92~120㎡左右，均价8300。■通过举办一系列的画展、音乐会、沙龙营造城市主流生活，为项目赋予了独特小资情调优生活气息。三金·鑫城国际该项目位于新华路与发展大道交汇处。项目总建筑面积48万平米，由高层和小高层组建而成，纯南北朝向。社区绿地面积逾48000平方米，绿化率高达40%，形成地下室、中心花园、架空层、空中花园为一体的立体景观。■期房目前在售面积为97-118㎡，均价7100，一次性付款98折，贷款99折。顶琇·晶城BOHO公馆位于发展大道与唐家墩路交汇口，由8栋高层商住楼、2栋综合服务楼及15000㎡的中心景观园林组成。以环保理念为先导、以身心健康为基础、以节约和循环利用为依托，打造一个集合生态居住、投资及商贸价值为一体的现代化居住社区，营造面向未来的可持续发展的生活模式。■目前剩余20户，在售面积为93-132㎡，均价7000。[分析]二环线楼盘的主要特征，地段处于城市核心交接处，连接新旧城市版块，处于旧城改造地段。建筑形态多为高层，自然景观资源比较缺乏，造价高、体量大、高密度，因而项目在推广时主打一种新城概念，推到一种新城的城市主流生活方式，以一种生活价值观为产品赋予个性。但是也因其地段特性使得这种生活方式其实只是一种中间阶层而非高端。我们项目的地段同样处于城市二环线，但是相比上述楼盘，我们却拥有这些楼盘所不具备的天生硬件：景观资源——墨水湖；人文资源——汉阳墨水湖历史文化；也就是说与他们相比，我们拥有了二环线为数不多的湖景，我们拥有了二环线为数不多的历史人文，我们建造的是城市高密度中心的稀缺低密度产品![观点]既然二环线的产品均价都在7000以上，而我们比他们更具天生优越，及本身大品牌实力支撑下的一级产品品质，那么我们的溢价仅是6000，满足么？我们是处于二环线高密度中心的稀缺低密度产品，我们有理由成为二环线的高端，我们的溢价绝对可以实现更高！我们能不能更高？[内环线市场分析]内环线晋合世家新加坡晋合控股集团在汉开发的第一个高档房地产项目。由3栋29层纯板式住宅建筑和1栋沿街独立休闲会所组成，总建筑面积近7万平方米。总体布局顺应地形，保证了各建筑之间充分的日照、景观朝向，创造出城市建筑天际线。■剩余产品在20层以上，面积93-237㎡，均价17000，精装。融科·天城45万方中央生活国度；周边学校、剧场、商业街、主题会所、休闲广场等完善生活配套；国际水准物业服务；整个项目共25栋，21栋住宅楼，3栋公寓楼；1栋写字楼。楼层高度在30-33层。一期共8栋。■一期尾盘销售中，主要户型为200—300㎡的复式，均价11000。二期预计10月开始认筹。武汉天地御江苑整体规划参照上海新天地的发展模式，将上海新天地的城区改造模式引入武汉老城区，将老汉口文化传统融入现代时尚之中。在建筑体系中保留数栋有历史风格的建筑，并以此为切入口引入具有现代时尚元素的餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能设施，打造时尚的商业步行街。■一期住宅售完，二期共3栋33层的高层，目前推出两栋销售中，主要户型为90—200㎡，均价16000。万科金色万科首个城市内环线以内项目，红砖、大橱窗、黑色钢框组合而成的京汉大道上的地标建筑，包容浓郁异域风情背后的繁华生活。沿袭万科城市住宅户型设计、城市泛会所、城市共生的精髓，■目前在售房源为81~125㎡，均价11000。一次性付款98折，贷款99折。金都汉宫一线临江，临江线近400米，东西长约300米。以11-33层高层为主体建筑，采用围合的建筑形式。其定位为武汉领袖级楼盘，“是建筑，更是值得羡慕的传奇人生。”将产品与人生精神追求相契合。■目前在售产品御座，价格9800~13000，面积为160—230㎡，一次性付款95折，贷款97折。万科润园万科在汉开发建设的首个高端项目，于2006年初开工建设，2006年底对外开放接受预约参观，报价12000。比当时同片区价格高出许多。万科•润园建筑在密布50年以上林木国营老厂旧址上最大限度保留树木与景观，树下“种”房，培植城市内环4-9层底容积率建筑产品，用现代的围合形式、突出5重景观体系新旧互融。[分析]世茂锦绣长江——滨江国际社区；武汉天地御江苑——国际前沿风尚生活；融科天城——国际居住社区；万科润园——保留历史生态景观下的城市稀缺；金都汉宫——武汉城市人居高端典范；内环线产品有绝对的资本号称“国际”“高端”“典范”，他们的1.产品品质一级——大品牌，建筑设计有个性，建筑用材最优；2.景观资源一级——壮阔长江；3.人文资源一级——历史文化；4.地理位置一级——城市核心中的核心；5.园林规划一级——注重自由空间与生活空间的充足，让业主充分展现自我；5重价值的城市核心稀缺产品，所以他们当之无愧的高端！让我们回过头来看水墨蓝轩地段：城市核心中央景观：一线临墨水湖人文：汉阳历史人文气息品牌：浙江中大地产品质：精功细作，精雕细刻产品：别墅+小高层园林：低密度，绿化高，景观丰厚，人文气息浓郁人群：城市新贵，权力先锋阶层[观点]我们拥有的价值与内环线项目比肩；我们拥有的价值堪称城市稀缺级别！我们有绝对的理由比肩高端，成为一线明星！我们的战略目标09年，中大地产超越之作！我们是汉阳高端，我们的城市价值可以超越二环，我们的综合价值足够比肩一线！汉阳高端超越二环一线明星第二部分/推广战略蓝海战略红海是争夺现有的需求，蓝海是开拓新的需求。红海是遵循价值与成本互替，蓝海打破这种规律。高端是我们的目标是我们打破墨水湖低端价值的突围我们必须重新制定游戏规则。重新制定游戏规则意味着重新制定价值标准我们的目标是打造成为一线高端的新标准蓝海战略1建立1%的稀缺价值城市核心的第三大湖区我们可以明确看到二环线上三大湖南湖、东湖、墨水湖东湖已经限批、南湖没新地、汉口就没有湖只有墨水湖作为整个城市核心仅有的城市湖区最后的稀缺之地，当之无愧属于城市的珍宝级别。墨水湖岂能属于汉阳城市格局为我们带了价值资源堡垒。蓝海战略2建立1%的品牌价值第一品牌造第一高端武汉的市场有一道潜规则，外来的和尚好念经，所以我们看到大开发商的品牌号召力绝对有，万科的概念、金地的理性、华润的人文都很大的程度在武汉市场收揽了成果。中大是地道的浙商，浙商在武汉的市场份额并不大，所以相对于深圳的开发商来说知名度相对较小，但浙商的品牌个性和主张是我们一定要去亮化的，浙商为什么从来不做没有内涵的产品，浙商为什么如魔鬼般对产品细节苛求，浙商的大手笔往往不体现在大的形式而体现在精的程度，越精细越品质越需要重金投入，这些都是品牌的个性主张，中大的品牌以绝对的精工锻造实力重新打造墨水湖，为城市缔造雕宅画湖的高端产品。这是品牌价值体现和建立的绝佳时机。蓝海战略3建立1%的高端主题做到形象的1%主题对于高端项目来说特别的重要，我们的项目有一级棒的产品品质、有一级棒的景观资源、有一级棒的人文故事、有一级棒的城市地段、有一级棒的园林规划，但我们缺少一根将这些珍珠穿成项链的线索，这个线索决定了我们到底是一个高端产品还是高端品牌。我们可以看到万科，他的产品很好，但更重要的是他的产品有形象主线所有万科的产品形象都让人感到是独特的，每次的个性都不一样，每次都做到1%，所以你没法去用价格来去衡量他的产品，你只会成为产品的俘虏。蓝海战略4打造1%的产品价值建立自己的产品标准蓝海是规避竞争，自己制定的游戏规则。每一件艺术品都是不可复制的，建筑艺术化对待是高端产品的新标准，中国美院院长的26种色彩，是考究更是艺术高层不以高为标准，高层以低为标准，是尊重更是用心我们在不断地突破，创新建立新的标准，正因如此，在一片极奢极豪的高端标准中，才显得超凡脱俗，而这种的标准让人难以超越的不是产品的质量多好而是所呈现出来的产品生命感。市场观点告诉我