CBRE China_MarketView_Q1 2015_CN

MARKETVIEW写字楼迎来集中供应新政助力住宅回暖中国房地产市场报告二零一五年第一季度市场焦点写字楼—部分二线城市空置率近40%全国新增供应达有记录以来的历史第二高点，二线城市供应保持高位，沈阳、无锡、长沙、重庆、成都五大城市的空置率已迫近40%。一线城市科技行业新增需求较为活跃，国内中小金融企业仍是二线城市需求支撑点。外资企业整体租赁需求疲软，裁员等负面新闻频发，本季继续录得外企退租或缩减办公面积案例。零售物业—奢侈品调价提振消费情绪全国优质零售物业新增供应累计81.6万平方米，较上季历史峰值大幅回落。在中国奢侈品消费持续走低的大环境下，本季部分奢侈品牌调整全球价格策略，大幅收窄国内外差价，一定程度上提振了中国市场上奢侈品牌的消费情绪。奢侈品牌新增店铺数有所回升，但本季最为活跃的仍是餐饮、娱乐等体验消费业态。工业物流—工业地产发展将迎来新常态2014年至今，中央及地方政府密集出台产业政策，强调工业地产的集约节约利用，这使得2015年将成为政策落地、产业调整及行业转型的关键一年。作为制造业发展载体的工业地产将面临巨大的机遇与挑战。在制造业产业升级的背景下，工业物业形态调整及规划策略转变已势在必行，而规划先行及重视运营将成为工业地产发展的新常态。住宅市场—新政促进一二线市场回暖楼市一揽子扶持政策密集出台，先有全面降准降息的政策红利普惠实体经济和购房者，而后随着两会的落幕，中央各部委迅速落实“稳定住房消费”的政策纲领，在3月底出台的包括信贷、财税等方面的政策对房地产市场，特别是改善型住房需求买家无疑是重大利好；其中，二套房首付比例降至四成的新规对于资产价格较高、对信贷依赖程度较大的一二线市场预期将有很大的促进作用。一揽子政策出台，引导供需平衡月日，央行再度下调存贷款基准利率个基点，一年期贷款利率降至。月底，中央各部委迅速落实两会后提出的“稳定住房消费”的政策纲领，相继出台了包括信贷、财税等各方面的政策。按照新规，二套房首付比例降至四成，住宅转让免收营业税年限从此前的五年下调至两年。随着购房者支付能力和市场情绪的进一步提升，主要一二城市的住宅成交量和价格或将有望进一步复苏。在供应端，政府也将着力于从多个层次优化资源配置，改善有效供给。另外，新政明确提及对住房供应明显偏多的城市减少住宅用地供应量，引导未开发土地转型利用，这些政策导向无疑将有助于平衡三四线城市中长期的供需结构。2015年第一季度世邦魏理仕研究部©2015，世邦魏理仕|10%10%20%30%40%50%02468102002200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015Thousands（人民币万亿元）房地产开发投资（左）年度变化率（右）7.0%Q120151.2%Q12015出口4.7%Q1201550.12015年3月社零总额10.6%Q12015数据来源：国家统计局，2015年第一季度图表1：中国房地产开发投资MARKETVIEW图表5：进出口贸易图表4：固定资产投资图表3：社会消费品零售总额图表2：国内生产总值（GDP）宏观经济年第一季度，中国增速同比下滑至，季度增速创年一季度以来新低。产能过剩及内外需乏力使得制造业持续面临下行压力。虽然月份重新回到荣枯线以上，达，但新订单指数和新出口订单指数均小幅下滑。同时，月份的同比下降，已连续三年处于下行通道。受此影响，今年一季度规模以上工业增加值增速同比下滑个百分点至。另一方面，虽然从去年下半年开始政府出台了一系列政策来刺激房地产行业，而且在“新政以后市场成交数据有所回暖，但政策利好依旧难以在短期内抵消高库存所带来的压力。一季度房地产开发投资同比增速从去年同期的下滑至，土地购置面积则同比大幅下降。受制造业和房地产拖累，一季度固定资产投资增速下滑至。消费方面，季内社会消费品零售总额增速继续放缓，同比增长，网络商品零售额则依旧保持高速增长，同比增幅达。进出口方面，按美元计，一季度出口同比增长。受内需疲软和大宗商品价格下滑的影响，进口同比下降。此外，月末广义货币（）余额达万亿元，同比增长，增速略有放缓。在经济下行的背景下，我们预计政府将延续宽松的货币政策和积极的财政政策，通过增加基建投资、降准、降息等一系列定向措施来维持经济增长。市场表现0%2%4%6%8%10%12%14%010203040506070200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015（人民币万亿元）国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%051015202530200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015（人民币万亿元）社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%0123456200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015（美元万亿元）进出口总额（左）出口额（左）进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%0102030405060200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015（人民币万亿元）固定资产投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局，2015年第一季度数据来源：国家统计局，2015年第一季度数据来源：国家统计局，2015年第一季度数据来源：国家统计局，2015年第一季度2015年第一季度世邦魏理仕研究部|©2015，世邦魏理仕2MARKETVIEW市场表现写字楼市场年第一季度，全国优质写字楼新增供应录得万平方米，为有记录以来的历史第二高点。其中深圳迎来近万平方米的新增供应，居各城市之首。受此推动，一线城市供应总量录得万平方米，创近三年新高。二线城市的供应保持高位，导致沈阳、无锡、长沙、重庆、成都五大城市的空置率已迫近，而其新兴商务区的空置率已突破。需求方面，尽管新增供应量较大，受季节、因素影响，全国净吸纳量仍环比回落至万平方米。一线城市中，科技行业的新增需求较为活跃：北京的望京片区由于某些项目采取灵活的租赁策略，吸引了大批科技企业入驻；而广州的珠江新城则因其物美价廉而成为不少从产业园区升级搬迁的科技企业的首选；深圳则持续受政策红利推动，新成立的科技企业亦不占少数。二线城市面临的挑战仍不容小觑，非传统金融机构的退租潮尽管已在成都等城市发酵，租赁需求活跃度较去年有明显回落。然而整体而言、资产管理在二线市场上的需求活跃度目前仍明显强于大部分行业，国内中小金融企业仍是需求支撑点。外资企业整体租赁需求疲软，裁员等负面新闻频发，本季继续录得不少外企退租或缩减办公面积案例。本季全国写字楼平均租金环比增长。一线城市需求相对活跃且市场可租赁面积相对有限，平均涨幅仅为。上海浦东市场的空置率低至，推动全市平均租金上升，涨幅领跑全国。二线城市整体受集中供应影响较大，需求增幅跟不上井喷的供应，业主议价能力被削弱已是必然，本季平均租金环比下调。华东地区受非传统金融机构推动，大部分城市的租金走势平稳。但无锡因年的新增供应对市场冲击较大，库存去化尚需时日，业主报价走低，全市租金下跌，跌幅全国最高。华西重庆和成都持续受集中供应影响，租金亦有不同程度下跌。华北地区，天津在近两年的租金下跌后首度录得租金上涨；除此之外，大部分城市租金走势仍相对稳健。武汉作为华中地区的经济中心，其所面临的供求矛盾不及其他中西部城市突出，租金稳中有升。随着中国五大城市群规划陆续出台，长江中游和成渝城市群势必成为内陆地区的重要增长极，预计国家级的规划将推动新增需求的释放。展望未来，新增供应在大部分市场依然充沛。在需求方面，我们认为，企业的关注点将不仅仅局限在租赁成本，面积的利用效率以及移动办公等先进办公理念将越来越受到关注。0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.0200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12003=100全国一线城市二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第一季度图表6：写字楼市场供需图表7：写字楼租金指数2015年第一季度世邦魏理仕研究部©2015，世邦魏理仕|3MARKETVIEW80100120140160180200220Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12003=100全国一线城市二线城市0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.0200320042005200620072008200920102011201220132014Q12015（百万平方米）新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）零售物业市场本季，全国优质零售物业新增供应累计万平方米，较上季历史峰值大幅回落。体验业态仍是市场去化的主要支撑，但同时市场上也录得不少奢侈品牌开店的例子。受此推动，全国零售物业平均空置率环比下降个百分点至，购物中心首层租金指数环比上涨。在中国奢侈品消费持续走低的大环境下，本季调整全球价格策略，大幅收窄国内外差价。有鉴于此，部分品牌亦开始跟进。本轮价格策略调整在一定程度上提振了中国市场上奢侈品牌的消费情绪。与此同时，在新近开业优质商场的带动下，奢侈品牌新增店铺数有所回升。上海、成都、重庆、武汉和青岛等城市均录得奢侈、轻奢品牌以及设计师品牌开业的案例。但本季最为活跃的仍是餐饮、娱乐等体验消费业态，新开业的商场服饰类占比下降。餐饮最受运营商和消费者青睐。儿童关联业态的扩张势头不减，家庭型消费客群成为非核心商圈商业零售的重要支撑。教育培训机构虽相较于传统零售业态承租能力较低，但也逐步从写字楼转向在购物中心中开店，以期提升品牌形象。此外，提供轻餐服务的主题消费书店极具人气，成为不少运营商聚集人流的法宝。手机、笔电、平板等产品丰富度不断提升，加之中国本土厂商迅速崛起，市场竞争加剧。品牌体验店开始成为品牌提升形象和用户忠诚度的有力武器。苹果本季在重庆、杭州、郑州、天津和沈阳连开六家。为强化“售中”体验，全国首家三星“超级体验店”入驻重庆茂业天地，并开设咖啡吧提供轻餐服务。此外，包括联想、华硕在内的品牌体验店和旗舰店在购物中心中亦不再鲜见。百货行业仍处行业整合期，本季华北和东北地区录得几宗百货闭店的案例。沈阳北一路及奥体中心万达百货均已撤场，青岛李沧和两个万达广场同样关闭主力店万达百货。津乐汇百货退出北京中关村广场购物中心，天津远东百货本季停业。虽然百货闭店潮仍在持续，但仍有百货调整后重新开业，静待市场的检验。年未来三个季度，全国主要市场零售物业供应仍然充沛。伴随自贸区陆续落户国内多个省市以及跨境电商的快速升温，国内实体零售所面临的挑战更趋严峻，实体零售应势而变或将使其脱颖而出。另一方面，的调价或将引发其它奢侈品牌追随，国内外价差的收窄有望令到中国消费群体回流本土市场，从而为国内疲软的奢侈品消费市场注入一剂强心针。市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第一季度数据来源：世邦魏理仕研究部，2015年第一季度图表8：零售物业市场供需图表9：购物中心首层租金指数2015年第一季度世邦魏理仕研究部|©2015，世邦魏理仕4MARKETVIEW市场表现-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%02004006008001,0001,2001,4001,600200320042005200620072008200920102011201220132014Q120