滨江新城B1地块定位报告(5.28) v3

2013年5月长沙市岳麓区滨江新城B1地块定位报告01020304宏观环境分析项目整体定位项目本体回顾目录各类物业市场分析3.3/商业公寓市场：总体成交商业市场持续发酵，量价稳步上升在住宅遭受调控的同一时期，商业市场量价成温和上升走势，2012内六区商业物业（涵盖40年产权公寓产品）成交72.06万方，比2011年上升47.2%；供应量159.14万方，相比去年上升33.7%；成交均价17290元/平米，比去年上升1.6%。商业市场虽然处于温和上升阶段，但是市场内部存在较多不成熟及非理性的成分，部分以零售业为导向的商业体缺乏科学运营及规划，投资者本身也对其缺乏足够的知识去认知，在近两年“繁荣”表象背后，已经为未来埋下泡沫破灭的种子。2011年商业市场岳麓区与雨花区仍平分秋色，2012年岳麓区商业物业成交占比则占到了六区总量的35%，成为商业市场的绝对热点区域。岳麓区商圈发展不充分，商业物业价格较低，升值潜力较大，这是岳麓区受到投资者追捧的最为重要的原因。而今年岳麓区成交热点项目主要有奥克斯广场、绿地中央广场（写字楼为40年产权）及罗马商业广场，均为综合体项目2012年商业市场热点进一步向岳麓区转移3.3/商业公寓市场：岳麓区汇金国际东宸19公馆明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇涉外公馆金领公寓兰卡威国际万博汇西子一间先锋东外滩和天下北城伍家岭月湖星沙麓北武广新城省府红星麓谷雷锋大托暮云麓南长房时代城中心壹号公馆中信新城星城荣域在售公寓项目潜在公寓项目沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰昊天大厦湘麓国际天翼公寓沸点100铂金中心友谊公寓观园公寓大地国际公寓蓝湾国际广场泊富广场北辰三角洲德思勤城市广场IDo爱都尚东恒凯鸿润园恒力中心罗马假日广场红橡华园望兴F1站雅阁国际星语林·阿普阿布凯通公馆奥克斯广场世茂铂翠湾梅溪湖国际新城金荣央谷金座澳海澜庭阳光锦城月亮湾将爱公寓绿地中央广场红公馆花漾年华达美D6区东岸城邦喜盈门范城勤诚达新界融科香山国际汇达国际公馆顺天国际金融中心长房白沙湾香江锦城西铁领寓东方摩卡藏珑保利国际广场才子佳苑新长海广场万科城市花园锦泰东环爱城阳光公寓恒万西溪里恒大金都郡原居里水岸世景剑桥名门融源及第中城丽景香山香樟兰亭时代公馆极目楚天康乃馨郡原美村南湖一号星隆国际广场星湖湾滨江金鼎中心片区南城省府片区美美公馆罗马商业广场河西片区华晨世纪广场武广尚东片区公寓分布目前市场公寓分布可分为四个片区，已知含公寓楼盘共91个(售完除外），其中潜在含公寓项目约42个，多位于中心片区和河西片区3.3/商业公寓市场：分布本案恒大御景湾奥克斯广场绿地中央广场项目周边已知公寓项目仅3个，2个项目在售，1个项目待售从网签上来看，区域内，以奥克斯广场的公寓去化速度最快。去化达97.67%，而绿地中央广场去化速度较差，整体去化21%。恒大项目公寓还未面市，后续将投放市场去推货上看，区域内总体公寓推货1419套，去化仅740套，去化速度整体较缓慢面积段（㎡）计算面积（㎡）纳入网签套数网签去化套数套数去化率（%）40-5047.1818017496.67%50-6058.2724023597.92%60-7062.77605896.67%90-10098.92605998.33%100-110100.256060100.00%总计-60058697.67%面积段（㎡）计算面积（㎡）纳入网签套数网签去化套数套数去化率（%）23.123.1311135.48%33.42-33.8333.522645320.08%36.36-36.7336.584259121.41%37.3337.3333412.12%63.4763.47661319.70%总计81917221.00%奥克斯广场绿地中央广场区域内公寓项目较少，公寓市场出现空白，但是从两个项目的成交来看，整体去化不高3.3/商业公寓市场：现有供应本案恒大御景湾楷林国际君婕地块百汇地块B7地块随着君婕地块、凯林国际、百汇地块、B7地块的投入使用，还是会有公寓产品推向市场，但基本上都为混搭销售；随着滨江新城的快速建设，后续投资形的公寓产品将越来越多，与之俱来的则是竞争。从潜在竞争来看，后续公寓产品将面临很大竞争3.3/商业公寓市场：潜在供应外部竞争：供应特征：随着武广新城、大河西先导区等政府规划的逐步推进，以及综合体项目的逐步开发，长沙公寓供应将呈现四面开花的趋势；销售特征：大部分开盘项目销售维持在50%左右；产品特征：精装修产品将成为主流趋势；价格特征：中心板块是价格标杆；潜在竞争：未来潜在货量高达196.55万㎡，后续竞争压力大3.3/商业公寓市场小结区域内竞争：供应特征：区域内公寓供应量较小，整体供应在10万㎡之内；销售特征：仅奥克斯依靠优势的配套，理想的价格，去化速度较高。整体来看，区域公寓去化较缓。潜在供应特征：后续公寓货量将逐步增大，公寓产品面临竞争局面。对项目公寓开发有利的因素对项目公寓开发不利的因素1.快速实现现金回笼；2.项目产品溢价；3.分解容积率压力。1.用地周边配套较为缺失；2.区域内虽然公寓推货量教小，但是去化速度较慢；3.目前的市场形式来看，区域公寓产品的价值实现能力较弱。4.区域的红海竞争压力区域去化速度较慢，价值实现能力较弱、面临竞争红海，在项目容积率符合的情况下，本案公寓产品不做重点考虑3.3/公寓发展研判1990年2001年2007年至今市场伊始，商住办公兴起代表：平安大厦、华侨大厦、华联大厦等。产品特征：写字楼市场未成熟，大部分产品与真正写字楼差距较远，多为住宅、公寓型办公。专业写字楼首亮长沙代表：平和堂、顺天财富、银华大厦等。产品特征：顺应大中型企业要求，硬件设备相对优良，开始引进完善的物业管理服务。换代升级，5A写字楼开始普及代表：运达国际广场、万达、中天、湘域中央等。产品特征：写字楼市场专业化，软硬件全面升级，5A概念开始普及。长沙写字楼市场发展落后、底子薄，主流商务产品专业化程度低，目前实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限；随着中天广场成功运营，运达、保利、泊富、世贸、绿地、复地等知名房企的高端写字楼项目落户，未来长沙写字楼将会向高档智能化专业办公型写字楼发展。3.4/写字楼市场：发展趋势2012年办公市场稳步上涨，内六区办公物业（涵盖50年产权公寓产品）成交57.24万方，比去年上涨57.2%，成交均价12089元/平米，比2011年上升1.9%。写字楼项目2012年纷纷推出市场，导致2012年办公市场供应量激增，2012年办公市场供应量达到142.35万方，比去年上升332.2%，供求比达到了2.49。泊富国际广场、奥克斯广场、顺天国际金融中心等综合体项目2012年其写字楼物业相继问世3.4/写字楼市场：总体供求办公市场成交稳步上涨，供应量激增123.4/写字楼市场：区域分布2012年办公市场岳麓区崛起，滨江新城成热点，商务区布局未来将更加多元化岳麓区2012年被滨江新城新兴综合体（奥克斯广场）及滨江新城商务区项目（民生大厦）拉动，办公物业成交占比从2011年的1%上升至19%。随着滨江新城B7地块的出让，滨江新城板块未来将成为河西的重点商务区域，长沙商务区布局正朝着更加多元化的方向发展此外，也可以看到天心区今年办公物业成交占比也出现了11%的增幅，起推动作用的是保利国际广场、建发汇金国际及星城荣域这样的综合体项目。3.4/写字楼市场：板块分析滨江板块：行政商务规划型带动伴随河西滨江新城行政中心、金融中心的定位，写字楼已经预见性的发展，建成后的滨江新城将成为长沙的城市地标。梅溪湖板块：产业型带动”一谷:麓谷高新产业科技园；一湖：梅溪湖国际社区；共同发力，缔造未来写字楼新区中心板块：金融型带动一纵：芙蓉路；两横：五一路、人民路。城南板块：政府、商业型带动一府：省政府；一圈：红星商圈受红星商圈与省政府的拉动，写字楼市场逐步发展。麓谷-梅溪湖区域市府、滨江新城区域中心区域南城区域写字楼依赖于主干道，同时对商务资源、自然环境也有一定的要求；部分写字楼依托市政规划，分布在省府、市府附近；金融扩散，部分写字楼向新兴金融区域转移；目前河东中心板块为长沙高端写字楼最集中区域，河西专业、高端写字楼较为匮乏。长沙写字楼依托金融、产业、行政、商业发展成为4个板块，其中滨江板块以打造成为以商业、商务、金融为核心，以滨江居住为依托的复合型新都会中心和现代滨水新城，建成后的滨江新城将成为长沙的城市地标。14滨江板块重点写字楼分布滨江板块：本案所在区域沿岳麓大道目前有三个综合体项目，都做了顶级写字楼规划，楷林目前也准备入驻滨江新城板块，另外普通写字楼项目不多。12123①绿地中央广场②奥克斯广场③本案④楷林项目①滨江金鼎②财富岳麓顶级写字楼普通写字楼43.4/写字楼市场：板块分析绿地中央广场奥克斯广场世茂铂翠湾楷林153.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）绿地中央广场绿地地产集团滨江新城写字楼、酒店、商业、住宅10万方200m住宅7500奥克斯广场长沙奥克斯广场置业有限公司滨江新城住宅、公寓、酒店、写字楼--商铺50000公寓6600楷林项目楷林(长沙)置业有限公司滨江新城写字楼20万方200m筹建滨江金鼎长沙市建设综合开发公司滨江新城住宅、写字楼--6800财富岳麓长沙市麓山城市建设投资有限责任公司市府板块写字楼8.3万方120m未售滨江板块重点写字楼概况滨江板块：三个高端综合体+楷林专业写字楼项目，预示着该区域将成为未来河西当之无愧的CBD中心。163.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）九龙仓项目九龙仓置业五一广场商圈酒店、商业、写字楼和公寓20万㎡452m/泰贞中心湖南泰贞投资管理有限公司五一广场商圈初步规划酒店、商业、写字楼公寓等13万㎡245m待售万达广场天津长沙开福万达广场投资有限公司五一广场商圈写字楼、酒店、商业、住宅6.7万㎡200m135000华远华中心华远地产五一广场商圈写字楼、酒店、住宅、公寓6万㎡188m18000运达中央广场湖南运达房地产开发有限公司武广新城写字楼、酒店、商业、住宅约10万㎡249m住宅16800世贸广场上海世茂股份有限公司五一广场商圈写字楼、酒店、商业、公寓15万㎡341m待售保利国际广场长沙南湖广场置业有限公司南湖板块写字楼、公寓、住宅约10万㎡235m住宅14000北辰三角洲长沙北辰房地产开发有限公司新河写字楼、酒店、住宅约6万㎡300m住宅均价10000中建滨江项目中建信和公司南湖板块写字楼、酒店、住宅规划中规划中待售泊富国际广场湖南珈鼎置业发展有限公司芙蓉北路写字楼、公寓、商业9.7万㎡228m20000建发·汇金国际长沙兆发房地产有限公司芙蓉中路写字楼、住宅-150m住宅均价10000明城国际中心长沙明城房地产开发有限公司芙蓉中路写字楼9万㎡153m140000华尔街中心湖南金色地标房地产开发有限公司芙蓉中路写字楼5.8万㎡158m16000中心板块重点写字楼概况中心板块：写字楼市场逐渐繁荣，正从专业写字楼向5A甲级写字楼发展。173.4/写字楼市场：板块分析城南板块重点写字楼分布14123城南板块：写字楼市场目前成熟度较低，目前分布较零散，主要依附于省政府、韶山南路。①德思勤城市广场①兴汝·金城②御邦国际广场③中建大厦④中南博远大厦顶级写字楼普通写字楼德思勤城市广场御邦国际广场兴汝金城183.4/写字楼市场：板块分析项目开发商区位业态写字楼规模建筑高度均价（元/㎡）德思勤城市广场湖南德思勤投资有限公司红星商圈酒店、商业、写字楼和住宅14栋甲级写字楼群-公寓9800兴汝金城湖南兴汝城房地产开发有限公司省府板块商铺、写字楼、公寓、住宅--住宅：7300元/㎡御邦国际广场湖南立达人投资股份有限公司省府板块写字楼、酒店5.7万㎡-12500元/㎡中建大厦中建投资有限公司红星板块写字楼、酒店、住宅、公寓4.4万㎡99.4-中南博远大厦湖南中南房地产开发公司圭塘板块写字楼、