XX宾馆项目前期市调报告

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料景谷宾馆项目前期市调报告.doc景谷宾馆项目前期市调报告昆明妙行投资咨询有限公司二零零六年十二月目录精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第一部分：市场调研概述第一节：市场调研序言……………………………………………………………………3第二节：市场调研的目的………………………………………………………………3－4第三节：市场调研的方法…………………………………………………………………4第二部分：景谷经济宏观环境第一节：景谷概况…………………………………………………………………………5第二节：景谷经济概况……………………………………………………………………5第三节：景谷城市规划及发展方向………………………………………………………6第四节：本部分小节………………………………………………………………………6第三部分：景谷房地产概况及发展趋势第一节：市场概况………………………………………………………………………精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料…7第二节：主要区域及板块及发展趋势…………………………………………………7－8第四部分：项目周边环境及地块分析第一节：区域人口现状及发展分析………………………………………………………9第二节：区域周边环境及地块分析…………………………………………………10－12第五部分：目标消费者调研第一节：住宅消费者调研……………………………………………………………13－15第二节：商业地产消费者调研………………………………………………………15－17第六部分：市场调研结论及建议第一节：市场调研结论………………………………………………………………17－19第二节：项目规划、定位建议………………………………………………………19－21结束语：…………………………………………………………………………………21精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料附：竞争楼盘个案分析…………………………………………………………………21第一部分：市场调研概述第一节：市场调研序言景谷宾馆项目市场调研小组于11月月25日——12月2日对景谷县城主要区域进行抽样式的问卷调研，对景谷城区大小宾馆、主要在售项目、竞争对手作调研，同时与消费者、及在售楼盘销售人员进行房地产市场全方面沟通，并与景谷·百汇城项目组人员交流了对景谷宾馆项目的看法。景谷宾馆项目规划已初定方案，即将步入开发阶段，此次市调只是对具体的商住规划比例，户型设计建议、比例微调及对小区景观进行建议。目前主要工作侧重于该项目上市后的市场营销方面，而本项目区域位置特殊性且在当地体量较大，如何规避风险，确保项目成功开发，我们必须面对如下课题：一、景谷城市宏观环境；二、景谷城市规划；三、景谷房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）；四、景谷商业网点规划；五、市场主要在售项目调研（住宅、商业）；六、竞争对手及市场潜在供应量分析；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料七、项目区域环境及地块调研；八、主要目标消费者调研；九、宾馆调研（宾馆效益，入住客源、入住时间周期）；本市场调研报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调研重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。第二节：市场调研目的本次对景谷城区进行房地产市场专项调研，最终目的是在充分搜集、了解景谷房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析景谷房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此，组成了专业调研小组对景谷城区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调研数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对景谷的房地产市场做到深刻、精确的认识，为项目开发运作提供有效的建议。第三节：市场调研方法一、资料搜集通过文献资料及网络搜集有关景谷宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。二、实地走访调研主要针对在售项目、潜在竞争楼盘、区域环境及景谷城区大精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料小宾馆进行调查，通过市场调研小组人员走访获取第一手市场资料。针对被调研对象或被调研楼盘，市场调研小组事先设定好问题，以消费者或购房者身份获取所需资料。采用访谈形式，对景谷城区居民，项目地块目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群及营销策略与方向提供可参考依据。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第二部分：景谷城市宏观环境第一节：景谷概况景谷傣族彝族自治县位于云南省思茅市中西部，地跨北回归线，素有“林海明珠、茶祖之源、芒果之乡”的美誉。全县以山区半山区为主，属亚热带山原季风气候，拥有得天独厚得森林、热区、能源、矿藏等自然优势资源。景谷历史悠久，民族文化资源丰富多彩，农业经济稳步发展，工业进程不断加快，城市基础设施建设日新月异，对外开放日益扩大，社会事业蓬勃发展，人民生活水平逐步提高。全县人口万，其中城镇人口万。第二节：景谷经济发展概况景谷县围绕林业、热区、能源、矿藏等优势资源的开发利用，走“农业立本、工业富县”之路，初步建立了支撑本县经济社会发展的以林化、林板、林纸为主的林产工业，以水电、原煤、石油为主的能源工业，以建材、冶金为主的矿产工业，以制糖、制茶、制盐、果品加工为主的食品工业体系。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料2005年末，全县生产总值在10987万元的基础上增长12.68倍(按现价计算)。工农业总产值在10433万元的基础上增长17.38倍，其中：工业总产值在3161万元的基础上增长39.21倍(按现价计算)；农业总产值在7272万元的基础上增长7.9倍。地方财政收入在1143万元的基础上增长7.56倍；财政支出在1353万元的基础上增长17.87倍;乡镇企业营业总收入在223万元的基础上增长127.57倍;社会消费品零售总额在3964万元的基础上增长增长9.28倍;农民人均纯收入在276元的基础上增长5.26倍。县内实现了村村通公路的目标，境内公路里程达3906公里；市政基础设施建不断改善，小城镇建设得到较快发展；科技对对农业、经济的贡献率分别达49%和47%，实现了“两基”和“普实”教育目标，人均受教育年限达6.7年，人口自然增长率保持在5‰以下，广播电视的覆盖率达到89%和96%。先后荣获“全国农村中医工作先进县”、“全国文化先进县”、“全国广播电视先进县”、“全国体育先进县”、“省甲级卫生县城”、“民族民间艺术之乡”等荣誉称号。第三节：景谷城市规划及发展方向景谷县本世纪头二十年发展的指导思想和基本思路是：坚持以经济建设为中心，抓好扶贫和小康建设两个重点，打牢农业、交通、科教、市政建设四个基础，培植壮大林业、蔗糖、能源、矿产四大支柱。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料景谷县城结合城市产业、交通条件和自然环境、人文因素等特点，采用集中成片发展与组团跳跃式发展相结合的布局方式开展规划建设，现初步形成“一带、两轴、六组团”的城市布局结构。一带：沿威远江两岸由北向南风光带；两轴：东西向为一发展轴，南北向为一发展轴，两条城市主干道分别贯穿两轴；六组团：江北三棵树、江西老城区、江东新区、江南芒费住宅区、东巴工业园区、南景纸厂工业区。到2008年，县城规划区范围达133平方公里，建成城区面积10平方公里，将完成市政基础投资3亿多元，城市人口近6万，城市化水平初步达到36%，成为仅次于思茅市翠云区思茅次区域经济中心。第四节：本部分小结经济健康快速发展，投资环境的日益完善，四大支柱产业强势壮大将全方位拉动景谷经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，而景谷房地产业正处于快速上升时期。因此，整个景谷房地产必将迎来新的发展契机。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料第三部分：景谷房地产概况及发展趋势第一节：市场概况及特点概况：随着政府加大市政建设投入力度及全县经济稳步高速的发展，景谷县城城市规模逐渐扩大，城市容量越来越大，随之而来的是城市人口各种需求急剧增加，城市功能配套更趋完善与合理。从整个城市目前现状来看，城市核心区域以县政府所在地为中心，形成政治、经济、文化、购物、休闲、娱乐的中心区域，而房地产发展亦以此地为基点，呈均辐射状向外发展，且在物业构成上形成商住结合的建筑形态（底层或两层商业+多层住宅）。特点：·城市交通路网比较发达，促进了房地产市场有序良性发展；·地产项目主要集中在城市中心区域；·习惯性消费场所人流比较集中，较早入市并投入使用的商业物业取得了较好的经济收益；·商业业态分布个性比较明显，已经形成一定的消费群认知和比较固定的消费场所；·商住结合的物业形态为主（底层商铺或两层商业+多层住宅）；精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料·地产物业建筑形态比较单一，导致商业业态规划出现重叠现象，势必加剧竞争局面；·随着城建力度的加快和城市经济稳步良性的发展，城市规模扩大，居民人口增加，进而形成居民构成多元化，消费需求多样化，继而刺激房地产市场的发展；·租赁市场比较活跃，本地居民与外地经商人群形成本市房地产市场的主要消费群体且消费特征明显，形成互补；第二节：主要地产区域及发展趋势地产区域板块：此次调研以永平路为界限，永平路以北划分为新区板块，永平路以南为老区板块。新区板块：新区板块主要由白龙公园、大兴量贩超市、景谷一中、景谷县体育馆、景怡苑小区、建材市场组成。该区域属景谷新兴开发区，地产类型主要以住宅为主，区域特点是道路通畅，城市景观、市政基础设施较先进、城市绿地多、绿化率高，居住、文化环境佳。由于配套的成熟，该板块是景谷很多中层以上收入市民的购房首选。老区板块：主要由素称景谷第一街的文明路、金三角广场、大农贸市场精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料－百汇城综合商业区、客运站、景谷老街组成。该区域的地产类型多以商业物业为主，目前市场在售项目有大世界商场、金地.金旺商业街、金三角商业广场内铺、百汇城商业步行街、鑫源地产开发的商业项目。区域特点