某宾馆改扩建项目可行报告

某宾馆改扩建项目可行性分析报告一、宾馆基本情况（某宾馆注册资本3,500万元，距市中心25公里，占地面积十万平方米，拥有各类客房近300套，可满足600余人同时入住。经营范围有餐厅、酒吧、洗浴健身、棋牌茶室、歌舞厅等。二、宾馆经营情况（一）接待情况项目2007年2008年2009年2010年1-6月平均客房出租率（%）58.04%51.88%39.72%38.68%主要客源地（人次）外宾17264107240内宾75150678744876321353合计76876682844883521393公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月平均客房出租率逐步下降，分别为58.04%、51.88%、39.72%和38.68%；其中约99%的客人为国内宾客，外宾占比较低。（二）收入情况（万元）年份房费收入同比增长餐费收入同比增长其他收入同比增长销售收入同比增长2007年1895-2.27%3594-3.83%1598-11.12%7087-5.18%2008年1854-2.16%3475-3.31%1566-2.00%6895-2.71%2009年1627-12.24%2909-16.29%1368-12.64%5904-14.37%2010年1-6月686-57.84%1572-45.96%451-67.03%2709-54.12%公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月销售收入逐年下降，分别为7087万元、6895万元、5904万元和2709万元。其中餐费收入占营业收入的50%左右，房费收入占营业收入不足30%。（三）盈利状况（万元）项目2010年1-6月2009年2008年2007年金额占营业收入比例金额占营业收入比例金额占营业收入比例金额占营业收入比例营业收入2709100.00%5904100.00%6895100.00%7087100.00%营业成本229584.72%471779.89%499672.46%522073.66%销售费用1023.77%1662.81%2253.26%2112.98%管理费用57521.23%115019.48%98714.31%156622.10%财务费用2489.15%5569.42%5998.69%5768.13%营业利润-461-17.02%-1131-19.16%-277-4.02%-867-12.23%利润总额-447-16.50%-1111-18.82%190.28%1732.44%净利润-447-16.50%-1080-18.29%60.09%1191.68%公司2007年、2008年、2009年和2010年1-6月营业利润均为负，分别为-867万元、-277万元、-1131万元和-461万元，净利润分别为119万元、6万元、-1080万元和-447万元。三、宾馆市场竞争力分析（一）优势1、独具特色的建筑风格，古朴典雅。2、优越的区位条件，交通便利。3、现有资源空间集聚度高，形成了较为健全的建筑群，有利于特色环境氛围的营造。（二）劣势1、行业竞争大，区域竞争激烈2、历史悠久，具有较高的艺术、文化价值，但缺少参与性强的项目3、市场单一，国内旅游市场发展缓慢、缺乏对国内年轻群体的吸引。4、开发力度不够，缺乏高端设施四、项目建设投资情况建设投资情况根据本项目总体建设内容，对建筑工程费用、设备购置费与安装调试费、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算，本项目建设投资18,720.18万元，其构成情况如下：建设投资构成表项目估算价值（万元）占投资比例土建工程设备购置及安装其它费用合计一工程费用13670.203120.040.0016790.2489.7%(一)扩建工程11143.802303.400.0013447.2071.8%1贵宾楼10110.002059.000.0012169.0065.0%2秦淮楼428.80104.400.00533.202.8%3绅士会所305.00140.000.00445.002.4%4室外休闲运动场300.00300.001.6%(二)装修改造工程2526.40816.640.003343.0417.9%1会议中心800.00240.000.001040.005.6%2客房装修改造1393.401393.407.4%3风味餐厅333.0076.640.00409.642.2%4配电室增容200.00200.001.1%5能源改造300.00300.001.6%二工程建设其他费用1051.841051.845.6%三基本预备费878.10878.104.7%四建设投资13670.203120.041929.9418720.18100.0%五、投资效益分析（一）经营期内各年接待量预测依据项目需求分析，龙泉宾馆每年接待总人数需求占区内星级宾馆的三分之一左右。龙泉宾馆改造主要围绕提升住宿、餐饮和娱乐实施的。通过改造扩建，增强接待服务能力、提升服务水平。以取得更好的经济效益。本项目计算期内，龙泉宾馆接待情况详见下表：序号服务项目指标单位经营期第1年第2年第3--10年1客房扩建增加数量间100100100平均房价元/间.天550550550入住率%7070702客房改造客房数量间287287287平均房价增加值元/间.天505050入住率%6060603餐饮设施扩建增加上座人/月400040004000平均消费元/人2002002004餐饮设施改造平均上座人/月500050005000消费水平增加值元/人5050505娱乐增加新增消费人数人/月180018001800平均消费水平元/人500500500（二）产品成本估算序号新增项目计算依据新增成本费用1原辅材料483万元2燃料动力71万元3工资及福利费用人员40名80万元4折旧及摊销固定资产折旧采用平均年限法，建筑物按30年进行折旧，留残值5%；设备按10年进行折旧，留残值5%；待摊投资按10年进行折旧。922万元5修理费按年折旧费的30%计提277万元6利息支出本项目无利息产生，不支付利息0万元7其它费用121万元其中：其它管理费用含产品研发费、日常管理部门的办公费48万元其他营业费用产品销售过程中所涉及的产品推介费、运输装卸费、货物保险费、销售人员的差旅费等72万元合计1954万元（三）营业收入估算1、营业收入（不含税）本项目经营期内经营项目包括客房住宿、餐饮及商品销售。序号项目单位正常年收入1客房住宿万元17722餐饮万元12603娱乐服务万元1800合计万元48322、营业税及附加税本项目正常年营业税为512万元。本项目正常年城市维护建设税和教育费附加税分别为75万元和32万元。3、利润总额及净利润正常年利润总额2,259万元，年税后净利润1,694万元。（四）财务盈利能力分析1、投资利润率，资本金净利润率总投资收益率是息税前利润（利润总额+利息支出）占项目总投资比率。本项目总投资收益率：11.3%。资本金净利润率是净利润占项目资本金比率。本项目资本金净利润率：8.5%。2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期经测算，财务评价指标如下表：指标财务内部收益率（%）财务净现值（I=10%）万元投资回收期（年）（含建设期2年）项目现金流量（所得税前）13.2%36198.4项目现金流量（所得税后）10.3%2759.8（五）财务评价结论本项目（正常年）年营业收入4,832万元，利润总额2,259万元，净利润1,694万元，总投资收益率11.3%，资本金净利润率8.5%，税后财务内部收益率为10.3%，财务净现值（I=10%）275万元，投资回收期9.8年（含建设期2年），本项目具有一定的盈利能力。六、结论宾馆由于客房数量少、接待床位有限以及设施相对陈旧和落后，配套的接待档次、客房接待能力均不能满足实际需求，使得宾馆作为高档涉外旅游饭店的经营业务活动受到严重制约。通过本次对宾馆的增资改建，加大宾馆硬件设施投入，提高接待档次、完善配套功能和增强宾馆的接待能力，有助于提高公司核心竞争力，适应区域旅游市场不断发展的需要。