《房地产开发与实务》课程设计

山东建筑大学课程设计成果报告题目：中建凤栖第项目财务评价报告课程：《房地产开发与实务》课程设计院（部）：管理工程学院专业：房地产开发与管理班级：学生姓名：学号：指导教师：郑生钦完成日期：2014-09-09答辩成绩设计成果成绩总成绩房地产开发项目财务评价报告——中建凤栖第项目姓名：班级：学号：山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计目录一、项目概况...............................................1（一）、项目开发公司.............................................1（二）、项目位置.................................................1（三）、交通情况.................................................1二、市场分析...............................................1（一）、住宅市场分析.................................................1（一）、供应情况..............................................1（二）、去化情况..............................................2（三）、整体市场小结..........................................3（四）凤栖第项目区域环境分析..................................4（五）、竞争楼盘..............................................4（二）、微观分析.................................................5（三）、SWOT分析.................................................6三、济南市整体规划战略.....................................6（一）、城市发展总体战略（2006—2020）...........................6（二）、交通发展规划.............................................7（三）、商业零售业发展规划.......................................7（四）市场分析总结...............................................8四、凤栖第项目分析.........................................8（一）项目概况分析...............................................8（二）、市场细分.................................................9（三）、产品定位.................................................9（四）、户型设计................................................10（五）、主力户型................................................10（六）、项目规划设计的技术经济指标..............................10（七）、产品策划................................................11五、项目实施计划..........................................12............................................................................................................................................................12（一）、项目投资估算及投资计划..................................12（一）、投资估算.............................................12（二）、项目总投资估算.......................................14（三）、投资计划.............................................15山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计六、资金筹措表............................................15七、项目收入估算及销售计划................................16（一）、项目收入估算............................................16（二）、销售计划................................................16八、经营税金及附加........................................17九、借款还本付息表........................................17十、利润表................................................17十一、全部投资现金流量表..................................18（一）、财务净现值..............................................18（二）、内部收益率..............................................18十二、资本金现金流量表....................................19（一）、财务净现值..............................................19（二）、财务内部收益率..........................................19十三、结论及心得..........................................20山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计第页1一、项目概况（一）、项目开发公司中建凤栖第是由山东中建昕盛置业有限公司开发，由中国建筑第八工程局投资的项目。（二）、项目位置楼盘位于济南市历城区港沟镇，东靠山东建筑大学，西邻凤歧路，南靠经十路为规划中的生活区、北侧为山东建筑大学宿舍区，整体位于雪山片区。（三）、交通情况交通便利，116、115、317、136等多路公交穿梭其间，到达奥体中心不到10分钟的路程，可以很快到达高速路口、机场，环境优美，气候宜人。二、市场分析（一）、住宅市场分析（一）、供应情况自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大；2014年5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推及入市.2013年，住宅市场总供应量5.8732万套，供应面积646万平米，其中新增供应4.942万套，新增供应面积524.3万平米，2013年是济南房地产市场大跨越规模化发展的元年，省会经济效应带来的人口、经济支撑济南市场健康发展，后市乐观。2014年1-5月份，住宅总供应3.0970万套，供应面积365.6万平米，市场存量超过1.6万套，为近两年来的最高值；其中新增供应1.9109套，供应面积212.4万平米，5月份新增供应量继续下滑，达近三个月的最低值，市场的观望情绪加重直接影响各在售及未售项目的加推入市。山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计第页2（二）、去化情况平稳中快速发展，2013年在对调控的适应中，市场潜力释放，房地产整体成交量为648万㎡，达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年一季度却呈现出下行趋势，急转直下，与当下宏观经济舆论环境十分吻合。2013年，济南市住宅市场共成交4.672万余套、523.6万平米。2月份正值春节，为传统淡市，成交量少；3月份迎来小阳春，成交量猛增；5-9月份为传统旺季，成交量保持高位；10月份以后成交量开始下滑，致使四季度出现严重供大于求的局面。2013年1-5月，济南市住宅市场成交1.7735万套、198.4万平米；5月，住宅市场共成交3201套、35.8万平米，同比下降24.5%和24.6%，环比下降31.2%和33.5%；住宅市场的成交量继续下降，降幅较大，由于市场整体大环境影响，观望情绪浓厚，各在售项目蓄客不足，加推量减少，信贷政策的收紧，直接导致住山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计第页3宅市场成交量的下降。（三）、整体市场小结自2013年以来，济南市场新增供应量大幅增加，存量基数增大，新增供应快速销售的风险加大。2013年住宅市场总供应量646万平米，其中新增供应面积524.3万平米；2014年1-5月份，住宅总供应面积365.6万平米，其中新增供应212.4万平米；2013年市场潜力释放，房地产整体成交量达到历史最高位，实现了跨越式发展；但2014年1-5月份出现下行趋势2013年，济南市住宅市场共成交523.6万平米；2014年1-5月份，成交198.4万平米2013年以来，济南房地产价格呈波动式上升的局势，但2014年1-5月份中市场价格波动下降2013年受部分高端项目入市的带动，住宅整体均价呈上升趋势，2014年以来市场的成交均价有小幅度的下降山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计第页4（四）凤栖第项目区域环境分析中建凤栖第所在港沟镇农业人口4.2万人，驻地总人口8万余人，土地总面积8287公顷，从总体来看，城镇化潜力巨大，有利于凤栖第项目的展开与发展；80年代出生的人已经在社会上有了一定的基础，相对的收入有所增加，另外，大部分80后人群已经结婚构成了小家庭，这对房子尤其是对中低档中小户型的房子需求增大；从经济环境来看，港沟镇经济发展迅速，城镇化如火如荼，2012年港沟街道完成地方财政一般预算收入10264万元，2014年上半年完成地方财政一般预算收入10223万元，经济社会呈现健康快速发展的良好势头，人民的收入预期提高，恩格尔系数下降，这为凤栖第项目的销售打下了坚实的基础，此外，2014年经济紧缩势头明显，物价水平降低，短期内增强了人们的购买力；从政治环境来看，政府调控房地产采用双轨制的趋势日益明显，对于港沟镇以至于对于整个济南向东发展势头强劲，凤栖第项目位于港沟镇东部，政策环境较好；从自然环境来看，凤栖第位于雪山片区，雪山树木林立环境优美，能够满足人们的休闲需求。（五）、竞争楼盘该项目所在区域属于济南市政规划东拓的范围，所以经十东路两侧房地产开发项目很多，与此项目距离较近的主要楼盘资料如下所示：序号项目内容位置性质价格1山东建大教授花园凤岐路以东，建筑大学新校区以西，以南历城工业园住宅、花园洋房、板楼、多层、小高层，配套有商业街7900元/平米2百替御园华府经十东路，东靠山东建筑大学、西临凤歧路高层住宅，配套九年义务制中小学，临街楼宇首层为商业店铺7800元/平米3济南恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，山东建住宅、板楼、小高层、高层、毛8100元/平米山东建筑大学《房地产开发与实务》课程设计第页5筑大学西临坯房4济南永大颐和园经十路邢村立交桥西侧（建筑大学东临）住宅、普通住宅、小高层、高层、毛坯6999元/平米5济南济南恒大名都历城唐冶新城核心区普通住宅、高层、精装修7260元/平米