2010年4月房地产新政策解读及市场动态_22PPT

4.16-4.18一周时讯政策解读，及房产动态随着上周国十条推出后，股市，银行业，及房产业内都做出了强烈回应。并且，随着时间的推移，后续的更多细则，及税收政策将陆续推出。具体内容：今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。新政：10日公开价格，购房实名制发布时间：4月20日政策解读：不得收定金的规定旨在制止部分开发商认购、排号等炒作方式.取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，则制约了开发商人为制造房源紧张，或采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等行为。购房实名制主要是为了防止恶性炒房、利用假按揭套取银行贷款等。新出台政策新政：二套房认定标准发布时间：4月21日具体内容：二套住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有利用银行贷款购买，再次购买住房同样会被认定为二套住房。二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。政策解读：这是对此前二套房认定标准的明确深化。该细则更严厉，遏制炒房的力度更大。如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可以视作无房户，但前提是要排除投机购房的情况，需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。准确判断的话，住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。该规定最大的亮点是，对于名下有房的人，只要再购房均视为第二次购房。此项政策实行，将更加精确地打击炒房客。这也表明政府不鼓励人人买多套房，更不鼓励人们把房子当成投资品。新出台政策30万元新政首日北京市通州区二手房直降30万25只地产股跌停拖累A股跳水92个在售楼盘打折6家银行落实新政二套房以家庭为单位周一沪深两市创下近8个月以来单日最大跌幅。截至收盘沪指报2980点，跌150.00点，跌幅4.79%，地产板块受到严厉的政策调控影响，个股全线下跌，成为大盘下跌的最大元凶，25只个股跌停，其中不乏华侨城、招商地产这样的大盘地产股。新政颁布以来，北京一共有92个楼盘在打折，其中折扣最大的楼盘出现全款95折、按揭97折的优惠，目前普遍的折扣力度在97折至99折。继工行宣布实施差别化住房信贷政策后，中行、建行，农行，中信银行、民生银行均已开始执行或者落实房贷新规。新政出台后北京市通州区的二手房价格普遍下调，80～90平方米的户型调价在10万～15万元左右。新政出来当天，则出现了房东把一个93平方米左右的房子，由210万元调整为180万元，直降了30万元。市场响应---数字解读二手房市场：市场房源激增需求下降随着新国十条的出台,北京的二手房市场已经显现出房源增加,购房者观望的态势。据市场研究中心统计,上个双休日的房源量激增30%,而购房的委托量则下降了25%。房价：领涨变领跌房价下行今年以来通州区楼市一路领涨的势头骤然掉头而下，不仅新盘出现10%以上的优惠，二手房市场也出现普遍降价信号，5成二手房业主表示愿意降价出售，最高降幅可达30万。一手房市场：买卖双方进观望期北京房地产市场成交量、新增房源量呈“双降”局面。4月15—18日4天,北京新房住宅共成交1488套,环比上周同期下滑13.6%;原定于17日和18日开盘的十余个新盘,则因新政出台而推迟入市。市场响应---北京广州二手市场放盘量增加了10%~20%，而放盘价调低5%~10%左右。市场预计近期成交量将出现萎缩。二手房市场：放盘量增2成放盘价降1成广州已出现退房族广州，二手房销售在已经签约的买方中，出现部分悔约的情况，而新房预售中，已拿到号码牌的买房者多出现放弃购房资格，延缓购房时间的现象。四成按揭买家转为一次性付款在改善型买家入市较多的江南西板块，大概有接近四成原本已经申请了按揭贷款的二套房买家转为一次性付款。市场响应---广州二手房市场：卖家跳价现象消失，买卖价格出现松动新政出台前多数二手房卖家都存在签好合同后又变脸跳价的情况，而在新政出台后，次现象完全消失，取而代之的是，出售价格出现松动，议价空间逐渐扩大。供需情况：买方不急卖方急之前已经签约的卖家，害怕买方悔约，急切盼望买方付款，而据了解，近期打电话到中介咨询市场情况及政策的房东更是大量增加。市场响应---上海上海住宅周成交情况82371196714293319195321031953183361872720926201001666117950222992208405001000150020002500300035002.26-3.43.5-3.113.12-3.183.19-3.253.26-4.14.2-4.84.9-4.154.16-4.220500010000150002000025000成交套数均价市场响应---上海住宅市场在新政颁布的第一周，上海住宅市场成交开始下降，上周共成交1953套，环比下降7%。而成交价格也开始下跌，上周住宅成交均价为22084元/平米，环比下跌0.9%，下跌幅度不大。上海外环以内写字楼周成交情况631241281262170343915627329220813513727528194042118127601108203286719678209763041222711242232817916501251170501001502002503003501.15-1.211.22-1.281.29-2.42.5-2.112.12-2.182.19-2.252.26-3.43.5-3.113.12-3.183.19-3.253.26-4.14.2-4.84.9-4.154.16-4.2205000100001500020000250003000035000成交套数均价市场响应---上海写字楼市场上周颁布的新政主要针对住宅市场，而对写字楼市场影响不大，上周写字楼共成交137套，相比前一周微涨2套，但成交均价却大幅上涨，达到25117元/平米，环比上涨52%。排名项目名称区域成交面积成交套数均价1旭辉世纪商务广场普陀195938223482大上海紫金广场虹口184435294243上海新纪元国际广场杨浦8109252344漕河泾现代服务业集聚区徐汇85807228005华森钻石商务广场闸北7607247386绿地浦晖国际中心卢湾10416443247嘉杰国际广场虹口7255215828鹏欣国际家纺中心杨浦2874219269华宜大厦徐汇181242491210祥腾财富广场闸北793325881写字楼市场成交排名其他城市房产成交情况重庆重庆第16周商品住宅成交情况（市场存量1022万m²)35.1739.4637.143.6541.6626.48.335.3933.6337.9539.4151.259.0523.43135.66-25.86%12.20%17.67%-4.56%-36.64%34.08%-4.98%15.32%-6.00%12.86%-68.55%3.83%-60.31%29.92%478.88%0204060801001201401601.04-1.101.11-1.171.118-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.122.13-2.212.22-2.283.01-3.073.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.18-100%0%100%200%300%400%500%600%成交面积（万m²）成交面积环比（%）重庆第16周商品住宅成交价格走势537547614739454750865732639754015036522250484909504554296258010002000300040005000600070001.04-1.101.11-1.171.118-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.122.13-2.212.22-2.283.01-3.073.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.18成交均价(元/m²)苏州苏州第16周商品住宅成交情况（市场存量213万m²)5.575.575.395.465.522.40.335.66.927.298.512.4820.9718.2725.98-78.80%-86.06%0.00%-3.25%1.24%1.18%-56.54%133.05%23.65%5.30%16.64%-12.84%46.87%67.98%42.14%0510152025301.04-1.101.11-1.171.118-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.122.13-2.212.22-2.283.01-3.073.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.18-100%-50%0%50%100%150%成交面积（万m²）成交面积环比（%）苏州第16周商品住宅成交均价走势826190548258774184089056805310607839182558543782292279854110150200040006000800010000120001.04-1.101.11-1.171.118-1.241.25-1.312.1-2.72.8-2.122.13-2.212.22-2.283.01-3.073.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.114.12-4.18成交均价(元/m²)三亚三亚第15周成交情况11.528.2154.075.834.837.275.153.592.12.78-18.60%16.62%-17.16%50.66%-28.75%-39.11%-29.25%-30.20%-22.65%-24.50%024681012141.25-1.312.1-2.72.8-2.122.13-2.212.22-2.283.01-3.073.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.11-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%成交面积（万m²）成交面积环比（%）三亚第15周成交价格走势2576025119256702736422379177022981120017203641781717383050001000015000200002500030000350001.25-1.312.1-2.72.8-2.122.13-2.212.22-2.283.01-3.073.8-3.143.15-3.213.22-3.283.29-4.44.05-4.11成交均价(元/m²)个案名称发售套数（套）已售套数（套）本周发售套数（套）本周销售套数（套）本周撤销套数（套）金中海·蓝钻1086603000半山半岛26851420020凤凰水城44673373013凤凰岛1238665001财富海湾4073000海岸名都893357060海居81340019国际公馆802467020三亚竞争个案销售情况常州商品房近期新增供应量情况36.06103.71127.7352.4929.4855.8828.8486.86109.538.4225.1938.82-68.62%201.18%26.04%-64.91%-52.01%54.11%0204060801001201402009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月-100%-50%0%50%100%150%200%250%商品房批准预售面积（万m²)商品住宅批准预售面积（万m²)住宅预售面积环比(%)新增供应量环比增加全市商品房批准预售面积55.88万㎡，环比增加89.55％