房地产法(房地产开发)

房地产开发制度•全国建筑行业正式从业人员4000万左右，再加上农村剩余劳动力到城市务工的非正式从业人员，整个建筑行业总的从业人员在1亿左右。建筑行业占国民经济增长值的16%，相当于房地产开发经营行业的2.5倍左右•房地产行业是一个高利行业。建筑业、房地产业虽然被概称为房地产类行业，但从实质上来讲是完全不同的两种行业。一个是劳动力密集型的，一个是资金密集型的；一个是微利保本或亏损的行业，一个是高利或者说爆利的行业。第一节房地产开发概念和原则一、房地产开发的概念房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。地产开发和房产开发,其中之一也叫房地产开发.如:三通一平(水、电、路和平整土地）或七通一平1．分为土地开发和房屋开发和房地产开发。2．分为旧区改建和新区开发。3．分为单项开发、居住区开发和成片开发（开发区开发）。4．分为单独开发和联合开发。二、房地产开发的原则（一）在房地产开发中严格执行城市规划，集中体现在执行“一书两证”制度上（《选址意见书》；《建设用地规划许可证》；《建设工程规划许可证》）。（还有《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》）。（二）坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一（三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的概念房地产开发企业，又称开发商或发展商，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。特征：1．以营利为目的。2．以房地产开发和经营为营业范围。3．房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程序设立。房地产开发企业的设立房地产开发企业的设立条件1．有符合公司法人登记的名称和组织机构。2．有适应房地产开发经营需要的固定办公用。3．有100万元以上的注册资本。4．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。5．法律、行政法规规定的其他条件。房地产开发企业的设立程序1．申请登记、领取营业执照。2．备案。房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。3．核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。三、房地产开发企业的终止房地产开发企业可因以下情形之一而终止：（一）破产。（二）自行解散：1．房地产开发项目公司完成了房地产项目的开发经营；2．公司章程规定的营业期限届满或者公司规定的其他解散事由出现；3．股东会决议解散；4．因公司合并或者分立需要解散。（三）依行政决定、法院判决而解散。房地产开发企业违反法律、行政法规被依法责令关闭的，应当解散。（四）法律、行政法规规定的其他情形。四、房地产开发企业资质管理共分四个等级。一级资质的条件如下：（1）注册资本不低于5000（2）从事房地产开发经营5（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。第三节房地产开发有效条件一、房地产开发主体具备相应的营业执照违反规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。二、房地产开发主体具备相应的资质等级证书未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处罚款；逾期不改的，由工商行政管理部门吊销营业执照。三、依法立项基本程序：1、立项根据规划提出项目建议书并获得批准2、可行性研究市场资源研究、操作技术研究、经济效果研究3、取得项目选址意见书获得规划部门的同意，才能设计4、取得建设用地规划许可证才能委托建设设计单位进行建设项目的初步设计5、取得土地使用权6、申领建设工程规划许可证施工许可证开工前的准备工作7、施工8、竣工验收四、依法取得房地产开发用地的使用权房地产开发企业未取得房地产开发用地使用权而进行开发的，属于非法用地行为，按《土地管理法》承担法律责任。五、依法取得规划许可证取得《建设用地规划许可证》。取得《建设工程规划许可证》。六、在规定期限内按规定用途动工开发房地产超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第四节房地产开发管理一、立项管理立项，是指房地产开发企业提出一项房地产开发项目，经可行性研究后由主管部门批准。《房地产开发项目可行性研究报告》。《房地产开发项目建设条件意见书》。《房地产开发项目手册》。二、规划管理可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的《建设项目选址意见书》。（二）《建设用地规划许可证》在城市规划区内进行房地产开发，房地产开发企业应当依法向县级以上人民政府城市规划行政主管部门申领《建设用地规划许可证》。（三）《建设工程规划许可证》制度在城市规划区内进行房地产开发，房地产开发企业应当依法向县级以上人民政府城市规划行政主管部门申领《建设工程规划许可证》。房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。三、环境保护管理建设项目环境影响评价1.建设项目对环境可能造成重大影响的，应当编制环境影响报告书，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行全面、详细的评价；2.建设项目对环境可能造成轻度影响的，应当编制环境影响报告表，对建设项目产生的污染和对环境的影响进行分析或者专项评价；3.建设项目对环境影响很小，不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。环境评价单位建设项目的环境影响评价工作，由取得相应资格证书的单位承担。《建设项目环境影响评价资格证书》分甲级、乙级两个等级，根据持证单位的专业特长和工作能力，按行业和环境要素划定业务范围。环境保护设施建设房地产开发项目需要配套建设的环境保护设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。四、勘察设计管理建设工程勘察所谓建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。房地产开发项目的勘察包括选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察等四个阶段，其主要内容包括地形测量、工程勘察、地下水勘察、地表水勘察、气象调查等。建设工程设计所谓建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。房地产开发项目的设计一般分初步设计、技术设计、施工图设计等三个阶段，包括工业建筑设计和民用建筑勘察设计单位资质管理国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位，实行资质管理制度。凡从事房地产开发建设工程勘察、设计活动的单位，取得资质证书方可开展工程勘察、设计业务。工程设计资质按行业或工程性质分类，工程勘察资质分为工程地质勘察、岩土工程、水文地质勘察、工程测量等四个专业。工程勘察、工程设计资质按承担不同业务范围分为甲、乙、丙、丁四个等级。持有甲、乙级资质证书的单位，可在全国范围内承接业务；持有丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。勘察设计执业资格注册管理未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事房地产开发建设工程的勘察、设计活动。勘察、设计发包与承包房地产开发建设工程勘察、设计发包的方式包括招标发包和直接发包。大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目的勘察、设计，必须进行招标。勘察、设计合同房地产开发企业与承包建设工程勘察、设计的单位应当签订书面的《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》，明确双方的权利义务关系。五、实施阶段管理房地产开发项目的实施阶段，是指在完成项目前期工作的基础上，生产建筑产品的过程。房地产开发项目的实施阶段包括施工准备阶段、施工阶段和竣工阶段。房地产开发项目的施工准备阶段分为工程建设项目报建、、委托建设监理招标投标、签订施工合同；施工阶段分为建设工程施工许可证领取、施工；竣工阶段分为竣工验收及期内保修。施工准备阶段1．工程建设项目报建。2．委托建设监理。房地产开发企业与其委托的工程建设监理单位应当订立书面的《工程建设监理合同》。施工招标投标房地产开发项目的施工，除某些不适宜招标的特殊工程建设项目外，均须依照《建筑法》、《招标投标法》的规定，实行招标发包。不适宜招标发包的，实行直接发包。签订《建设工程施工合同》《建设工程施工合同》包括“建设工程施工合同条件”和“建设工程施工合同协议条款”两部分。施工阶段1．领取《建筑工程施工许可证》。2．施工。竣工阶段竣工验收，是全面考核房地产开发工程建设工作，检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节。所有房地产开发项目，都要按照《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目（工程）竣工验收办法》进行竣工验收；建设用地规模在2万平方米以上的新建城市住宅小区及组团项目，应当按照《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》进行竣工验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。住宅小区竣工综合验收住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（1）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（2）住宅及公共配套设施、市政公共基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（3）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（5）拆迁居民已合理安置。期内保修期内保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷，予以修复。房地产开发项目的质量由房地产开发企业承担。专题五、建设工程施工合同司法解释之解读一、关于施工合同无效及其结算的问题。1、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（与房地产施工企业不同）2、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；3、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的；4、承包人非法转包建设工程的；5、承包人违法分包建设工程的。施工合同无效后的结算问题。1、合同无效，但经过验收合格，具备交付使用条件的，请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。2、合同无效经验收不合格，修复后的工程款结算问题。第三条第二项讲修复后的建筑工程验收不合格，承包人请求支付价款的不予支持。二、关于垫资的问题在这个司法解释中把垫资合法化了，对垫资利息在法定范围内予以保护。三、劳务分包问题劳务分包能不能作为转包认定合同无效？劳务分包与转包有什么关系？为什么把这个提起来作为司法解释的内容？我国建筑法规定建筑工程承包分两种承包，一种叫工程总承包，就是从设计到后期的保修这一趟活都由一个单位干下来。另一种叫施工总承包，就是工程的主体结构由一个单位独立完成，但允许这个单位把专业技术工程分包，而且规定工程分包只能分包一次。建设部2001年2月4日有一个分包管理办法的补充规章，规定劳务分包的发包人既可以是施工的总承包人还可以是专业技术的分包人，就是说劳务作业的分包人即它的发包人，