2014年9月重庆巴南龙洲湾地块项目可行资料

1重庆巴南龙洲湾地块项目可行性研究报告2014年9月2该项目由3宗地块组成，总占地面积612亩，容积率2.23，地上规划建筑面积908667㎡，项目拟建别墅、洋房、高层、商业。预计总投资85.2亿元，其中成本费用共计61.5亿元，项目可售单方综合成本6862元/平米。预计可实现销售收入113.2亿元，实现税后利润21.02亿元。IRR=21.33%地块一地块二地块三项目整体情况3Contents目录第一部分地块基本情况分析第二部分城市宏观环境分析第三部分土地及房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目经济效益评价第六部分项目风险评估第七部分结论与建议4第一部分地块基本情况项目区位:巴南区商圈核心，地理位置优越三号线二号线延长线李家沱商圈龙洲湾商圈鱼洞商圈1•位于龙洲湾商圈核心，毗邻巴南区政府2•毗邻区域商圈中心巴南万达广场和旭辉城，商业氛围浓厚3•背靠南山，适合打造高品质社区4•周边大牌开发商云集，属于地产开发热点区域本地块5交通及通达度分析：公交、轻轨、快速干道便捷到达全城第一部分地块基本情况三号线二号线延长线李家沱商圈龙洲湾商圈鱼洞商圈本地块6第一部分地块基本情况配套分析：教育、医疗、商业、公园应有尽有重庆汉海极地海洋公园7第一部分地块基本情况四至分析：周边具备商业、公园、山体等多种资源龙洲湾片区绿化用地3号线轻轨站外国语学校地块一地块二长巴南区政府万达广场重庆汉海极地海洋公园江本项目旭辉城南山山脉地块三8第一部分地块基本情况地块内部：自身开发条件较好，高压线政府正在实施搬迁，拆迁基本完成。拿地后即可直接进入开发阶段，开发环境成熟。9NO.1号地块：项目规划指标第一部分地块基本情况总占地面积259亩173004平方米容积率2.24绿化率0.35围墙周长1664平方米总建筑面积525146平方米地上建筑面积387139平方米可售地上建筑面积385352平方米联排/叠拼41400平方米洋房72791平方米高层261483平方米商业9678平方米可售地下建筑面积120879平方米地下赠送面积17129平方米配套面积1786平方米配套用房（物管）1161平方米配套设施（幼儿园等）625平方米10第一部分地块基本情况NO.2号地块：项目规划指标现有指标规划总占地面积218亩145038平方米容积率2.04绿化率0.35总建筑面积406160平方米地上建筑面积296527平方米可售地上建筑面积286332平方米联排、叠拼35254平方米洋房51342平方米高层124807平方米社区商业44928平方米酒店式公寓30000平方米配套用房（物管）890平方米配套设施（幼儿园、老年活动中心、菜市场等）9306平方米可售地下建筑面积96644平方米地下赠送面积12989平方米11NO.3号地块：项目规划指标现有指标规划总占地面积135亩90000平方米容积率2.50绿化率0.35总建筑面积306434平方米地上建筑面积225001平方米可售地上建筑面积224326平方米洋房65250平方米高层153451平方米社区商业5625平方米配套用房（物管）675平方米可售地下建筑面积71645平方米12第一部分地块基本情况项目取得方式及合法合规性项目土地拟由我司通过政府公开招拍挂方式取得，目前尚未公开挂牌，预计将在9月份进入招拍挂程序。项目合法合规性不存在问题。项目整体摘牌拿地后，我司与与巴南区政府平台公司（重庆市渝兴建设投资有限公司）共同出资成立项目公司，开发本项目，项目公司注册资本金拟为5000万元人民币。我司与对方股权比例为：80%：20%，双方以股权比例同比支付相应费用。13总结：地块条件优良，具备可行性。第一部分地块基本情况14Contents目录第一部分自身层面分析第二部分城市宏观环境分析第三部分土地及房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目经济效益评价第六部分项目风险评估第七部分结论与建议15第二部分城市宏观环境分析重庆市宏观经济2013年地区生产总值12657亿元，比上年增长12.3%，较全国平均水平高4.6个百分点；2014年上半年重庆GDP增幅第一，为10.9%2007－2013年重庆市地区生产总值及其增长速度16第二部分城市宏观环境分析巴南区区位分析17巴南区与大渡口区比较情况第二部分城市宏观环境分析GDP巴南区大渡口区人口总量交通城市地位460亿元136.6亿元91.8万人32万人轻轨2、3号线轻轨2号线城市向南重点拓展区无开发企业东原、协信、佳兆业、旭辉、万达、华宇保利、晋愉、东海、佳兆业高端物业远洋高尔夫、保利小泉、旭辉城晋愉18根据巴南区“十二五”规划定位：巴南区采取“工业强区”、“园区带动”的发展战略。按照“一区多园、一园多圈、一圈多链”模式，发展聚集型、集群型、集团型的企业组团。2007年重庆巴南经济园区正式成立，属于重庆市省级新型特色工业园区，园区总体规划面积58.22平方公里，分为花溪、鱼洞天明、鱼洞金竹、界石、鹿角和武新装备6个组团。第二部分城市宏观环境分析区域发展及规划19总结：巴南区房地产开发前景看好，后发优势潜力巨大第二部分城市宏观环境分析20Contents目录第一部分自身层面分析第二部分城市宏观环境分析第三部分土地及房地产市场分析第四部分项目初步定位第五部分项目经济效益评价第六部分项目风险评估第七部分结论与建议21第三部分土地及房地产市场分析——土地市场重庆市土地市场看好，成交热度较高2008-2013重庆市房地产相关用地成交情况22点击添加标题第三部分土地及房地产市场分析——土地市场2008-2013年年度成交价格走势图重庆市土地市场看好，成交价格稳步增长23巴南区土地市场价值受认可，成交量稳步上升第三部分土地及房地产市场分析——土地市场2009-2013年土地成交量分析24第三部分土地及房地产市场分析——土地市场巴南区近一年土地成交情况：竞得单位用地性质体量（万方）容积率成交日期楼面价（元/平米）重庆东原房地产开发有限公司二类居住用地13.02.042013-6-273100广州招商房地产有限公司商业用地、二类居住用地38.81.912013-7-162812旭辉（香港）有限公司商业用地、商务用地、二类居住用地63.93.322013-7-242973大连万达商业地产股份有限公司商业用地、商务用地、二类居住用地、娱乐康体用地80.04.002013-8-232010重庆天联置业有限责任公司二类居住用地14.41.822013-10-162612重庆长江小南海水电站开发有限公司、重庆清能置业有限公司二类居住用地、商业用地13.41.522014-1-202599重庆长江小南海水电站开发有限公司、重庆清能置业有限公司二类居住用地、商业用地131-1.152014-1-202599重庆亿尊投资有限公司二类居住用地、商业用地、商务用地23≤2.292014-5-7280525第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场2013年重庆房地产市场总体情况预售：2013年全年供应量达到2550万平方米，为历年来最高。其中新增住宅建筑面积1726万平方米，非住宅建筑面积452万平方米；成交：重庆主城区2013年商品房市场活跃，全年成交量2255万平方米；价格：2013年主城区商品房，成交均价7456元/平方米，比2012年增长8.83%。2009-2013年重庆主城商品房历年成交量走势图26第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场2013年巴南房地产市场总体情况：供需平衡，去化理想2009-2013年巴南区商品房供需走势图272013年重庆别墅市场总体情况：经济型别墅受追捧第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场2012-2013年不同类型别墅销量（万㎡）年份独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅2013年2.26.779.833.72012年3.53.787.320.6重庆市别墅市场整体成交中，联排别墅成交最大，其次为叠拼别墅，独栋和双拼别墅成交量小，别墅市场整体向联排和叠拼为主的经济型别墅方向发展。28第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场2013年重庆别墅市场成交价格：稳步上升2013年叠拼别墅全年均价9902元/平米，2013年联排别墅全年均价11760元平米，独栋别墅全年均价16136元/平米。叠拼和联排整体波动较小，基本保持相对平稳上升趋势。主城2013年1-12月各类别墅成交均价走势图292013年重庆高层/洋房市场总体情况：2013年高层全年建面均价6418元/平米，较2012年均价6262元/平米，整体呈上升态势。2013年洋房全年建面均价8016元/平米，较2012年均价7768元/平米，整体呈上升态势。主城洋房2013年成交均价走势图主城洋房2013年成交均价走势图第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场30第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场李家沱组团龙洲湾组团鱼洞组团板块板块特征渝南大道板块近主干道，沿线具有较多高层类物业，靠近南山板块，主要以高端低密度物业为主，依靠南山天然景观资源，受轨道3号线影响，发展较为迅速龙洲湾高层物业为主，部分洋房别墅产品主要集中在滨江路沿线，目前有万达、旭辉、佳兆业、东原等众多大牌房企入驻，为目前巴南区集中供应热点板块李家沱目前各类物业类型供应丰富，但仍以高层为主，属于巴南区发展相对成熟区域鱼洞随着协信、商社等楼盘进入，项目逐渐增多，目前处于快速发展阶段31第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场板块内楼盘销售价格情况：万达广场高层:6300元/㎡SOHO公寓：7600元/㎡（精装）底商：3.5万元/㎡:写字楼+集中商业佳兆业广场高层:6000元/㎡:底商：1.7万元/㎡写字楼+LOFT办公集中商业街区旭辉城高层:5900元/㎡:别墅：13000元/㎡集中商业街区城南未来小高层:6300元/㎡底商：2.5万元/㎡:32物业形态组合形式：项目名称物业形态凯川紫依云高层+洋房都灵态度高层佳兆业广场高层+写字楼+酒店+公寓城南未来3期高层+小高层+集中商业斌鑫江南时代高层万达广场高层+写字楼+SOHO公寓+集中商业旭辉城高层+别墅+小高层+公寓第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场周边物业形态情况：高层为主，洋房/别墅为辅，刚需市场明显33项目名平均住宅月去化（套数）年销售量（体量）凯川紫依云39套约4.2万方都灵态度34套约3.5万方佳兆业广场76套约8万方城南未来3期65套约6.2万方斌鑫江南时代55套约5.6万方万达广场90套约10万方旭辉城150套约13-14万方第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场板块内住宅去化情况：板块住宅去化较为理想，其中旭辉城预计年去化将达到13-14万方，万达广场预计去化10万方。3434总体量住宅商业商务公寓写字楼82万方15栋集中商业/底商11栋2栋住宅+底商万达中心广场集中商业甲级写字楼住宅+底商万达金街商务公寓+底商第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场代表案例：万达广场物业形态体量商业27.9万㎡住宅24万㎡商务27.9万㎡公建0.13万㎡35第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场代表项目：万达广场万达广场各物业形态推售情况万达广场业态已推总面积（万方）整体去化（万方）整体去化（套数）月均去化（套数）分楼层均价（万元/㎡）整体均价（元/平方米）底商4.84.7500711F：2.0-7.02F：2.3-2.535000住宅5.44.3254090——6300SOHO公寓4.62.357572——7600万达广场目前在售住宅、商铺和公寓产品，住宅整体均价6300元/㎡，商业35000元/㎡，公寓7600元/㎡。住宅月均去化90套，底商月均去化71套，公寓月均去化72套。整体月均去化230套。集中商业部分2014年7月已封顶，预计2015年10月开业。3636第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场代表项目：旭辉城总体量别墅高层80万方16栋28栋37第三部分土地及房地产市场分析——房地产市场代表项目：旭辉城旭辉城业态已推总面积整体去化整体去