商铺投资宝典

商铺投资宝典中国·西安2013年4月商铺投资手册2013年4月中国·西安-1-一、名词解释：■一次性投资/贷款投资一次性投资指没有贷款的一次性投入购买商铺的行为；贷款投资指从金融机构贷一部分款购买商铺的行为。■年租金收入年租金收入＝（税后月租金－每月物业管理费）×12月；年租金收入＝（税后月租金－按揭月供款－每月物业管理费）×12月。■年投资收益率年投资收益率＝年租金收入÷购买商铺总价；年投资收益率＝年租金收入÷（首期房款＋按揭贷款）。■投资回收年限投资回收年限＝购买商铺总价÷年租金收入；投资回收年限＝（首期房款＋按揭贷款）÷年租金收入；■房价租金比房价租金比＝每平方米的房价÷每平方米的月租金。该比值大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报，对于商铺物业,现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%,其对应的房价租金比大约在110～150之间。若房价租金比大于200时,意味着收益率不到4%,房价具有一定的泡沫成分。商铺投资手册2013年4月中国·西安-2-二、购买商铺谨防陷阱俗话说“一铺养三代”，不少投资者将其奉为信条，商铺也理所当然成了人们不动产投资的首选，价格一路攀升仍炙手可热，但投资者在过度关注商铺的高租金、高回报率时，是否仔细考虑过其潜在的陷阱呢？陷阱一：黄金地段其实不少“黄金地段”仅是针对居住或办公而言。商铺的开发商打擦边球，广告上“黄金地段的旺铺”，往往并不是真正的“黄金旺铺”，价格不菲却未必真能旺起来。比如，杭州上城区延安南路至吴山广场一带，由于富有古城风韵，建筑密度和建筑高度低，傍倚吴山，牵手西湖，环境优美，自然是居家的理想区域。加之这里的可开发量小，每平方米房价高达1万元以上，确实是居住的“黄金地段”。但这里人口密度小，很难聚集商家最为看重的“人气”。因此，像涌金广场等商铺在建成几年后都没能成为当初投资者们殷切期望的“旺铺”。陷阱二：超低价格价格的高低总是相对而言的，偏偏有人忽视了这点。首先说低总价，很多楼盘（尤其是体量较大的商场型物业）将商铺分割成若干个几乎小得不能再小的小块，有些甚至小至4～5个平方米为一个铺位，这样总价当然高不到哪里去，大大降低了投资门槛，商铺投资手册2013年4月中国·西安-3-足以吸引大批的中小投资者。其实，其销售价单价可能是同类地段同类物业的数倍。并且更值得关注的是一个商场有了几十甚至几百个业主，在经营时若要想使所选择的产业得到所有业主的一致通过，其难度可想而知。再说所谓的超低单价，多数情况不过是把日后较难出手的物业先以“绝对低价”拿来开盘，以引起“低价入市”的轰动效果。比如先卖半地下室或二、三楼的商铺，并将其价格与同类物业一楼的商铺单价相比较，让买方觉得确实是低！殊不知日后两者租金的差异之大远非今日售价之差可比。陷阱三：高回报率在买方越变越聪明时，多数的商业物业在预（销）售时都打出了高（或稳）回报率的牌。一般的做法是在列出所售商铺价格的同时，为买方细细地算了一笔账：商铺投入使用后年租金为多少、投资回收期几年、投资回报率多少等等。在计算时他们一般不大考虑物业的空置率，所计租金的涨更让投资者觉得稳妥的是在双方签订购买合同时，同时签订租赁协议，卖方保证几年内返租你的铺位，并且每年租金多少也都写进了协议，仿佛让买方吃了颗定心丸。但这其中也可能包含了最为隐晦的猫腻，即在投资者的眼球集中在“稳定回报率”的时候暗暗提升了售价。比如类似地段的类似物业每平方米售价为1万元，而某物业因可以与买方签订返租协议（假设租期为5年），其售价为2万元，按每年10％的回报率，每平方米5年可“回报”投资商铺投资手册2013年4月中国·西安-4-者1万元。不难看出，这5年中卖方只不过是开始时把本属于投资者口袋里的钱掏到他那里，然后再逐年返还回去并且未加利息。陷阱四：高档定位人们总是觉得有钱人的钱好赚，那么把顾客群定位于高收入人群的物业也必然是最赚钱的物业，于是很多投资者对“铂金档次”、“精美装潢”、“白（金）领属地”等的广告语尤其敏感，以致作投资评判时容易产生额外的好感。但物业的高档次不仅与其所处地段密切相关，还与经营者的品牌引进能力、经营能力等等错综复杂的东西相关，这些都很难受投资者的控制。真正能成功的商铺其定位应该是“适当的”而并非是“最好的”。上述的列举到底是不是“陷阱”，还有待投资者慧眼识金，在此我们仅提醒入市者，在物色理想的投资商铺时多长个心眼，以免到时被“套牢”。三、投资商铺的三大硬伤由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢？置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤：（一）选址轻信地段优势商铺投资手册2013年4月中国·西安-5-置业专家指出，地段优势只是衡量优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。假如以昆明规划图的轨道交通为例，专家指出，不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道交通的范围内，交通便捷，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固定的客流，在客流上没有足够的吸引力。（二）过于感情用事小贺本着对餐饮的热爱投资商铺，结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的小李，目前在南京市经营一家服装店。她说，投资需要热情，但是更需要理性。他说，很多初次投资服装的女士，因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资，结果不但没有达到预期目的，反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议，投资商铺必须建立在对行业比较客观的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能造成投资失败。（三）缺乏实地考察在谈到实地考察时，某投资置业的专员李先生指出，不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说，比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区，还必须考察商铺投资手册2013年4月中国·西安-6-商业区的发展规划。比如投资我市城南某商业广场，在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业，结果商铺投资到零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果开发商缺乏后期的运作计划，比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气，对投资店铺也是不利的。提醒投资者，不是说返租就等于万无一失，因为经营商铺是一门专业学问，不是所有的开发商都懂得经营，一些社区商铺在返租期内就已搞得一塌糊涂，最后还是得靠投资者自身来收拾，结果寄予厚望的商铺成为投资客的“伤铺”。四、投资产权式商铺如何规避风险当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一商铺投资手册2013年4月中国·西安-7-定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目前，市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。另一种则是“独立产权商铺”这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。商铺投资手册2013年4月中国·西安-8-第二种是投资者直接把商铺出租给开发商。然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。五、购买商铺的风险不知从何时起，“一铺养三代”的说法流传开来，不少人认为投资商铺比投资普通住宅，获利要高得多。但专业人士指出，高利润伴随的是高风险。（一）包租，不一定稳赚现在流行的是从开发商那里买来商铺后，再将其租给开发商统一经营，自己收取租金。可开发商本身大都不具备商场经营经验，并不商铺投资手册2013年4月中国·西安-9-能保证在经营期内稳赚。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，投资者可向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，租金也就没了。这样，投资者只是在替开发商分担风险。（二）自己经营，风险大商铺买下来后，如果自己经营，也有风险。由于商铺大多是分散出售的，如果没有整体规划，其商业形态也必然是分散的。不具有整体性或经营格局混乱的商铺，不一定有很好的收益。（三）商铺投资，要有眼光时下，不少开发商给投资者一套计算公式，称投资商铺在几年内能收回成本，然后是坐收渔利，这是不负责任的。专业人士指出，商铺投资的“动态性”很强，其价值很大程度上由人流和消费决定，受交通、人文、历史、区域环境规划等多方面影响较大。投资者应以发展的眼光来考察商铺的商业环境和发展前景。“一铺旺三代”、“一铺养三代”然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。六、买哪里的商铺比较稳妥商铺投资手册2013年4月中国·西安-10-（一）要选择居民聚集、人口集中的地区。通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。（二）要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。（三）要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。七、买商铺的注意事项商铺投资手册2013年4月中国·西安-11-（一）购买商铺前，应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押