中房信贵阳城市中心地下空间利用专题研究

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密2011年8月，贵阳贵阳城市中心地下空间利用专题研究2PART1地下空间概述3地下空间的定义一般认为，城市地下空间是指人类根据各种需要按一定功能要求，建设或利用的地下或水下各类构筑物的总称。主要包括以下几个方面的内容：（1）社会生产流通及储存基础设施，如城市交通隧道、隧洞和地下车场、地铁线网；各业各类仓储洞库，如石油、水的储藏库以及冷库等，包括工商旅游用房及专用物流输送通道。（2）城市公用事业管网基础设施，如水、电、煤气、通信、供热、输油、排污管网和用于输水防洪的隧洞等。（3）人防工程设施，如防空洞、地下掩体等。（4）其他地下构筑物，如采掘矿科技检测与地质地震探井、废弃物处理场所和古代地下建筑等。4地下空间的特点（1）是大量未被开拓的广阔空间：从有了人类至今，人类活动主要集中在地面上，对城市地下空间资源的开发与综合利用只是近年来的事，因此，相对于占地达到饱和，拥挤不堪的地上城市来说，城市地下空间给人类提供了非常广阔的，新的生存空间。经估算，即使只开发相当于城市总面积1/3的地下空间，就等于全部城市地面建筑的容积。（2）具有良好的抗灾和防护性能：地下建筑处于一定厚度的土岩层覆盖之下，可免遭包括武器在内的空袭、炮轰或爆破等破坏，同时也能较有效地抗御地震、飓风等自然灾害。（3）具有良好的热稳定性和密闭性：阳光被遮断，温度和湿度比较固定且不易散去。岩土的这种特性致使地下建筑周围有一个比较稳定的温度场，对要求恒温、恒湿、超净的生产或生活用建筑非常适宜。尤其对低温或高温状态下储存物资，效果更为显著。（4）施工条件复杂，造价较高：城市地下工程往往是在大城市形成后兴建的，而且要与地面已有的建筑、交通设施等配合与衔接，一般讲，城市地下工程的施工较复杂、工期较长、工程造价较高。5地下空间的利用形式(1）交通设施：地铁、地下快速公路、地下隧道、地下步行系统、地下过街道、地下停车场等。（2）公共服务设施：地下商业街、地下商场、地下会堂、地下体育馆等商业文化体育设施。（3）市政设施：给排水管、送配电地下管廊、地下电站、煤气管、区域性集中供暖设施、垃圾处理管道、干线共同沟、供给管共同沟等。（4）通讯情报设施：电话线专用管廊、管道、专用电视线路管、其他各种通讯电缆等。（5）防灾设施：地下疏散道、地下掩蔽所、指挥所等。6地下空间开发主要内容类别设施名称开发深度（米）1.交通运输设施轨道交通（地铁、轻轨）10—30地下道路（隧道、立体交叉口）10—20步行者专用道0—10机动车停车场0—10自行车停车场0—102.公共服务设施商业设施（地下商业街）0—20文化娱乐设施（歌舞厅、博物馆）0—20体育设施（体育馆）0—203.市政基础设施引水干管0—30给水管0—10排水管0—10地下河流15—30燃气管5—50热力管、冷气管、冷暖房0—30电力管、变电站0—30电信管0—30垃圾处理管道10—30共同沟10—304.防灾设施蓄水池、指挥所、人防工程10—305.生产储藏设施动力厂、机械厂、物资库10—506.其他设施地下室（设备用房、储库）0—207PART2开发城市地下空间的效益8城市地下空间开发的社会效益、生态效益城市地下空间开发利用地铁交通系统地下快速道路系统地下停车系统地下市政设施地下能源设施地下步行系统地下公共服务设施防灾设施共同沟连续管线综合地下化雨水污水再利用减少社区结构隔离优质的公共活动地铁交通系统地铁交通系统文化价值安全商业价值城市生态效益节能减少环境污染节地/绿化从多方面的联系证实，城市地下空间开发对于整个城市的可持续发展是非常有利的。只要同时符合经济效益，则达到开发地下空间的充分条件。城市社会效益9城市地下空间开发的投资效益由于地下工程项目的造价比地面上相对要高，而且只有经济实力大的城市才有发展地下空间的经济实力。一个城市具有什么样的经济实力，其地下空间的开发利用才能成为需要与可能呢？开发商投资地下空间是以获得经济利益为主要目的，只有当地下工程的经济效益接近于地面工程的经济效益时，城市地下空间的开发利用才能广泛地吸引社会投资。城市地下空间的开发利用才能广泛地吸引社会投资。城市地皮介个昂贵是吸引投资地下工程的主要原因，因而形成下列公式：ＴＢ＝ＤＭ／(ＤＸ－ＴＤ·φ)式中TB——投资效益比DM——相同面积地面工程总投资DX——地下工程建设投资DT——节约地面面积φ——地价系数当T小于1时，个投资个体都不回去投资地下空间为最优战略组合；当TB值接近于1时，综合分析投资效益可以获得投资者能接受的经济效益，开发商有投资欲望；当其值大于1时，投资者会有积极投资欲望。对于城市内的某一区位是否具备开发大体量地下空间的条件，应该从该区位未来的经济价值判断。10PART3城市地下空间的功能规划原理11城市地下空间布局规划分类城市地下空间的形态可以概括为三种类型：点状地下空间形态；线性地下空间形态；点状与线状地下空间形态构成的较大面积的网络状地下空间形态。•站前广场、市民广场、绿化广场等聚合地等点状地下空间•市政基础设施管线、地下管线综合廊道（共同沟）、地下排水（洪）暗沟等线状地下空间•加拿大蒙特利尔、日本新宿的地下街，上海人民广场地区的地下空间设施网络状地下空间12城市地下空间布局规划分类——点状地下空间点状地下空间设施可分布于城市街区、城市节点以及城市其它用地中。目前，我国已建成的城市地下空间，点状设施多建于城市节点，如站前广场、市民广场、绿化广场等聚合地。这种与城市节点相协调的点状地下空间设施，有助于解决该地区人流过于集中、动静交通拥挤的现象。点状地下空间有大有小，大的可以是功能较多的综合体，成为地上与地下相互联系、工程设施的综合性，这样的设施被人们视为城市现代化的重要标志。小的可以是单个的商场、停车场、过街道和地下室，分布在城市行政中心、金融中心、商业服务中心、文化娱乐中心、体育中心、交通枢纽等繁华地区，这里土地资源紧缺，地价昂贵，开发地下空间效益很好。13城市地下空间布局规划分类——线状地下空间线性地下空间设施主要包括地铁和地下道路，其它如市政基础设施管线、地下管线综合廊道（共同沟）、地下排水（洪）暗沟等。线性地下空间是城市地下空间形态相协调的基础，连接点状地下空间的纽带，提高城市运行效率的保证。没有线状地下空间的连接，仅有一些散布的点状设施，无法形成整体轮廓，总体效益不会高。14城市地下空间布局规划分类——网络状地下空间网络状地下空间是由若干点状地下空间通过线状地下空间连接而成的一组地下空间设施群，如加拿大蒙特利尔、日本新宿的地下街，上海人民广场地区的地下空间设施，就是具有网络状地下空间的特征。网络状地下空间是城市各种功能的延伸和拓展，也是城市地下与地上形态协调的反映。线状地下空间设施越发达，网络状地下空间设施规模就越大，能否形成全市性的地下轨道交通。统计资料表明，世界上的轨道交通主要用于100万人口以上的特大城市，而且城市规模越大，采用地铁方式的比重越高。15城市地下空间功能组织形式物流能源流信息流价值流人车流交通设施公共服务设施市政设施通讯情报设施防灾设施交通设施主要组织人流、车流、物流的循环；公共服务设施则主要组织商业文化价值的流动和、人流、物流的静态缓冲；市政设施主要组织能源流、垃圾物流的循环；通讯情报设施则主要组织信息流的循环；防灾设施则主要作为在发生自然和人为灾害时人流物流的主要节点。16城市地下空间与地上空间的耦合关系体通讯情报设施信息流网点系统防火设施价值流标志能源流区域物流边缘人流道路面公共服务设施线市政设施点交通设施合理城市空间秩序关联域集合地下要素城市要素物质层面内在动因关联耦合秩序的建立可分为两个层次，即物质层面和内在动因。在物质层面上，关联耦合表现为用线将客体要素加以组织和联系，从而使彼此孤立的元素之间产生关联；从内在动因来看，通常不仅仅是联系线本身，更重要的是线上的各种流，人流、物流、能量流、信息流、价值流的内在作用，将各空间要素联系成为一个整体。两个层面上的联系线共同形成一个“关联域”,由于“线”的连接与控制作用，关联域也就使得原来彼此不相干的元素形成一种相对稳定的有序结构，从而建立了合理的空间秩序。17PART4城市地下空间开发利用案例18城市地下空间利用模式研究根据一些专家的研究成果，目前和未来地下空间发展模式主要有四种类型。（1）“中心联结”发展模式主要指在城市中心区建设整体贯通的地下空间，并通过地下快速轨道交通放射到城市各地区。以加拿大的蒙特利尔和多伦多市最具代表性。（2）“整体网络”发展模式“网络”是指以地铁为主体的地下空间体系。这种发展模式主要是建设便捷完善的地铁，以地下输送的高效来支撑地上各功能设施运转的高效率，达到地上与地下的完善结合。以纽约曼哈顿CBD地区最具代表性。（3)“轴向”发展模式以地铁交通线为发展轴，随着轴向滚动发展，建设星罗棋布的城市地下综合体。以日本城市地下空间开发利用最具达标性。（4）“次聚焦点”发展模式为疏解大城市中心职能的目的，在一些新建的“反磁力中心”积极主动地从综合空间体系中进行城市设计，地上地下联合开发，综合处理人、车、物流、建筑的关系，建成城市的副中心。以法国巴黎德方斯新区最具代表性。根据几种模式的特点可以发现，几种不同的模式没有绝对的界限，本身的特点是相互渗透的。也就是说我们在进行地下空间利用的实践中不必拘泥于某一种模式。19根据规划信息，贵阳属于单中心多组团的结构根据“单中心多组团的”的规划结构，以及轻轨的的引入，在贵阳的城市中心位置，应以便捷集散、快速输送和提供优质活动场所为目的，可采取的地下空间利用模式一般是“中心联结”和“整体网络”的发展模式。案例选取“中心联结”发展模式加拿大蒙特利尔“整体网络”发展模式美国芝加哥Pedway广州珠江新城201、加拿大蒙特利尔蒙特利尔地下城概况蒙特利尔政府参与地下总体规划的历程和启示（附）蒙特利尔国际区扩建的重要方式蒙特利尔地下空间系统的类型分析2、美国芝加哥Pedway3、广州珠江新城21加拿大蒙特利尔加拿大蒙特利尔市是个国际都市，城市面积3800k㎡，有340万居民，市中心区域面积约12k㎡，区域内建筑密集，办公写字楼、百货商场、商业街、住宅、大学、医院、地铁线路、铁路线、公交线都汇集于此，使得整个区域呈现出独特的多功能性，无论白天或夜间人流量都非常巨大。现在具有将近50年历史的蒙特利尔地下步行网络已经扩展到超过32km，共有地面出入口约900个，每天人流量50万人次，已经成为世界上最大的同类型步行网络之一。22蒙特利尔地下城的起源著名的威力玛瑞规划（Placeville—Marie）1958年，加拿大国家铁路决定建设在中央车站(GareCentrale)的北面、铁路站上方的Placeville—Marie，由于修建了两条连接中央车站的地下通道，它成为室内城市诞生的标志。但它的混合功能、人车分流和全天候等特点只是庞特(VincentPonte)目标——创建一个三维城市的一部分。“三维城市”的影响效应由于PlaceVille—Marie的成功建设，蒙城其它大型项目投资者也纷纷效仿庞特的多层城市概念。1964年，在PlaceVille—Marie以北当时的大多数土地拥有者都认同这个概念，他们授权庞特对这个区域进行总体规划。尽管是为私人投资者制定规划，但是庞特和蒙城政府规划部门进行了紧密合作，规划部门希望通过建设一条新地铁和扩建林荫大道把蒙城塑造为一个国际性大城市。通过政府合作和许多房地产项目的不断发展这个网络，在多年后室内城市的最终布局与当初规划十分相似。项目的城市规划师文森特·庞特（VINCENTPONTE）认为：与政府之间的这种合作是建设地下城市的一个必要条件。231、加拿大蒙特利尔蒙特利尔地下城概况蒙特利尔政府参与地下总体规划的历程和启示（附）蒙特利尔国际区扩建的重要方式蒙特利尔地下空间系统的类型分析2、美国芝加哥Pedway3、广州珠江新城24蒙特利尔