2011福州金融街万达广场市场调查

1福州金融街万达广场2011市场调查市调时间：2011.8——2011.11.302目录一、金融街万达广场介绍二、地理位置三、金融街万达广场核心优势四、主力店五、品牌分析六、优势七、劣势八、总结3福州金融街万达广场位于台江区江滨大道以北，鳌峰路以南，前横路以西，总投资额40亿元，总建筑面积约39.04万平方米的超大型城市综合体，其中包括六星级酒店、高端5A写字楼、SOHO办公、时尚步行街、高档购物中心、大型娱乐中心等，是一个以购物、餐饮、休闲、娱乐等业态组合定位的一站式消费场所，同时也是福州第一个大型城市综合体。一、金融街万达广场介绍4万达广场南临江滨大道面朝闽江，北侧为福州市花鸟市场，西侧为30米宽城市规划路，东侧为前横路。西靠台江核心商业区、北接晋安南区、南对福州市规划重点规划区域东部新城、东面马尾开发区，可谓是台江商圈的核心地段。未来地铁4号线穿过，带动交通便利性，并且此区域是从机场以及高速道路进入福州市的一个重要入口。二、地理位置51、公交线路交通情况6公交情况分析城区路线市区路线空港专线市区路线上，途径鼓楼、台江、仓山以及晋安区的主要商圈，辐射范围广，各大商圈紧密联系一起。城区路线上，为较偏僻地区消费者开设了在繁华商业圈购物娱乐的另一条通道，从而引进人流，提升万达的消费人气。为乘机的消费者提供了一个良好的休息购物场所，这是福州所有商圈所没有的。7交通情况2、自驾车情况自驾车情况分析周边分布有多条交通主干道，其中江滨中大道为福州的快速交通景观大道。鳌峰路、前横东路、鼓山大桥、魁岐大桥、鳌峰大桥及规划中的前横大桥使万达与市区保持便捷的交通联系。8周边配套设施9周边配套设施分析鳌峰路两侧分布众多小吃店、理发店、便利店、房产中介店、银行网点、水果店等，加上周边小区的消费习惯，整体属于中低端的消费，整个商业环境档次相对较差，无品牌服饰专卖店、精品店等形象相对较好的商业。而周边的这些环境直接导致了室外步行街的“冷清”现象。然而随着众多批发市场的拆迁以及高档楼盘的进驻，和未来地铁线的经过，万达广场将会在一地程度上引导消费者的消费习性。101、集团实力强大120116113002002060040060140080095010020030040050060070080090010001100120013001400（亿）2008200920102011(年）2008-2011年万达销售额企业资产年销售额年纳税涉及商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假等产业。数据来源百度参考三、金融街万达广场核心优势11保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费。招商在前，建设在后，因为招商绝非招一个主力店的问题。1、一个购物中心是以不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求。2、很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。2、订单商业地产123三、金融街万达广场核心优势为需要跨区域的异地商家解决选址困难问题，并伴随万达广场的发展快速进入主要城市“核心商圈”。123、业态合理分布金融街万达广场具备齐全的业态组合，拥有多个以上主力店和大型室内步行街百余商家，形成各行业间的竞争性和互补性。12三、金融街万达广场核心优势步行街外众多丰富多彩的业态更为万达主力店起到了良好的互补作用，从而更好的引导人流分布。以稳场旺场经营为前提，加大了主力店和餐饮娱乐业态占比，不致消费模式单一，从而达到“聚客效果”，刺激了不同业态的发展。134、设计风格独特设计内涵集中体现了福州商务核心都市化、现代化、信息化的创新理念。与福州其余商圈对比万达广场整体设计优越，商品齐全、环境舒适、购物方便、动线合理。三、金融街万达广场核心优势144、设计风格独特所有建筑和机电设备都采用最先进的节能技术，最大限度降低建筑能耗，保护城市生态环境。站在任何一个位置都可以尽可能多的看到店面，最大限度的展示商家形象。1、环保节能、降低能耗2、注重共享空间设计3、自然采光设计顾客可以在充满阳光的环境中购物、休闲、娱乐。特别是室内步行街四季如春，排除了天气对购物的影响。15每个通道口均设有清晰明显的路标、购物导航手册和地标箭头等导视标识，方便选择目标商家，大大的缩短了购物行走路程，实现良好的人流输送。万达广场以2倍于国家标准设置停车位，便以停车。与其他商圈停车场相比，停车场内从设计、设备更体现人性化，同时停车场内配套美车堂设施，方便客户需求。室内步行街入口处分别设有椭圆和圆形中庭，为消费者提供了舒适、宽松的空间享受。在休息时，是观赏商家品牌的最佳场所，成为万达广场的客流集散中心。6、大型阳光中庭5、停车场4、导视系统4、设计风格独特167、动线交通规划内部交通系统配套设施设备齐全，实现垂直交通和平面交通在运输人流上的畅通无阻。4、设计风格独特垂直交通：室内步行街设有众多扶梯，有效疏散运载人流，并且电梯与过道衔接处的过道空间大，有效避免了电梯口的人流堵塞，自下而上引导客流，分散人流至各店面，而不造成店面“人空”“冷清”的现象。平面交通：万达广场设有多个入口，通道宽敞，视野开阔，更有一些弧形扶手设计，实现了客流的引导,有效制造人流内的循环。人、车、货分流不重叠，各楼层无死角，每个角落自然无遗，避免盲区，且卫生间内设有无障碍设施，动线规划科学，实现人流共享。175、租售一体，自持物业的运作模式室内步行街只租不售，加强了对其的掌控能力和管理能力，使其在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的最大利益，避免在经营过程中出现较多问题。室外步行街的销售解决部分开发的资金问题。通过自持物业不仅能收到稳定的租金，而且地产一直在增值，其后的资产随房地产市场的变动而变化。2、自持物业1、租售一体的模式总结：万达通过资本市场融资等方式解决开发资金问题。181、社会责任万达广场外地面垃圾桶严格分类，引导消费者建立良好的环保意识；万达的建立造就了数千个工作岗位，带动社会发展；万达集团定时开展义工活动，以身作则，带动及影响周围人员，积极响应争当社会责任人；2、人性化设置万达广场内部设有服务台，含失物招领、寻人寻物、咨询投诉、物品租赁、礼品包装、医护药箱服务，十分便利消费者需求；各层设有含绿化带的休息椅，营造出舒适的休息环境；万千百货的通道大门上配置精美好看的图画，让人赏心悦目，消防设备与墙面融为一体，视觉美观好，十分人性化；3、人员形象万达工作人员着装统一，并佩戴相关证件，不仅提高了工作人员的整体形象，而且使得消费者在遇到困难的第一时间能向相关工作人员求助；6、其他19四、主力店建筑形态业态面积城市综合体六星级国际酒店4.95万m²国际标准5A级写字楼3.35万m²室外步行街街/酒楼3.87万m²SOHO办公9.55万m²商务快捷酒店0.73万m²商业主体万千百货12.9万m²联合利华超市万达IMAX影城大歌星量贩KTV大玩家电玩城国美电器餐饮区停车场及配套（约900个车位）室内商业步行街3.69万m²合计：约39.04万m²项目数据20四、主力店一、万千百货楼层经营类型一楼时尚精品馆主要经营国际名品、黄金珠宝、名表、化妆品、女鞋二楼丽人名媛馆主要经营淑女装、女士内衣、时尚咖啡吧、女包三楼少女青春馆主要经营少女装、时尚女包、SPA馆四楼绅士名流馆主要经营男式正装、商务休闲装、时尚休闲装、男士精品配饰五楼生活运动馆主要经营运动、生活休闲、床品、童装童玩、家居等二、万达影院福州金融街万达影院拥有超15米金属巨幕3D双机影厅、采用美国REALD3D真3D技术，影城11个影厅，1500多个座席，其中1个豪华VIP厅，而IMAX巨幕（22m*12m）。万达影院的开幕不仅为榕城市民带来了视觉上的一流享受更是开启了福州新电影时代。21四、部分主力店三、大玩家主要经营项目有：电玩、游艺、台球、旱冰场、儿童乐园、碰碰车、家用游戏机体验、室内嘉年华以及高科技电影等。大歌星量贩KTV是一个时尚新颖、绿色健康的娱乐场所，福州大歌星KTV拥有先进的点歌系统和全数字化音响设备，时尚典雅的装修风格，打造了业界顶级的视听效果，同时开创了全国娱乐业的尖端潮流。四、大歌星量贩KTV22时尚主题餐厅菜系类型人均消费主力消费年龄段客流量（用餐时段）水晶宫冲浪回转自助餐吧火锅50-70元20-50岁满座排队香草美匙创意融合料理西餐简餐40-50元20-40岁上座率60%渔如意斑鱼火锅火锅50-60元20-50岁上座率90%大丰收鱼庄火锅50-70元20-50岁满座排队德香苑北京烤鸭特色菜60-70元20-40岁上座率70%地方特色餐厅菜系类型人均消费主力消费年龄段客流量（用餐时段）东北风东北菜70-10020-50岁满座排队印象成都时尚概念餐厅川菜70-9020-40岁上座率90%重庆德庄火锅火锅70-9020-50岁上座率90%蒙自过桥米线快餐简餐20-3020-35岁上座率90%五、品牌分析1、餐饮分析23万达广场约有31家餐饮商家敞开美食的大门来迎接榕城的食客们，其中品牌商家有18家，而有12家品牌商家为首次入驻福州的品牌商家。纵观平日餐饮的客流量，可以看出中午人流量稀少，但少部分餐厅仍出现顾客等待现象。晚间高峰期顾客数量会有显著提高。异国风情餐厅菜系类型人均消费主力消费年龄群客流量（用餐时段）斗牛士牛排餐厅牛排简餐60-8020-40岁上座率80%禾绿回转餐厅日本料理60-7020-35岁上座率80%汉拿山韩式烤肉韩国料理100-15020-40岁上座率80%匠和风精致料理日本料理150-17020-40岁满座排队玛丽奥意式休闲餐厅意大利菜50-7020-40岁上座率80%食之秘西餐简餐40-5020-30岁上座率30%五、品牌分析1、餐饮分析24五、品牌分析2、服装分析25五、品牌分析2、服装分析服装主要在万千百货和室内步行街，其中同品牌的单店的规模要较大，形成一定的竞争性，并形成大、中、小商家共存性。并引进特色品牌店，在特色店与大商家之间建立有机联系，形成经营品种是上的互补。服装类品牌活动形式较多，以折扣方式体现的居多。26女鞋价格区间促销力度货源货品达芙妮300-700元部分5-8折货源充足百丽，TATA400-1000元部分6-8折部分36-38码出现断货千百度，星期六500-1200元部分8折货源充足男鞋价格区间促销力度货源货品奥康500-1200元部分7-8折正装皮鞋有部分缺货骆驼800-1500元部分8-9折部分42码出现断货CAT1000-2000元小部分9折货源充足化妆品价格区间促销力度化妆品ZA，玉兰油，佰草集100-200元每200减300元ZA，玉兰油，佰草集欧莱雅，欧泊莱200-300元每200减20元欧莱雅，欧泊莱DHC150-400元每300减300元DHC五、品牌分析3、鞋类、化妆品分析万千百货在鞋类和化妆品的牌子上，基本没有差异性品牌入驻。27周边设施配套较完善，商圈辐射范围广。周围住宅楼渐以高档社区形式出现，居民购买能力较强。未来申发大厦的建成将会吸引更多客流量。优势三能够直达公交车有17余部，交通十分便利。将来4号地铁线经过，改善交通情况，同时势必带来较高人流和人气。优势二优势一优势四各大主力店强势进驻，奠定人潮商机。业态丰富形成一定的竞争性和互补性商场导视系统清晰，便于顾客辨识，方便出入。在各层设有休息处，二楼至三楼的弧形护栏自然而然引导人流。六、优势分析28设计体现人性化，如在楼层围栏处设置较高的玻璃层，防止顾客攀爬，安全性好。优势七在各层醒目处皆摆放导航手册以及相关品牌的活动信息，商场定时播报相关品牌促销消息，引导性好。服务台配置的服务项目较全，部分有偿收费均比较合理。优势六优势五优势八万达采取块状分布，体现了其简洁大方的装修特点。商场内照明均采用白黄色暖色调，营造出轻松、活跃的购物环境。背景音乐随时段播放，轻松愉悦。商场营业员服务态度和素质较好，打烊时间较少出现赶客现象。卫生整洁干净。六、优势分析29公交线路虽多，但是公交路程离市区较远。周边环境较差、商业气氛不够成熟。新商圈形成尚需要