北京CBD区域周边市场及高档类酒店式公寓案例研究

案北京最新楼市分析（月成交分析）●经适房签约导致签约量猛增高成交并非市场回暖如果抛去经适房以及限价房的签约，可以推算出9月的交易情况并没有出现任何的回暖迹象。从房交网上把9月各天经适房以及限价房的签约数字减掉，实际的商品房签约量仅有2790套。这样推算平均日签约还达不到百套，成为了今年以来除2月外最低的月份。可见9月商品房签约并没有出现“金九”该有的表现。市场进一步在恶化、变淡。案北京最新楼市分析（周成交分析7.12-10.6）●7月12日-9月19日各周期房住宅签约基本稳定，维持在1000-1200余套左右。●(9.22-9.29日)经济适用房以及限价房集中签约导致期房签约量有了突飞猛进的增长，本周成交信息并不代表市场实际情况。●(9.29-10.5日)期房住宅整体签约量为1915套，环比上一统计周期的4717套下降59.4%，日均签约套数为273.6套。签约面积为169234平米，环比下滑56.4%。市场恢复到目前冷淡的真实现状。案北京最新楼市分析（周成交分析10.6-10.12）●受利率下调利好消息影响，引发期房、现房均签约大幅增加。期房：2008年10.6-10.12期房住宅签约总量为2601套，环比上涨35.8%，日均签约套数达到371.6套。签约面积为249566平米，环比上涨47.5%。平均每套签约户型为96平米。现房：一周签约248套，环比增加240%。日均签约35.4套。签约面积为35050平米，平均每套成交户型为141㎡。案北京最新租赁市场分析（2008年9月）2008年9月北京的租赁市场成交量环比上月增幅达到了23.93%。全市租金均价为2580元/月每套，环比小涨了0.90%，同比去年同期的2263元/月每套则也上涨了13.99%。城八区的租赁均价为2654元/月每套，与去年全年的价格相比上涨了347元/月每套，增幅为15.04%。其中，本月的普通民宅租赁价格结束了数月出现的小幅回落，环比上月微涨了0.51%。高端租赁市场的租赁价格也呈现止跌回稳的态势，本月全市高端租赁市场的交易均价为5051元/月每套，较8月份价格上涨了0.96%。案项目名称均价(元/平)促销方式帝景博悦17500送高尔夫终身会籍卡最高价值48万万科公园五号2500010月中旬开盘,办优惠卡开盘可省6万金汉绿港7900老业主带新客户购房9折起顺鑫花语670089平米二居户型赠送20平米面积万科中粮紫苑14000B区均价降2000/㎡东亚三环中心10800全款9折，无理由退房保障最低总价34万阿尔法社区8500目前登记总房款每天减200元新通国际花园8200比前期最高点下降1800元/平金地格林小镇67300均价下调2700元/平回落至一年前水平北京楼市最新打折优惠促销方式（2008年10月）万㎡朝阳区清林路1号/五、六环之间报价32000元/㎡。现9.5折。远洋公馆约5.2万㎡朝阳区东三环霞光里66号/三、四环之间报价28000元/㎡。现9.7折，送精装修。奥东18号约7.5万㎡朝阳区安苑路18号/三、四环之间报价25000元/㎡。现9.4折，送精装修。万科公园五号9.6万㎡朝阳区朝阳公园南约500米/三、四环之间报价25000元/㎡。现承诺开盘直减3万。公园2008（北苑家园一期）40万㎡朝阳区立水桥东南侧/五环以外报价10000元/㎡。现8.8折，推出部分特价房均价7300元/㎡。2008年10月份北京打折楼盘一览万㎡朝阳区平房乡青年路西里5号院/四、五环之间报价18500元/㎡。现9.4折。东亚三环中心约12.3万㎡丰台区南三环公益西桥北/三、四环之间报价10800元/㎡。现9折。华业玫瑰郡一期5.5万㎡朝阳区石佛营/四、五环之间报价18000元/㎡。现9.2折。中国第一商城26.3万㎡朝阳区朝阳路小庄6号/三至四环报价22000元/㎡。现直降7000元/㎡，相当于打6.8折。华发颐园15万㎡朝阳区北苑路18号/北五环至六环报价11800元/㎡。现直降5000元/㎡，相当于打5.7折。精装公寓9800元/㎡。首开幸福广场33万㎡朝阳区东直门外新东路/二至三环报价22000元/㎡。现直降4000元/㎡，相当于打8.2折。2008年10月份北京打折楼盘一览案楼盘打折简析：•房地产已经进入公认的寒冬。一方面存量房大量积压，另一方面新房源陆续推出。以10月份为例，据统计，10月份京城楼市即将入市的新盘有35个，其中纯新盘项目约有15个，如融科通州项目等；老项目后期开盘约有20个，如美利山、中海城等，再加上10月底有展会，整个10月份无疑会在年前形成一次供应的小高峰。•在巨大销售压力和惨淡市场的双重压力之下，降价成了各房产开发商回笼资金的加速器。打折销售花样百出，共同的特点是撕去了往日的伪装，直言打折、降价，手法不一，主要有三种：•1、所有房源打固定折扣。如东亚三环中心统一打9折。•2、推出部分特价房。如公园2008推出13套特价房，价格比原先降3000元/㎡。•3、送精装修，再打折。如奥东18号打9.4折再送精装修，远洋公馆打9.7折再送精装修。案=〉价格、去化情况案名开盘时间报价（元/平米）总套数C座2008年10月67套200套266套A、B座(公寓）671套C座(豪宅）41套268套（含办公楼）6号楼：84套B座2008年2月底B座：34000B座：31121B座：28％D座2007年11月17日D座：33000D座：27122D座：31％C座(豪宅）30733C座(豪宅）85％2007年11月15北京INN2007年9月12层楼期房：250007层楼现房：2800023572（含办公楼）67.5％（含办公楼）万科公园五号预计2008年10月6号楼：23700－26400零签约零签约成交价格（元/平米）销售率C座：38000（在9.5折的基础上仍然有9.5折的优惠）C座：未成交C座：0％A、B座(公寓）27623A、B座(公寓）59.6％世界城整体均价：37000圣世一品：153㎡3/2（跃层）：255㎡复式：351－381㎡B座2/2/2：112－113㎡3/2/4：217－218㎡3/2/3：229㎡D座1/1/1：74－83㎡2/1/1：103㎡2/2/2：148－155㎡3/3/2：168㎡C座(豪宅）4/2/4：359－365㎡A、B座(公寓）1居室：53－59㎡1室1厅：73－88㎡世界城北京INN1/1/1：58㎡2/2/1：90－93㎡2/2/2：116㎡3/2/2：160㎡万科公园五号6号楼1室1厅：87－92㎡圣世一品=〉户型面积案•目前，房地产市场正遭受着前所未有的严峻考验，市场整体低迷，表现出如下症状：•1、市场成交量急剧下滑。据北京房地产交易网记录，2007年9月份共成交商品房12290套，几乎是今年9月份成交量的3倍。而今年9月份住宅签约量也仅2780套，日均成交93套，与2007年9月月成交11730套，日均签约391套比较，环比下降76%，与2007年7月份日签约528套相比，成交萎缩83%。•2、成交价格下跌。以9月份为例，在价格上，2007年9月份商品房均价是13500元，比今年9月份高900元。也就是今年9月份的商品房均价已经比去年同期出现了负增长，商品房均价下降了6.7%。•3、客户持币观望，购房信心大减。据某网站近20万人的问卷调查结果显示，84.72%的人反对政府救市，77.03%的人认为最近两年房价仍会下跌。市场观望氛围浓厚，且这史无前例的浓厚观望情绪将继续蔓延下去。•目前市场低迷成因复杂，主要有：•1、房价理性回落。自2005年以来，特别是2007年，房价上涨过快，高烧之后的退烧是一个必然的过程，房价降温、成交量下降在某种程度上是一种理性回归。•2、宏观政策未能真正利好楼市。10月初的利率、存款准备金下调对拯救房地产业而言收效甚微。•3、宏观经济环境欠佳。受金融危机、股市缩水等影响，当前房地产市场的条件与环境整体发展趋势已经出现了逆转，在这样的市场条件下，不要说地方政府的“救市”政策不会有多少作用，即便是中央政府启动救市政策，估计作用也十分有限。宏观市场简析案项目简介：该项目分为B、C、D共三栋，B栋板楼、C栋板塔结合、D栋塔楼。B座为21层板楼，南北朝向，户型面积113平方米两居和229平方米三居；D座为东西朝向，户型从77平米到85平米的一居、110平米到161平米的两居、168平米三怪，C座五梯四户，平层三居152平米，跃层三居255平米，复式351至381平米占地面积：21527平米建筑面积：123210平米容积率：3.9物业费：5.98元/平方米·月类型：普通住宅建筑类型：板楼,塔楼项目位置：朝阳区白家庄西里5号交通位置：二、三环之间开盘时间：C座2008年10月B座2008年2月底D座2007年11月17日销售状态：在售为B栋和D栋均价：33000元－38000/平方米（精装修）销售率：B座200套，已售55套，销售率27.5%；D座266套，已售83套，销售率31.2%。=〉项目概况圣世一品案由三栋板塔建筑组成，半围合而成近万平米中央皇家庭院，闹中取静移步换景，70－400平米国际精装行宫，4300平米温泉会所，8.1米全石材明堂=〉项目概况圣世一品案“住职皆近”，融合项目与都会之间的融合与协调，把纯居的栖居理念植入CBD，摈弃中央商务区“工作与生活完全剥离”的模式，提倡住宅与办公地点极其接近，减少了不必要的时间浪费，创建“workinghere、livinghere”的CBD居住理想。=〉楼盘概念圣世一品案=〉销售价格走势圣世一品案=〉分批次开盘价格及销售情况分批次开盘楼号开盘时间总套数报价（元/平方米）成交套数成交均价（元/平方米）月均去化套数266套7.5套7套/200套67套D座2007年11月17日3300083套27122B座2008年3月底3400055套31121C座2008年10月1日38000（实际打完折后约35000）未成交/项目简介：该项目分为B、C、D共三栋，B栋板楼、C栋板塔结合、D栋塔楼。B座为21层板楼，南北朝向，户型面积113平方米两居和229平方米三居；D座为东西朝向，户型从77平米到85平米的一居、110平米到161平米的两居、168平米三居。C座五梯四户，平层三居152平米，跃层三层255平米，复式351至381平米。圣世一品案=〉楼层价格差不同楼层间的价格差约在150元左右。=〉朝向价格差D座东西向的价格差约在800－1000元/平方米，具体视户型而定。=〉装修标准D座：3000元/平方米B座和C座：4000元/平方米=〉优惠措施一次性付款9.5折，按揭9.8折圣世一品=〉分阶段去化情况2007年11月