君亭酒店投资建设案例分析(XXXX总经理班)-甘圣宏老师

君亭酒店投资建设案例分析2019/8/191浙江世贸君亭酒店管理公司甘圣宏君澜酒店集团旗下品牌君澜度假酒店-奢华休闲度假酒店君澜大饭店-五星级城市会议商务酒店君亭酒店–中高端城市精品及设计酒店2019/8/192SSAWHOTELS君亭酒店现状2019/8/193SSAWHOTELS城市精品及设计酒店2019/8/194君亭·品牌标签位居城市中心，营造私密、休闲、宁静、轻松的商旅环境注重设计元素运用，凸显休闲时尚的氛围强化核心产品的品质与个性，在关键产品方面，已经达到五星级标准提供方便、亲切的人性化服务。SSAWHOTELS君亭酒店1.上海中星君亭酒店2.杭州君亭湖滨酒店3.杭州君亭艺联酒店4.杭州君亭广场酒店5.义乌君亭城中城酒店6.义乌君亭华丰酒店7.绍兴世贸君亭酒店8.南昌君亭红牛酒店9.三清山画家村君亭酒店西湖四季10.杭州银隆西湖四季酒店11.杭州新城西湖四季酒店12.合肥银泰西湖四季酒店13.三亚西湖四季酒店14.德清德蓝西湖四季酒店15.杭州西溪路西湖四季酒店名录SSAWHOTELS2019/8/196•主要探讨的内容•1、中高端城市酒店的定位与发展？•2、君亭酒店的投资与盈利模式•3、我们的探索与实践•4、需要探讨的问题与分析2019/8/1972019/8/198•中高端城市酒店的定位与发展？解决许多酒店及物业目前的困惑，往何处去？现状statusquo•总量：截至2010年底，全国星级饭店总数达到13991家。Scale:Bytheendof2010,therewere13991star-ratinghotelsinChina。2019/8/199•二、三星级酒店供给量大大高于需求量Thesupplyof2&3STARHotelsexceedsdemandhighly.2010中国星级酒店供给需求关系（单位：万间夜）RelationofSupplyandDemandofStar-RatingHotelsinChina2007(tenthousandrooms)2019/8/1910•高星级酒店：-投入成本越来越大、硬件设施越来越奢华、功能布局越来越齐全、科技含量越来越高；-总量基本持续稳步增长、市场进入门槛抬高、市场风险增大；–-高能耗、高人力成本、高运营费用将给酒店的经营带来较大的挑战；•低星级酒店：-客源档次越来越低、维护成本越来越高、经营效益越来越差、市场竞争越来越激烈；-总量稳定且局部增势缓慢、“小而全、全而不精”的产品现状将会使其核心竞争力日渐消逝；-在经济型酒店的挤压下，市场空间进一步委缩；2019/8/19112002-2007中国星级酒店供给变化关系（单位：万间夜）SupplyofStar-RatingHotelsinChina2002-2007(tenthousandrooms)2002年2003年2004年2005年2006年2007年供给Supply供给Supply同比Year-on-year供给Supply同比Year-on-year供给Supply同比Year-on-year供给Supply同比Year-on-year供给Supply同比Year-on-year五星级5STAR6.496.967.24%8.7425.27%10.6521.85%11.528.17%13.7319.18%四星级4STAR14.3515.769.83%22.2240.99%24.048.19%29.0020.63%33.6916.17%三星级3STAR34.6537.758.95%49.5431.23%54.229.45%59.8510.38%64.768.20%二星级2STAR30.6034.6913.37%39.0812.65%41.15.17%42.413.19%42.04-0.87%一星级1STAR3.644.1213.19%4.212.18%3.19-24.23%3.210.63%3.16-1.56%2019/8/1912•市场有需求–顾客的消费经历日益丰富、消费能力日渐增强，客人不想再忍受完全雷同的酒店形象所带来的麻木感，市场需要“有特色、有灵魂、提供高度个人关注”的酒店产品–酒店企业基于市场竞争日趋激烈的现状，采用差异化战略、运用BPR（BusinessProcessReengineering企业流程改造）方法、结合设计师理念，脱离批量生产的酒店设计的影响，重新设计产品，特色饭店诞生–艺术灵感，实用主义与时尚主义，想象主义的完美结合，时尚、前卫、精致和富有创造力。契机：中高端城市精品及设计酒店2019/8/1914宾客有需求300元-500元是中国酒店消费的主要群体。他们*不满足二、三级酒店的现状*不满足经济型酒店的层次。*不想花太多钱去五星消费（不完全需要消费高星级酒店的附属设施）。*希望有安静、时尚、高品质的私人空间，对核心产品有较高的要求。*关注品质和体面。2019/8/1915二类物业对中高端酒店的需求*对于城市商业以及新CBD等中心区块的综合体高端物业、最佳的位置建最佳的配套酒店不能建五星，但需要高品质需要文化品味房产推广和项目配套的需要，由于不一定是最佳建酒店的位置，做高星级酒店配套，“三高酒店-高投入，高运行成本，高风险。”经济型酒店与物业定位差异较大。需要较高的投入产出比（下一节讨论的盈利模式问题）*低星级酒店的改造与出路。亟需一种新型的酒店产品来满足他们“高品质、中价格”的需求。（当价格位于301-500元的区间时，市场的消费需求量最大）Anewproductshouldbecreatedtomeetspecialrequirementswhichisinhighqualitywithamodestprice.Thereisastrongdemandforhotelproductpricedbetween￥301and500.需求市场Demand2019/8/19162019/8/1917•中高端城市精品及设计酒店的盈利模式解决众多酒店及物业目前的困惑，如何获得较好的赢利回报？•供给市场Supply：亟需一种高投入产出比的新产品来实现资本利润最大化。高星级酒店的投资与盈利模式：资产与物业增值增长模式为主；客房和餐饮经营增长模式不清晰；资本运营模式难度大；品牌价值增长模式遇到集团化与国际化品牌的挑战；经济型酒店的投资与盈利模式：低投入、轻资产、高入住率；在没有好的盈利模式出现之前，续继有发展空间将会遇到的挑战：入住率的保证、物业成本的上升、人力成本的上升2019/8/1918盈利模式：中高端城市精品及设计酒店君亭酒店的探索与实践：•定位Position产品定位：中高端城市精品及设计酒店ProductPosition:Limited-Services,Exquisite,BusinessHotel客源定位：商务、旅游散客为主，小型旅游/会议团队为辅CustomerPosition:focusedonbusinessandtouristFIT,supplementedbysmallgroups.价格定位：介于三星与四星酒店，基本接近于四星级酒店PricePosition:between3STARhoteland4STARhotel.物业定位：商业物业/改建经营不佳的低星级酒店（尤其是二、三星级酒店）PropertyPosition:rebuildlowstar-ratinghotelswhichisinbadperformance,especially3STARhotels.2019/8/1919思路NewIdeas功能整合IntegrationofFunction剥离部分功能，实现“三个有效”-有效的投入产出-有效的单位面积利用-有效的区域利用2019/8/1920差异、个性、精致而有格调；精心设计的客房；优雅的早餐环境；舒适的商务洽谈环境文化氛围CulturalAtmosphere2019/8/19212019/8/1922•君亭酒店的改造案例解决老酒店的重新进入市场问题？2019/8/1923•上海中星君亭酒店三星级酒店；面积一万三千平米；经营十多年，亏损；多次转让；2011年初，君亭酒店接手；投入改造；周期8个月；投资1800万元；客房167间；开业一个月，的市场表现*客房入住率85%；平均净房价400元/间.天；宾客点评从原598位上升到前40位；君亭酒店的改造案例分析2019/8/19原中星酒店客房24原中星酒店餐厅原中星酒店大堂2019/8/19252019/8/19262019/8/1927君亭/西湖四季具备君亭系列的四大标签性特征更具设计特色、环境特色和服务特色产品的文化性更强，内容更加丰富SSAWHOTELS新建商业及综合体的高端配套酒店与业态？客源对象：中间消费附层，房价300-500；在城市中寻找宁静的成功人士，寻找自我的品位。中国中产阶层，受过良好的教育，关注商旅生活品质，讲究生活品位，同时富有文化气息。以大型商业综合体为主的物业，要建设能够满足物业投资中商业价值最大化后留下塔楼产生的酒店。特征：*小大堂甚至无大堂，*无裙房空间，无法实施五星配套内容，要有与中高端商业相匹配的酒店品质与业态，商业物业增值空间大,但需要保值增值的经营业态支撑新的城市政务中心、企业或综合体中心的建筑业态酒店。特征：*没有大的公共空间。*需要一定品质及时尚性。物业增值空间大城市房产与中高端酒店结合模式SSAWHOTELS谨致谢意!2019/8/1930