龙湖・两江新宸案例分析

产品案例分析龙湖·两江新宸龙湖·两江新宸——下一代城市模板•项目关键词一礼嘉造城、城市模板•项目关键词二未来北区新中心、商务区•项目关键词三城市综合体，全业态覆盖1企业战略龙湖地产继新牌坊后20年礼嘉造城，打造下一代城市模板，助力重庆北区新中央商圈，全方位演绎城市运营商区位属性礼嘉商务区，重庆北区未来的消费中心，国际商务中心、体验消费中心、生态文化休闲旅游中心产品属性200万方城市综合体，水上大都会，低密度清水商业体，涵盖别墅、洋房、高层、商业、写字楼、酒店、独栋办公等全业态项目主要关键词23项目属性龙湖·两江新宸——项目卖点分析区位：礼嘉板块，政府重点打造的礼嘉商务区，与蔡家高新技术功能区、悦来会展城形成重庆北上战略的核心三角，互为支撑；品牌：龙湖品牌影响力；大盘：200万方复合型造城大盘，涵盖全产品业态，包含近100万方水上商业、商务集群；交通：轻轨6、15号两条轻轨线路，三大轻轨站点，已通车的“金”字线路；配套：三大公园（白云湖、动步、滨江），悠山郡2万方社区商业，自身约35万方商业；产品：已面世的166-248㎡托斯卡纳联排别墅，88-256㎡创新型洋房，严控总价；一、礼嘉板块分析二、项目初步分析三、项目产品解析四、项目推售情况五、项目营销分析六、项目现状及前景分析目录一、礼嘉板块分析一、礼嘉板块分析北部新区规划图礼嘉组团礼嘉商务区规划图礼嘉板块是北部新区的重要组成部分，位于北部新区西北部，2011年10月，重庆市委、市政府将礼嘉定位为高新技术产业基地，礼嘉商务区；礼嘉商务区规划范围总用地面积7.8平方公里，其中核心区用地面积5.2平方公里。规划定位为面向国际、充分展现重庆市作为国家中心城市和两江新区形象品质的国际商贸中心，着力将礼嘉打造成为集多元消费、生态总部和高品质居住为一体的服务产业集聚、时尚品质凸显的国际商务中心、体验消费中心、城市生态型文化休闲和旅游中心。商务区3年初见成效，5年基本建成。高新技术产业基地，礼嘉商务区生态总部区：位于地段北部，规划建设具有典型生态特征、符合低碳发展趋势的商务办公聚集区，辅以部分与自然地形和绿化景观融为一体的高品质独栋办公楼，吸引国内外一流公司总部。商贸核心区：位于地段中部和南部，规划利用原有水面及周边较平缓地区形成汇聚多种商业和文化娱乐业态，集中与分散相结合、提供多元消费体验的综合型地区。具体包括大型商业综合体、特色商业步行街、沿湖购物区和旅游度假酒店等。高品质生态住宅区：位于地段东部，规划利用沿嘉陵江台地区域良好的自然环境和景观条件，形成具有较高品质、配套设施完善的生态型居住区。生态总部区高品质生态住宅区商贸核心区一、礼嘉板块分析“生态总部区、商贸核心区和高品质生态居住区”三大片区。两江新宸一、礼嘉板块分析兰海高速马鞍石大桥至北碚金兴大道金渝大道金山大道金开大道至沙坪坝金海大道至大竹林至江北至鸳鸯、陡溪北部新区七条“金”系列城市大道中金渝、金通、金山、金海等四条“金”系列大道横贯境内；渝武高速公路、渝怀铁路、轨道交通六、十五号线途经镇域，马鞍石大桥、礼嘉大桥提升通达性。轻轨6号线轻轨3号线轻轨15号线红旗河沟（3/6号线换乘）康庄美地站大竹林站光电园站礼嘉站大龙山站冉家坝站轻轨5号线黄茅坪站至北碚至悦来双碑轻轨6号线悦来支线至复盛平场站二、项目初步分析二、项目初步分析土地位置用途土地面积（㎡）占地面积（亩）建筑规模(m2)容积率竞得时间成交价净地单价（万/亩）楼面价（元/㎡）北部新区礼嘉组团A标准分区A41-1/03、A41-3/03、A41-4/03、A45-1/03、A45-3/03、A52/03、A47-1/03、A47-2/03、A47-4/03、A49-1/03地块商业用地、商务用地、娱乐康体用地、二类居住用地2953894435811742.02012-8-61136602571956北部新区礼嘉组团A标准分区A61-2/03、A62-4/03、A63-2/03、A64-1/03地块二类居住用地1910132865085462.72012-8-61031753602029北部新区礼嘉组团A标准分区A65-1/03、A65-2/03、A65-3/03、A66-1/03、A66-2/03、A66-3/03、A67-1/03地块二类居住用地1942642913657871.92012-8-6959363292623北部新区礼嘉组团A标准分区A67-2/03、A67-3/03、A68-1/03、A68-2/03、A69-1/03、A64-2/03地块商业用地、商务用地、二类居住用地1988272985298282.72012-8-61092373662062合计879493131819853352.26——4220083202126项目效果图项目效果图项目于2012年8月分四宗土地取得，总占地1318亩，总建筑面积198.5万方，综合容积率2.26，楼面价2126元/㎡。二、项目初步分析分为A、B两个组团打造；A组团：未来礼嘉的商业中心，将建设一个超大体量的国际级购物中心，沿湖打造滨水低密度高端休闲商业购物区，布局各种高端消费、商务休闲、餐饮娱乐品牌。B组团：滨江高端住宅区。悠山郡B组团A组团高层商务及商业产品开发商重庆龙湖科恒地产发展有限公司项目地址北部新区经开园礼嘉礼仁街占地面积1318亩总建面198.5万方容积率2.26绿化率35%规划户数13623户面积范围别墅166-248㎡洋房88-226㎡建筑形态高层、洋房、别墅、商业、商务建筑风格别墅：托斯卡纳风格洋房：托斯卡纳风格车位比例1.07：1交房标准清水房几梯几户别墅：独户洋房：1梯2户楼层别墅：负1-3层洋房：8层物管费用别墅：4元/㎡洋房：3元/㎡电梯品牌西子奥的斯物业管理重庆新龙湖物业管理公司规划解读关键字：围湖、滨水、住商分区、商业集群、重体验一期高层组团：体量：24万㎡，12栋一期别墅组团：体量：共计12栋产品：4、6联排一期洋房组团：体量：336套结构：6+1、8+1一期洋房组团：体量：406套结构：6+1、8+120栋二期：别墅组团产品：类独栋、联排体量：118栋首期内部认购别墅组团四六联排共计84套8月份首期开盘别墅组团产品：四六联排体量：共计106套二期：洋房组团产品：6+1、8+1；2单元每单元2户体量：20栋29栋二期：洋房组团产品：6+1、8+1；2单元每单元2户体量：29栋二期：SOHO体量：8栋约15万㎡二期：高层组团体量：8栋约16万㎡悠山郡独栋办公体量：42栋A地块：业态：集中式商业+公寓公寓体量：5万㎡A地块：功能：水上商业消费中心定位：星悦荟+家悦汇风格：bluewaterA地块：功能：度假酒店、音乐广场定位：自然+商业自由体验式滨水商业A地块：功能：高层办公+公寓+底商奥特莱斯二、项目初步分析整体规划二、项目初步分析项目一期规划别墅别墅洋房高层一期洋房组团：体量：406套，已推331套结构：6+1、8+1；2单元一单元2户面积段：88-256㎡赠送比：20-30%推出时间：2013年6-7月一期高层组团：体量：12栋共计24万㎡预计推出时间：2014年8月份预计首期推出别墅产品：四六联排体量：共计106套结构：3+1面积区间：166-248㎡赠送：20-30%时间：预计2013年8月首期内部认购别墅组团产品：四-六联排结构：3+1面积区间：166-248㎡赠送：20-30%体量：共计84套时间：2013年5月三、项目产品分析3F1F2F负1F户型套内面积（㎡）实得套内（㎡）客厅（米）主卧（米）次卧（米）次卧（米）开间进深开间进深开间进深开间进深联排中户2102375.75.14.24.14.24.15.73.55户型点评：优点：•功能齐全，动静分区；•客厅两层挑空，赠送面积大；•多露台设计，采光通风佳；•双车位配置；缺点：•一楼无老人房配置；三、项目产品分析别墅户型套内面积（㎡）实得套内（㎡）客厅（米）主卧（米）次卧（米）次卧（米）开间进深开间进深开间进深开间进深联排中户2362845.75.35.75.33.74.25.75.33F1F2F负1F户型点评：优点：•功能齐全，动静分区；•客厅、餐厅部分两层挑空，赠送面积大；•多露台设计，采光通风佳；•双车位配置；缺点：•一楼无老人房配置；别墅三、项目产品分析户型套内面积（㎡）实得套内（㎡）客厅（米）主卧（米）次卧（米）次卧（米）开间进深开间进深开间进深开间进深联排端户2262805.75.14.24.15.73.94.44.13F1F2F负1F户型点评：优点：•功能齐全，动静分区；•客厅部分两层挑空，赠送面积大；•部分户型带阁楼，增加使用面积；•多露台设计，采光通风佳；•双车位配置；缺点：•一楼无老人房配置；别墅三、项目产品分析洋房三、项目产品分析户型套内面积（㎡）实得套内（㎡）客厅（米）主卧（米）次卧（米）次卧（米）开间进深开间进深开间进深开间进深平层931293.94.33.853.13.73.94.3户型点评：优点：•户型尺度舒适，功能齐全；•客厅挑空，赠送面积大；•多阳台、多飘窗设计；•主卧带独立书房，缺点：•干湿分区及动静布局较差；洋房三、项目产品分析户型套内面积（㎡）实得套内（㎡）客厅（米）主卧（米）次卧（米）次卧（米）开间进深开间进深开间进深开间进深平层1121474.24.63.95.23.34.63.13.5户型点评：优点：•户型尺度舒适，功能齐全；•客厅挑空，赠送面积大；•多阳台、多飘窗设计；•主卧带独立书房，缺点：•餐厅面积较小，实用性较差；洋房三、项目产品分析户型套内面积（㎡）实得套内（㎡）客厅（米）主卧（米）次卧（米）次卧（米）开间进深开间进深开间进深开间进深底跃2072284.24.33.76.33.35.63.34.25户型点评：优点：•户型尺度舒适，功能齐全；•前庭后院配置，花园使用面积大；•主卧套房设计，配置露台，通风采光较好，缺点：•地下室采光较差；项目别墅与洋房均采用与江与城前期同类型的托斯卡纳建筑风格，金黄立面，红色屋顶，配合龙湖园林景观，极具异域风情。建筑风格三、项目产品分析四、项目推售分析四、项目推售分析别墅（内部认购）户型套内面积推出套数备案套数均价联排别墅165.81120729联排别墅190-19310616469联排别墅2081115443联排别墅212-219181314698联排别墅224-22712715085联排别墅232-23712713492联排别墅240-248302214752合计845414841B组团1-11-21-31-41-51-61-71-81-101-91-111-121-131-141-151-16项目一期别墅于2013年5月举行内部认购成交客户为政府公务员、分公司、公司高层客户等四、项目推售分析洋房项目业态产品户型楼层套数套内（㎡）建面（㎡）优惠后总价集中总价总价均价套内均价建面均价龙湖两江新宸洋房A户型底跃1-2层16116-122131-138149-168149-1681581316511650平跃2-8层9687-9598-10788-9691-9693100888927B户型底跃负1-2层12136-208154-235191-239218208106949463平跃2-8层72110-120124-136104-116104-116108101759004顶平8层11110-111124-125112-138118-127120106439419C户型底跃负1-1层16207-225234-254209-252227-252233108299584平层2-7层94122-201138-227128-208133-153147110019735顶平8层14118-119133-134117-130123-130125104849278加推时间2013年7月21日推出楼栋1、2、3、4、9、15、16、18、20、21、22、23号楼推出套数331当天销售情况331物业类型电梯洋房销售