西双版纳勐巴拉旅游度假区

西双版纳勐巴拉旅游度假区高尔夫销售推广部项目规划定位简案目录一、背景分析二、项目简介及进程三、项目价值分析四、项目定位思路五、项目战略定位六、产业定位七、项目市场定位中国东南亚西双版纳清迈琅勃拉邦城市背景分析：西双版纳州旅游资源丰厚，然尚缺乏强有力的发展引擎！后卫变前锋中国西南边缘死角大金三角枢纽旅游升级换代传统旅游观光城市通过政策及基础设施的完善国际级休闲度假城市通过宣传与打造品牌项目丽江有束河古镇，九寨有九寨天堂，西双版纳急需本土标杆！九寨天堂束河古镇？？？原汁原味的文化现代休闲业态有生命力的文化业态本土神韵国际元素国际水准其它旅游城市均有各种各样且独特的卖点。而西双版纳呢？目前绝大多数项目都未能跳出版纳的局限，没能站在大金三角乃至更高的角度，缺乏异域元素，缺乏国际水准休闲载体，缺乏高端人群。西双版纳亟需出现一个能站在城市战略的高度，具有国际视野，能将文化和休闲最佳结合，最能代言西双版纳的集大成之作！这些，都意味着本案的领袖契机！西双版纳勐巴拉旅游度假区位于西双版纳傣族自治州西部的勐海县，占地近7平方公里，由西双版纳浩宇房地产开发有限公司精心打造的世界级度假旅游地，其中高尔夫项目为45洞占地面积约为5000亩，目前球场已有9洞完成开发建造，预计2011年4月份18洞会员球场开杆。一期别墅区总30000㎡、SPA+精品酒店8000㎡、球会会所7000㎡，开发周期约为一年半。第二阶段、第三阶段（旅游小镇、别墅、配套商业等共计约25万平米）将根据一期开发情况、地形地貌情况以及市场情况，同时整合销售策划公司意见进行开发。本项目作为勐海县生态旅游重点项目，结合西双版纳州旅游市场的发展及需求，由“旅游观光型”向“旅游度假型”转变一个重要项目。二、项目简介及进程：一期开发用地球场及配套二期开发用地住宅、商业、度假村三期开发用地高端私家球场别墅一期开发高尔夫球场+功能配套开发18洞会员高尔夫球场高尔夫会所精品酒店别墅社区SPA会馆红酒吧雪茄室高尔夫专卖店普洱品茶区中西餐厅高尔夫练习场一期以会员高尔夫球场开发为主，以球场运营带动项目品牌知名度提升及项目推售，同时以会所、SPA、商务酒店、休闲别墅作为球场的服务功能配套。高尔夫会所中餐厅咖啡厅红酒吧雪茄室普洱品茶区高尔夫专卖店高尔夫练习场SPA会馆精品酒店别墅社区托斯卡纳风格别墅区占地面积410亩项目容积率0.04项目总建筑面积：10万㎡意大利叠层承办国际性锦标赛二期开发高尔夫球场+功能配套开发二期以旅游地产开发为主，继续进行公众高尔夫球场开发，加入旅游度假小镇、SPA、产权式酒店公寓、中高端住宅等产品体量，打造“南中国最纯粹的高尔夫生活”概念，并整合资源全面导入旅游地产模式。18洞公众高尔夫球场产权式酒店公寓、中高端住宅乡村俱乐部美容美发室健身房KVT娱乐儿童游乐场网球场游泳馆三期开发高端别墅及球场开发以高端私家球场及别墅开发为主，以业界知名大师级人物为设计主导，专注开发18栋高端别墅。客群定位于全球18位层峰人士，每栋别墅价值5000万元，提供世界最顶级的物业管理服务，其社区独享的专业球场将只针对业主以外的部长级以上公众、超级明星等社会圈层，此举也将是项目最大的卖点。私家球场十八栋别墅三、项目价值分析：地处中缅边境要塞，是通往东南亚的咽喉。毗邻中心城区，区位优势显著；毗邻昆洛路，此路也是由公路进入勐海的必经之地。距景洪仅40分钟车程，如果高速路开通则仅需15分钟。区位价值：资源价值：拥有天然湖泊、原始山林地貌、傣文化底蕴、东南亚文化交流历史内涵、浩宇集团品牌实力资源、政府政策支持等规模价值：可开发用地10000余亩，涉及可利用的林地资源数千亩，规模优势突出。根植云南：立足于云南深厚的旅游文化及景洪深厚的城市底蕴，以昔日东南亚国际文化为蓝本打造，全方位营造最超前与国际化的西双版纳。放眼大金三角：不局限于西双版纳的本土特色，以亚州百佳球场及国际大师地产巨著的视野放眼大金三角，整合以中国、缅甸、老挝、泰国为主的东南亚区域建筑文化精华，重塑云南旅游国际地标的中心地位。树立标杆：西双版纳成长为国际级的旅游休闲区域的过程中需要国际水准的示范项目，并以此为标杆带动其他项目的升级，从而带动西双版纳的全面开花。在此形势下，本项目有望成为这轮机遇中的佼佼者。四、定位思路：根植云南，放眼中国及大金三角，树立标杆定位思路：整合资源，提升项目价值一方面整合政府政策资源，将本项目打造成为“养生休闲基地、东南亚旅游文化产业示范基地、国际体育运动基地、世界级建筑及山地景观体验示范基地、现代服务业集聚区”等；另一方面整合相关旅游职能部门，将本项目打造成集旅游行政职能与旅游服务于一体的旅游集散中心；第三，整合国内外旗舰性现代服务业、高尔夫运营机构等强势资源，以其促进本项目高起点大手笔的建设及运营。第四，从项目规划到产品设计，从项目推广、营销，到后续运营（球场及地产），从物业管理到旅游商业地产运作，都需整合国内外一流团队，强强联手，共铸示范标杆。五、战略定位：大金三角国际旅游集散中心世界级热带雨林风情高球会南中国最具特色的养生胜地18席世界级贵胄的第二故乡战略定位释义：云南省对接国际旅游战略及合作的重要门户及示范区。云南省旅游二次创业，发展休闲旅游的示范性标杆项目。西双版纳新的城市客厅，西双版纳新战略实施的首要引擎。六、产业定位：产业定位为旅游产业、文化产业和房地产业三大产业,形成以旅游产业为先导，以文化产业为内核，以房地产业为平台和消费载体的产业发展体系。•旅游产业（酒店业、旅游景区业、主题公园、休闲餐饮、养身、旅游商业等）•文化产业（高尔夫休闲产业、建筑文化、创意设计文化等）•房地产业（商业地产、度假地产和高端别墅产业等）文化产业旅游产业房地产产业景区林区园区第一类别墅主力客户第二类旅游会籍第三类本省打球客户各区域客户消费需求分析A.核心城市：北京、深圳、上海、昆明、浙江等富城，有效消费力充足，有意置业或投资云南；消费力分流明显，由于争夺这批客户的对手太多，导致竞争异常激烈B.珠三角、港澳：有一定比例倾向于置业海南，侧重于度假及投资A.二线城市：其对云南旅游地产市场较为关注的，另外勐海是普洱茶的故乡，每年过来的茶商老板是我们推广旅游会籍最好的选择B.东北：因东北天气寒冷，秋冬季节来云南过冬的客户量不少，合适的产品可满足其过冬和度假的需求A.昆明、思茅、景洪等城市的中大型企业领导，打球聚会渡假卡为辅（以5+2形式为主），为了不让球场出现冷场的局面B.跟云南为邻的东盟国：推出一款适合他们的消费时间和费用的会籍卡C.浩宇高端业主：品牌忠诚度高，2.5次置业潜在主体，老客户的财富积累明显，且对浩宇品牌认同度相对较高七、市场定位：主力客户外围客户本省客户精耕细作内拉外推资源借助前期重点消化浩宇高端别墅和创始会籍产品，为项目后续推广搭建核心客户平台依靠区域影响力和外围推广拉力带动，以及与珠三角品牌攻势合力夹击对本土与其它各地客户主要借助其它可利用销售资源与品牌战略以及区域影响力等进行综合带动各区域客户推广策略指引