西咸新区沣西项目前期分析报告-陈宝华20141021

西咸新区·沣西项目前期分析报告PreliminaryanalysisofthereportofXi'an-XianyangDistrictFengXiprojectBJJCH目录CONTENTS沣西项目前期定位研判沣西项目价值测算沣西项目开发前景研判4321沣西新城房产市场分析BJJCH目录CONTENTS沣西项目前期定位研判沣西项目价值测算沣西项目开发前景研判4321沣西新城房产市场分析BJJCH城市发展机遇与规划城市发展机遇分析：关中天水经济带关中天水经济带国际化大都市地位西安西进发展方向西咸一体化发展关中天水经济区的制定，首先确立了西咸一体的国际化大都市发展地位，第二，明确了以西安为起点的长远西向发展战略。为相对落后的咸阳带来了巨大的发展机遇。BJJCH中心城空间结构——“一河两带三轴多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河，在美化城市环境、营造绿色开敞空间中发挥重要作用；（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”；（3）“三轴”——沿长虹路-钓鱼台路、秦皇路-渭河南路、东风路-扶苏路等3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。渭河北片区中心：位于渭河以北、咸阳市的旧城区范围内。这里是咸阳市的政治、经济和文化中心，具有大量区域级和市级的公共服务设施。渭河南片区中心：位于渭河以南地区，是近年来兴起的新的城市中心，也是实现“西安-咸阳”一体化发展的核心区之一。城市发展机遇与规划城市发展规划分析：从咸阳城市规划上看，咸阳基本确立了以渭河为中心由河北向河南，由老区向本案所在的渭河南片区新区的发展趋势。BJJCH西咸新区：本案项目所在位置隶属于咸阳的同时，又在西咸新区规划的沣西新城板块2014年1月6日，国务院发布国函〔2014〕2号文件，正式批复陕西设立西咸新区。至此，西咸新区正式成为国家级新区，是中国的第七个国家级新区。西咸新区是经国务院批准设立的首个以创新城市发展方式为主题的国家级新区。位于陕西省西安市和咸阳市建成区之间，区域范围涉及西安、咸阳两市所辖7县（区）23个乡镇和街道办事处，规划控制面积882平方公里。西咸新区是关中—天水经济区的核心区域，区位优势明显、经济基础良好、教育科技人才汇集、历史文化底蕴深厚、自然生态环境较好，具备加快发展地条件和实力。在深入实施西部大开发战略、推进西（安）咸（阳）一体化、引领大西北发展，建设丝绸之路经济带重要支点、打造向西开放重要枢纽等方面具有重要作用，在探索中国特色新型城镇化道路、健全城乡发展一体化体制机制等方面具有示范和引领作用。项目区位说明城市发展规划分析：BJJCH城市发展机遇与规划西咸新区空间规划：两心一带四轴三廊多片区其中“两心”为金融商务中心、秦汉文化中心；“一带”即沣泾大道功能拓展带；“四轴”包括正阳大道功能拓展轴、秦汉大道功能拓展轴、兰池大道功能拓展轴、沣渭大道功能拓展轴；“三廊”则是渭河景观廊、泾河景观廊、沣河景观廊。城市发展规划分析：沣西新城规划定位为西安国际化大都市综合服务副中心，战略性新兴产业基地。BJJCH城市发展机遇与规划城市发展规划分析：从沣西新城产业规划上来看，本案居于沣西新城最大的人居产业区，毗邻健康产业园、教育产业园、中心商贸服务区，是沣西新城区域未来最为便捷宜居的区域。沣西新城以战略性新兴产业和现代服务业为主，重点发展信息技术、节能环保、生物医药、行政商务、文化旅游、都市农业等产业，在空间布局上分为二十二个功能区，按产业门类划分形成十一类产业区，即中心商贸服务区、国际文化中心、人居产业区、教育产业区、生物医药产业区、健康产业区、信息产业区、节能环保产业区、都市农业休闲区、新材料产业区、都市休闲区。沣西新城产业规划图BJJCH城市发展规划分析：从沣西新城空间规划上看，项目位邻沣西新区“古城人文传承轴”旁，居于“渭滨现代生活区”中心，区位结构优越。城市发展机遇与规划空间结构沣西新城规划形成“一核两轴四园八区”的空间结构。“一核”即西咸新区渭河南岸以综合行政、商贸中心为主的国际化综合服务区。“两轴”即古城人文传承轴、新城特色发展轴。“四园”即滨河生态公园、涝渭湿地公园、人文遗址公园、田园风情公园。“八区”包括渭滨现代生活区、教育研发产业园区、西咸国际文化教育园、文化中心区、信息产业区、节能环保产业区、都市农业休闲区、新材料产业区。BJJCH项目发展机遇总结：从长远看，项目所在区域拥有着西安西进，西咸一体化发展与咸阳由老城区向南新城区发展的双重机遇。而本案地块则居于沣西规划最大人居产业区，北邻渭河景观廊，南邻沣西健康产业园、教育产业园、中心商贸服务区，在景观资源、居住生上条件优越。咸阳城市南移西咸新区西进沣西新城渭河景观廊沣西最大人居产业区毗邻健康产业园、教育产业园、中心商贸服务区BJJCH地块内部：地块内部为地势平整绿地，而且无任何建筑附着物，便于开发地势平整地块属性分析无任何建筑附着物BJJCH地块四至：地块北邻滨河湿地公园，南邻世纪大道奥星药厂十字，东为伍家路，西邻平湖秋月小区。东邻伍家路北邻滨河公园奥星药厂十字平湖秋月小区南邻西邻地块属性分析BJJCH地块属性分析地块周边环境分析：地块具有交通、水景公园资源及商业价值三方面优势，劣势是周边东侧建筑开发程度不够而西侧平湖秋月则开发品质不高。开发资源浪费严重。世纪大道平湖秋月小区子弟学校职工家属院地块周边环境优劣势分析：周边环境优势：项目地块优势主要集中在南北两个方向，项目南侧：地块南邻世纪大道交通优势、商业价值优势明显。项目北侧则体现在水景公园的资源优势上。周边环境优势：项目地块劣势则在东西两个方向上，东侧为老区家属院西侧平湖秋月小区的品质也不高。严重限制了项目的资源优势。BJJCH地块属性分析周边配套：项目周边配套少且品质感较低BJJCH项目地块属性总结：从地块属性上来看，地块优势是：本身走势平整、地面无附着物便于开发。北有渭河水景资源及滨河公园，南邻世纪大道交通便利商业条件优越。缺点则为东西两侧发展较为落后，东侧为老区家属院、西侧邻平湖秋月小区高层住宅项目。对项目高档渭河景观资源的开发起到了一定得不利因素。BJJCH项目开发前景研判：从长远看，项目所在区域拥有着西安西进，西咸一体化发展与咸阳由老城区向南新城区发展的双重机遇。而本案地块则居于沣西规划最大人居产业区，北邻渭河景观廊，南邻沣西健康产业园、教育产业园、中心商贸服务区，地理位置十分优越。BJJCH目录CONTENTS沣西项目前期定位研判沣西项目价值测算沣西项目开发前景研判4321沣西新城房产市场分析BJJCH咸阳市房产市场发展趋势在西咸一体化的发展趋势带动下，结合咸阳渭河资源的发展特点，未来咸阳房产市场将会由北向南发展。咸阳西高新区咸阳新兴中央住区咸阳连接西安的发展成熟区BJJCH位置世纪大道中段规模占地：37.4万平米建面：53万平米建筑类型：洋房、小高层、高层绿化率：47％容积率：1.1开发商：陕西金泰恒业房地产有限公司总户数：3000户车位：1500个/1:0.5物业公司：金泰恒业物管代理销售：同致行项目卖点教育地产、复合地产、宜居生态地产、花园洋房、五证齐全、现房户型面积90-242㎡销售状况目前4、2期陶园花园洋房清盘中，现房洋房1-4栋，房源面积143-234平米销售均价6500元/㎡优惠，全款98折，按揭99折，老带新减1-3万。配套幼儿园：陕西师范大学金泰丝路花城幼儿园（园区内）；学校：陕西师范大学金泰丝路花城小学（园区内）、西北大学国际附属中学；银行：建设银行、农业银行、工商银行；医院：朝阳医院、市妇幼保健院、沣东医院、肿瘤医院。点评金泰丝路花城，城处于世纪大道中段，北依咸阳湖，南接沣河湖，自然环境和地理位置十分优越本案周边区域内项目介绍：金泰·丝路花城BJJCH金泰·丝路花城-在售户型洋房F户型：135㎡(三室两厅两卫)洋房H户型：145㎡(四室两厅两卫)BJJCH金泰·丝路花城-在售户型洋房F户型：158㎡(四室两厅两卫)洋房D户型：162㎡(四室两厅两卫)BJJCH本案周边区域内项目介绍：林凯城位置咸阳市秦皇路一号桥南陈阳寨转盘东北角规模占地：25.45万平米建面：118.09万平米建筑类型：洋房、小高层、高层绿化率：35％容积率：3.81开发商：陕西林凯置业发展有限公司总户数：1980户车位：1500个/1:0.5物业公司：华凯物业代理销售：华远经纪项目卖点水景地产、地铁沿线、花园洋房、五证齐全户型面积78-138㎡销售状况项目共规划四期，一期规划8栋高层，主力户型为约79-85㎡阳光两居、90-110㎡的舒适三室以及130-140㎡典雅四房销售均价4800元/㎡优惠全款97折，按揭98折。配套教育：西工大启迪中学、金泰陕师大附小、咸阳实验中学等；超市：人人乐；酒店：海泉湾、王朝轩大酒店；医院：咸阳肿瘤医院、咸阳妇幼保健院、咸阳朝阳医院等；星级会所、品牌幼儿园、小学、shoppingmall购物广场点评林凯城整体建筑萃取经典Artdeco建筑元素，完美融合构建现代风格，充分体现都市线条感、现代感。林凯城整体规划充分利用了地块临城市一线河景资源优势，形成由北而南层平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，沉稳大气，优美舒适。BJJCH林凯城-项目规划【项目规划】项目共规划四期，一期规划9栋高层，主力户型为约79-85㎡阳光两居、90-110㎡的舒适三室以及130-140㎡典雅四房目前项目在售一期5、6、8、9#房源面积，2T4，79-134平，均价4800元/平，8#全款97折，按揭98折11#2#3#4#5#6#7#8#9#一期小区配置三大高端圈层会所、双语品牌幼儿园、引入省重点小学，大型品牌主力商家，完善的生活便利配套，将成为咸阳热点区域绝版地段的城市综合体典范之作项目推售：1、3、7#，销售均价4500元/㎡，开盘时间：2013年11月，交房时间：2015年12月31日，当期户数：320户；6、8#，销售均价4800元/㎡，开盘时间：2013年5月31日，交房时间：2016年5月1日，当期户数：264户；9#，销售均价4900元/㎡，开盘时间：2014年9月1日，交房时间：2016年5月30日，当期户数：132户；5#，销售均价4800元/㎡，开盘时间：2014年9月8日，交房时间：2016年5月30日，当期户数：132户；BJJCH林凯城-在售户型分析C3户型：两房两厅一卫（约79㎡）半赠送全赠送A1户型：两房一厅一卫（约85.41㎡）全赠送半赠送半赠送BJJCH林凯城-在售户型分析A3户型：三房两厅一卫（约97㎡）半赠送全赠送C1户型：三房两厅两卫（约117㎡）全赠送半赠送半赠送BJJCH林凯城-项目总结林凯城整体建筑萃取经典Artdeco建筑元素，完美融合构建现代风格，充分体现都市线条感、现代感，构建城市门户标签建筑群落。林凯城整体规划充分利用了地块临城市一线河景资源优势，形成了由北而南层层阶梯式平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，沉稳大气，优美舒适。在现今城市人居的发展环境下，林凯城坚持以超高标准建造城市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计理念先进，具有前瞻性。随着西咸新区建设力度的加大、加快，林凯城必将成为引领三城区域的新典范，实现改变现代城市人居的理想家园。BJJCH本案周边区域内项目介绍：亿龙·金河湾位置世纪大道蓝马啤酒场环岛北200米规模占地：22.17万平米建面：31万平米建筑类型：洋房、小高层、高层绿化率：41％容积率：1.89开发商：咸阳亿龙房地产开发有限公司总户数：5630户车位：地上237个，地下3820个物业公司：亿龙物业代理销售：自销项目卖点水景地产、宜居生态地产、公园地产、低密居所、五证齐全户型面积78-138㎡销售状况项目目前开发到三期，一期产品为绝版多层，双花园电梯洋房，板式小高层，户型面积范围40-180平方米。10%的户型赠送率，赠送面积最高20平米。二期共8栋，以小高层、高层为主。主力户型：二居83-89平